Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 13 février 2026, n° 24/11089

TJ Strasbourg 13 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la locataire n'a pas respecté son obligation de paiement des loyers, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Mauvaise foi de la locataire
La cour a jugé que la locataire, en raison de son arriéré de loyers, ne pouvait prétendre au maintien dans les lieux.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
La cour a ordonné la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions légales applicables.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période durant laquelle elle a occupé les lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Frais liés à la remise des clés
La cour a constaté que la locataire n'a pas restitué toutes les clés, justifiant ainsi le remboursement des frais associés.
Accepté
Dépens à la charge de la partie succombante
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la procédure
La cour a accordé des frais irrépétibles au bailleur, considérant qu'il avait dû engager des frais pour défendre ses droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 13 févr. 2026, n° 24/11089
Numéro(s) :	24/11089
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBELFabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 24/11089 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHB4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/11089

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHB4

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

Le Greffier

Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDERESSE :

Madame [R] [J] veuve [B]

dont le dernier domicile connu est sis [Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne à l’audience du 11 mars 2025

non comparante, non représentée à l’audience du 09 décembre 2025

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [K] [Z], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 août 2021, OPHEA a donné en location à Madame [R] [J] veuve [B] un logement situé [Adresse 5] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 611,10 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 août 2024, non réclamé, OPHEA a notifié à Madame [R] [J] veuve [B] un congé pour le 31 août 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 4 274,76 euros jusqu’au 17 mai 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Madame [R] [J] veuve [B] par commissaire de justice le 10 juin 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [R] [J] veuve [B], par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 774,64 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 646,94 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 1er octobre 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 21 mai 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025 à laquelle les parties ont comparu. L’OPHEA représenté par son conseil s’est référé aux termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 9 147,51 euros. Madame [R] [J] veuve [B], comparant en personne, a expliqué qu’elle allait quitter le logement le 30 avril 2025 et que son fils l’aiderait à apurer la dette locative ainsi que dans ses démarches pour retrouver un logement dans le parce social.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025 à laquelle seul l’OPHEA a comparu par l’intermédiaire de son conseil. Il a précisé que la locataire avait quitté le logement et a sollicité un nouveau renvoi de l’affaire pour actualiser ses demandes. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025 puis à l’audience du 9 décembre 2025 afin de permettre à l’OPHEA de signifier ses dernières écritures.

Madame [R] [J] veuve [B] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi le 27 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère à ses écritures du 11 septembre 2025 aux termes desquels il demande au tribunal, sous réserve de l’exécution provisoire, de :

— condamner la défenderesse à lui payer un montant de 8 681,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 646,31 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que la défenderesse a laissé un arriéré locatif duquel a été déduit le dépôt de garantie à hauteur de 409,11 euros et qu’elle n’a pas rendu une clef de boîte aux lettres qu’elle facture à 8,17 euros, que cela ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ce que la défenderesse n’a pas contesté en signant l’état des lieux de sortie.

Madame [R] [J] veuve [B], bien que comparant à la première audience, ne comparait pas ni personne pour elle. Il sera donc statué à son égard par jugement contradictoire.

Le rapport d’enquête sociale reçu le 6 mars 2025 fait état de ce que la défenderesse ne s’est pas rendue aux différents rendez-vous fixés en vue de son établissement.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail ainsi que du dernier décompte actualisé au 5 décembre 2025 que Madame [R] [J] veuve [B] est redevable de la somme de 7 781,74 euros au titre des loyers et charges (mois de mai 2025 inclus) étant précisé que ce montant tient compte du dépôt de garantie à hauteur de 409,11 euros ainsi que de plusieurs versements intervenus par la défenderesse. Il y a lieu de relever que dans ses écritures l’OPHEA se fonde sur un décompte non actualisé pour réclamer la somme de 8 681,74 euros arrêtée au 1er août 2025 et ne prenant pas en compte trois versements de la défenderesse intervenus ultérieurement pour la somme totale de 900 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [R] [J] veuve [B] à verser à l’OPHEA la somme de 7 781,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 5 décembre 2025 (échéance du mois de mai 2025 inclus). Cette somme portera intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Par ailleurs, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, l’OPHEA verse aux débats l’état des lieux d’entrée ainsi que l’état des lieux de sortie établi contradictoirement qui mettent en lumière que Madame [R] [J] veuve [B] n’a remis qu’un seul jeu de clefs de la boîte aux lettres alors qu’elle s’était vue remettre initialement deux jeux de clefs. Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande de remboursement de l’OPHEA pour la somme de 8,17 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter la présente décision.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [R] [J] veuve [B], succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamnée à payer la somme de 200 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [R] [J] veuve [B] à verser à OPHEA la somme de 7 781,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés au 5 décembre 2025 (jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [R] [J] veuve [B] à verser à OPHEA la somme de 8,17 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Madame [R] [J] veuve [B] à verser à OPHEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [J] veuve [B] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS