REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux

N° RG 25/00110 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NBCP

En date du : 10 novembre 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du dix novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 septembre 2025 devant Lila MASSARI, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025.

Signé par Lila MASSARI, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [M] [G]

né le 28 Mai 1973 à [Localité 11]

et

Madame [J] [X] épouse [M] [G]

née le 09 Avril 1976 à [Localité 8], de nationalité Française

tous deux demeurant [Adresse 7]

et tous deux représentés par M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSES :

Madame [A] [U]

née le 20 Mars 1935 à [Localité 9], de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

et

Madame [D] [I]

née le 10 Janvier 1958 à [Localité 4], de nationalité Française

demeurant [Adresse 10]

et tous deux représentés par M^e Julien PIASECKI, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Alexandra BOUCLON-LUCAS – 126

M^e Julien PIASECKI – 0213

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 17 février 2020, [F] [P] et [J] [X] épouse [P] ont acquis auprès de [A] [U] et [D] [I] un bien immobilier situé [Adresse 1] " [Adresse 6].

Par courrier recommandé du 30 juillet 2020, [F] [M] [G] et [J] [X] épouse [M] [G] ont informé les vendeurs d’un problème d’assainissement et d’un problème de chauffage, en leur demandant de valider et régler le devis afférent.

[F] [M] [G] et [J] [X] épouse [M] [G] ont fait constater les désordres allégués par huissier de justice suivant procès-verbal du 05 novembre 2020.

*

Par actes d’huissier signifiés le 28 décembre 2020, [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] ont fait assigner [A] [U] et [D] [I] devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon aux fins de voir notamment désigner un expert.

Par une ordonnance de référé du 8 juin 2021, le Juge des référés du tribunal judiciaire de TOULON a notamment indiqué :

«  Déboutons Monsieur [F] [P] et Madame [J] [X] épouse [P] de leur demande d’expertise,

Condamnons in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [J] [X] épouse [P] à payer à Madame [D] [I] et Madame [A] [U] la somme totale de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [J] [X] épouse [P] aux dépens de l’instance. "

[F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] ont interjeté appel devant la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE. Par un arrêt du 3 novembre 2022, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a infirmé l’ordonnance du 8 juin 2021 et a ordonné une expertise et commis M [S] [T], expert avec mission classique en matière de vices cachés et débouté les appelants de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC

L’expert a déposé son rapport d’expertise judiciaire le 14 mai 2024 dont les conclusions sont les suivantes :

«  Les vendeurs avaient connaissance des dysfonctionnements allégués, engendrés pour le chauffage par un défaut manifeste de maintenance préventive et pour le réseau d’assainissement par des interventions successives de curage sans en chercher ni la cause ni l’origine et ce malgré les conseils des intervenants.

Ces disfonctionnements n’étaient pas visibles au moment de l’achat par un profane.

Pour faire face à ces désordres l’expert considère que l’impact financier est de 15205.03 € TTC selon la répartition définie dans le tableau en page 33 du présent rapport.

Un montant complémentaire de 1286.00 € pourrait être attribué pour l’achat de radiateur et pour le surcout lié à l’énergie de substitution. Néanmoins aucune facture n’a été produite par la partie.

L’expert n’émet pas d’avis sur toutes les demandes relatives aux frais de procédures, aux préjudices de jouissance et aux pertes locatives (voir tableau récapitulatif en page 34) "

*

Par exploits de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024 et 7 janvier 2025, [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] ont fait assigner [A] [U] et [D] [R] [I], devant le tribunal judiciaire de TOULON.

Par des conclusions signifiées par RPVA le 30 juin 2025, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] demandent de :

«  Vu l’article 1641 et suivants du code civil

RECEVOIR l’action des Madame [J] [P] et Monsieur [F] [P] et la déclarer bien fondée Sur le fondement de la garantie à laquelle Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] sont tenues en raison des vices cachés

CONDAMNER in solidum Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] à restituer une partie du prix de vente à Madame [J] [P] et Monsieur [F] [P] soit la somme de 25199 € 08

CONDAMNER in solidum Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] au titre de dommages et intérêts à Madame [J] [P] et Monsieur [F] [P] la somme de 17.286 outre le préjudice locatif de 200 € mensuel jusqu’au jour du jugement à intervenir

ASSORTIR les condamnations des intérêts au taux légal avec capitalisation à compter de la présente assignation

DEBOUTER Madame [D] [I] et Madame [A] [U] de leur demande de remboursement de taxe foncière, demande infondée et prescrite

DEBOUTER Madame [D] [I] et Madame [A] [U] de leur demande fondée sur l’article 700 du CPC et dépens

CONDAMNER in solidum Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] à verser à Madame [J] [P] et Monsieur [F] [P] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire et frais de procès-verbal de constat du 5.11.20 CONDAMNER in solidum Madame [D] [I] et Madame [A] [U] veuve [I] à payer l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article A. 444-32 du code de commerce. "

Par des conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 29 juillet 2025, et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [A] [U] et [D] [I] demandent de :

«  Vu les articles 1641 et suivants du code civil

Vu le rapport d’expertise

Vu les pièces versées au débat

DEBOUTER les époux [C] de l’intégralité de leur demande

CONDAMNER solidairement les époux [C] à verser à Mesdames [A] et [D] [I] la somme de 561€ au titre de la taxe foncière

CONDAMNER solidairement les époux [C] à verser à Mesdames [A] et [D] [I] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement les époux [C] à verser à Mesdames [A] et [D] [I] aux entiers dépens."

*

Suivant ordonnance en date du 11 février 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 8 août 2025 et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie à juge unique du 8 septembre 2025 à 14 heures.

La décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

SUR CE :

I. SUR LA GARANTIE DES VICES CACHES

Les acheteurs fondent leur demande sur la garantie légale des vices cachés.

Au terme de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie, à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

En cédant la chose, le vendeur se porte garant de ce qu’elle présente les qualités qui sont normalement les siennes. Il s’agit d’une obligation de résultat dont l’inexécution est démontrée, dès lors que la défectuosité de la chose est établie, sans qu’une faute du vendeur doive être prouvée.

En vertu de l’article 1643, le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus.

L’acquéreur doit justifier que le bien vendu est atteint :

— d’un vice qui empêche ou diminue l’usage de la chose, ou la rend impropre à l’usage auquel elle était destinée,

— d’un vice caché, inhérent à la chose elle-même,

— d’un vice antérieur à la vente.

Dans l’hypothèse où l’existence d’un vice caché antérieur à la vente est retenu, l’article 1644 du code civil offre la possibilité à l’acheteur d’opter pour l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire.

Selon les articles 1645 et 1646 du même code, s’il ignorait les vices, le vendeur n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser les frais occasionnés par la vente. En revanche, s’il connaissait les vices de la chose, le vendeur est alors tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts.

A cet égard, il est constant que l’action indemnitaire peut être engagée de manière autonome, sans que l’acheteur sollicite par ailleurs la résolution de la vente ou la réduction du prix.

S’agissant de la connaissance des vices de la chose vendue, elle est présumée chez le vendeur professionnel qui, du fait de sa qualité, ne peut pas en ignorer l’existence et, par là même, ne peut pas non plus se prévaloir d’une clause contractuelle qui en exclurait la garantie.

En l’espèce, les époux [P] se prévalent de deux types de vices : l’un affectant le système de chauffage et l’autre affectant le réseau d’assainissement dont avaient connaissance, au jour de la vente, [A] [U] et [D] [I] selon leurs dires.

[A] [U] et [D] [I] font valoir que les acquéreurs ont acquis le bien après l’avoir visité à plusieurs reprises et sans l’intermédiaire d’une agence immobilière et qu’ils ont eu en leur possession l’intégralité des éléments concernant le système de chauffage avant la vente du bien et connaissance du DPE sans mention, de telle sorte qu’il ne peut y avoir de dol ni une quelconque volonté de dissimuler la situation du bien. Ils font valoir que le bien n’a pas été rendu impropre à sa destination dans la mesure où il a été occupé par les acquéreurs qui l’ont eux-mêmes mis en location en toute connaissance de cause. Ils font valoir que les acquéreurs ont fait réaliser des travaux avant l’expertise judiciaire.

En l’espèce, l’acte de vente conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle " l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, – s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur."

Conformément aux dispositions de l’article 1643 du code civil, une clause exclusive de garantie des vices cachés n’est valable que si le vendeur n’était pas de mauvaise foi et n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente, l’acquéreur devant démontrer la mauvaise foi de son vendeur dès lors qu’il ne s’agit pas d’un professionnel.

Il convient en conséquence, au regard des articles précités, d’examiner chacun des désordres que les acquéreurs qualifient de vices cachés, afin de déterminer s’ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, et dans l’affirmative, de dire si la clause d’exonération de garantie des vices cachés peut ou non s’appliquer.

Les consorts constataient rapidement, suivant leur prise de possession du bien immobilier, les désordres suivants :

— Le chauffage au sol est défaillant au rez-de-chaussée, dans les deux chambres, dans la salle de bains, le séjour et partiellement défaillant dans la cuisine ;

— Le chauffage à l’étage est totalement défaillant ;

— Le système d’évacuation des eaux usées est défaillant.

Il ressort du procès-verbal de constat par le ministère de Me [Z] [H] en date du 5 novembre 2020 :

— La constatation d’un goutte-à-goutte permanent sur le groupe de sécurité relié à la sortie d’eau chaude, traitée par la pose d’une bouteille en plastique collectant l’eau pour la déverser dans un sceau muni d’une pompe de relevage (page 5) ;

— Le diamètre des tuyaux de sortie de 18 millimètres relié à la pompe par un tuyau de 32 millimètres ;

— La présence d’un boitier dont la tête a été changée par une pièce d’occasion par ENERGIE GAZ ;

— L’existence d’un court-circuit posé sur une pompe ;

— La présence dans la chambre parent de l’emplacement d’un radiateur électrique ;

— La présence de deux tampons en PVC devant le garage reliés aux eaux de pluie.

Dans le rapport d’expertise du 14 mai 2024, l’expert constate :

«  Suite aux investigations menées par l’expert au cours de la réunion d’accedit et des deux réunions techniques il apparait que :

— La chaudière posée le 8/06/2006 (pièce repère N° 3.10) a fait l’objet de son remplacement par les époux [P] le 23/12/2020 (pièce repère N° 3.36). Elle était fortement corrodée, embourbée (voir photos dans compte rendu accedit N°1).

— Le réseau du plancher chauffant et les nourrices de distribution sont très fortement embourbés et corrodés (voir photos dans compte rendu réunion technique N°2).

— Le réseau d’évacuation des eaux usées est fortement endommagé avec des contrepentes et un effondrement ponctuel (voir photos dans compte rendu réunion technique N°2). "

Il poursuit :

«  Tous ces désordres étaient existants avant l’acquisition par les époux [P] mais n’étaient pas visibles lors de l’acquisition par les acquéreurs.

Ils ont pu constater que la chaudière n’était pas neuve. Cependant ils ne pouvaient pas non plus détecter que cette chaudière allait être hors d’usage prématurément. En effet elle aurait dû être en capacité de pouvoir fonctionner encore au moins 6 ans (durée de vie environ 20 ans dans des conditions normales d’entretien).

Les acquéreurs ont pu en prendre connaissance dès lors qu’ils ont pu constater les conséquences de ces désordres à savoir :

— Disfonctionnement de la chaudière : suite à l’intervention de l’entreprise ENERGIE GAZ du 18 février 2020 (pièce repère N° 3.4) celle-ci précise aux acquéreurs que l’installation n’est pas en bon état. Elle propose alors de faire un devis pour le remplacement de la chaudière dans son rapport d’intervention du 28/02/020.pièce repère N° 3.4 ter).

— Chauffage insuffisant dans la maison : suite à l’intervention visée ci avant, l’entreprise ENERGIE GAZ propose aussi son devis le 24 février 2020 pour réaliser un désembouage de l’installation de plancher chauffant pour un montant de 1520,49 TTC (Pièce repère N° 3.4 bis).

— Réseau d’assainissement bouché : la société SEAV intervient le 21 avril 2020.

Sur le bon d’intervention est indiqué : " débouchage [Localité 5] horizontal, prévoir passage caméra pour déterminer le problème +vérification du bon écoulement " (Pièce repère N° 3.5).

L’expert confirme que ces désordres étaient indécelables par un profane, d’autant plus que l’expert a dû mener des investigations (aux frais avancés de l’acquéreur) au cours de deux réunions techniques pour vérifier la véracité et l’origine de ces désordres. "

Il ressort des éléments versés aux débats que [A] [U] et [D] [I] avaient connaissance du dysfonctionnement du système de chauffage et du dysfonctionnement du réseau d’assainissement.

L’expert indique en effet : « Les acquéreurs se rendent compte que les vendeurs connaissaient ces dysfonctionnements à partir de la découverte dans le grenier le 29 août 2020 du cahier dressant l’historique des interventions successives sur l’installation et la » pochette chaudière " (Pièces repère N° 3.8 et 3.9).

Ce document confirme que les vendeurs avaient connaissance :

— Sur l’installation de chauffage :

Des interventions curatives par des demandes successives de dépannage. Les recommandations répétées par les intervenants concernant le désembouage de l’installation n’ont pas été suivies d’effet ou alors tardivement.

18/02/2010 Energie Gaz : " remplacer 3 clarinettes + désembouage " (pièce repère N° 3.4)

16/11/2011 Energie Gaz : « réglage plancher chauffant car répartition irrégulière dans les pièces » ; « envoyer devis désembouage et remplacement des 3 répartiteurs 12 circuits ,12 débitmètres. » (Pièces repère N° 3.13 et 3.14).

02/08/2012 facture désembouage QUALITHERM (Pièce repère N° 3.15) (sans le remplacement des répartiteurs).

10/12/2015 Energie gaz : « envoyer devis désembouage » (pièce repère N° 3.18)

Les vendeurs ont cessé toutes opérations de maintenance préventive en rompant le contrat avec l’entreprise BCDEI le 15/11/2011 (pièce repère N° 3.12) concourant ainsi à une dégradation globale de l’installation. Il n’a pas été porté à la connaissance de l’expert un nouveau contrat de maintenance en remplacement. Il ne s’en est suivi que des opérations de maintenance curative comme visée ci avant les 15/12/15, 26/07/17, 8/11/18 et 21/10/19(pièces repère N° 3.19 ; 3.20 ; 3.21 ; 3.22 ; 3.23).

— Sur le réseau d’assainissement :

Des 4 demandes trouvées concernant le curage du réseau d’assainissement du 4/04/05 au 31/ 10 /08 (Pièces repère N° 3.24 ; 3.25 ; 3.26 ; 3.27) montrent aussi leur connaissance d’un défaut de fonctionnement de celui-ci.

Bien entendu la fréquence des interventions dépend de l’usage et de l’occupation des lieux. Comme visé précédemment l’expert constate qu’une intervention a été nécessaire dès le 28 avril 2020 soit deux mois après la prise de possession par les acquéreurs. "

Aucun des documents antérieurs à la vente, versés aux débats par les demandeurs et visés par l’expert dans son rapport d’expertise, qui font état de dysfonctionnement répétés depuis plusieurs années des installations de chauffage et du réseau d’assainissement, n’ont été portés en annexe de l’acte authentique du 17 février 2020. [A] [U] et [D] [I] ne justifient pas de les avoir portés à la connaissance des acquéreurs. Le simple fait que ces documents aient été retrouvés par les acquéreurs dans la maison plusieurs mois après la vente ne démontre pas que [A] [U] et [D] [I] les aient informés au moment de la vente des désordres.

[A] [U] et [D] [I] avaient donc connaissance des désordres des installations précédemment à la vente.

Sur l’installation du chauffage,

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] ont été confrontés à une panne de chauffage dès leur entrée dans la maison selon le bon d’intervention de la société ENERGY GAZ du 18 février 2020.

Compte tenu de la date des désordres et des réparations, il doit être constaté que les vices sur le système de chauffage étaient présents au moment de la vente.

Le diagnostic de performance énergétique « sans mention », annexé à l’acte authentique mais non versé aux débats par les parties, ne suffit pas à justifier d’une connaissance des dysfonctionnements par les acquéreurs. L’expert en réponse aux dires du conseil de [A] [U] et [D] [I] sur la question du diagnostic précise notamment « L’expert ne retient qu’une non diffusion et répartition de la chaleur par le système de chauffage et non pas la consommation d’énergie. ». Dans une seconde réponse aux dires du conseil de [A] [U] et [D] [I], l’expert réaffirmait que « pour un bien de cet âge l’état de vétusté de la chaudière est anomal, le plancher chauffant et ses accessoires n’étaient pas entretenus pour permettre une diffusion de la chaleur à sa capacité attendue ».

Les défenderesses font valoir que les époux [P] ont réalisés des travaux sur le système de chauffage avant l’expertise judiciaire. Pour autant, dans une réponse aux dires de leur conseil, l’expert précisait qu’ « indépendamment du remplacement de la chaudière, dont l’état de corrosion avancé et anormal a été constaté, l’encrassement du réseau de plancher chauffant des nourrices de distribution étaient tels que le débit de circulation était insignifiant. Alors le système de distribution de chaleur ne pouvait pas fonctionner à son état normal. La dégradation prématurée de la chaudière en est un facteur aggravant. », de telle sorte que leur argument ne pourra être retenu.

Sur le réseau d’assainissement particulièrement,

Il ressort des pièces versées aux débats que les désordres sur le réseau d’assainissement ont été découverts par les acquéreurs en avril 2020 soit deux mois suivant la vente et ont nécessité des travaux.

Si [A] [U] et [D] [I] ont déclaré en page 18 de l’acte authentique que « le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance les ouvrages permettant d’amener les eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentant pas d’anomalies ni aucune difficulté particulière d’utilisation », il ressort au contraire du rapport d’expertise du 14 mai 2024 que les vendeurs ne pouvaient ignorer les dysfonctionnements du réseau d’assainissement. L’expert précise notamment dans une réponse aux dires du conseil des défenderesses que " les factures retrouvées dans le grenier prouvent le contraire. Le résultat du passage de la caméra démontre aussi l’état très dégradé du réseau avec un affaissement notoire ; ".

Enfin, il ressort des éléments versés aux débats que les dysfonctionnements relevés sur le réseau d’assainissement ont été constatés sur la parcelle section [Cadastre 3] dont il est fait mention dans l’acte authentique du 17 février 2020. Les défendeurs ne peuvent donc, par simple affirmation, chercher l’implication du lotissement dans le dysfonctionnement du réseau d’assainissement.

Par conséquent,

La chose vendue présentait donc des vices non connus des acheteurs au jour de la vente, à savoir le dysfonctionnement du système de chauffage et le dysfonctionnement du réseau d’assainissement, lesquels étaient cachés des acheteurs pour n’avoir été mis en évidence qu’à la suite de la première intervention des sociétés ENERGIE GAZ dès le 18 février 2020 et SEAV dès le 21 avril 2020, et de la découverte des documents de maintenance répétée, trouvés par les acquéreurs dans la maison suite à leur installation.

Ces vices existaient au jour de la vente pour être la cause commune du non fonctionnement de la chaudière, en sus du dysfonctionnement de l’installation de plancher chauffant et du réseau d’assainissement.

Ils rendaient la chose impropre à l’usage auquel elle était destinée compte tenu de l’impossibilité de mettre en fonctionnement la chaudière et ainsi assurer le chauffage de la maison d’habitation acquise, et compte tenu de l’impossibilité d’évacuer les eaux usées de la maison. La connaissance de l’absence de chauffage efficient par le plancher chauffant sur l’ensemble de la maison aurait conduit les acquéreurs à mener des investigations pour faire estimer les travaux à réaliser tout comme le dysfonctionnement du réseau d’évacuation des eaux.

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, les vendeurs, qui occupaient le bien au moment de la vente, avaient connaissance des vices cachés affectant le bien au moment de la vente, de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir de la clause de l’acte authentique de vente opérant décharge des vices cachés et doivent être tenus à la garantie des vices.

Sur les sommes dues au titre de l’action estimatoire

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] sollicitent une réduction de prix d’une somme de 25.199,08 € correspondant aux dépenses nécessaires pour que la maison acquise puise bénéficier d’un chauffage et d’un réseau d’eau usées, soit la somme retenue par l’expert, 15 205,03 € outre la facture de désembouage de 1520, 49€, la facture d’achat de la climatisation de 2.200 € et la suppression de la vétusté pour l’achat de la chaudière soit 6.273,56 € de différence (facture d’achat de 8.962,23€).

S’agissant de la prise en compte de la facture du 24 février 2020 de désembouage par ENERGIE GAZ d’un montant de 1.520€49, l’expert indique dans une réponse aux dires du conseil des demandeurs que " suite à la réunion technique n°2 l’expert a constaté que le plancher chauffant était encore totalement emboué. La prestation que vous évoquez s’il elle avait été bien réalisée, aurait permis au plancher chauffant de fonctionner ; ceci n’est pas le cas puisque ce désordre fait partie des désordres allégués. En conséquent l’expert exclu tout montant lié à ces prestations de désembouage. ". Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur l’application de coefficient de vétusté, l’expert a préconisé l’application d’un coefficient de vétusté de 70 %. Pour autant, l’action estimatoire exercée par l’acheteur doit permettre de replacer ce dernier dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices. Aux termes de l’article 1645 du code civil, le vendeur est tenu, s’il connaissait les vices de la chose, outre la restitution du prix, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il est incontestable, en l’espèce, que [A] [U] et [D] [I] avaient connaissance du mauvais état de la chaudière, qu’elles n’entretenaient plus depuis des années et qui ne fonctionnait pas. Ainsi, par application des principes ci-dessus rappelés, les époux [P] ont droit au remboursement intégral de la facture de remise en état de l’installation de chauffage, soit la somme de 8.962,23 €.

Sur la prise en compte de l’acquisition d’une climatisation pour un montant de 2.200 euros, comme l’a retenu l’expert dans sa réponse aux dires du conseil des demandeurs, cette installation est une amélioration qui fait aussi du rafraichissement, de telle sorte que cette demande sera rejetée.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de [F] [P] et [J] [X] épouse [P] à hauteur d’une somme de 21.478,59 euros (15.205,03 € + 6.273,56 €).

Sur les demandes indemnitaires

Sur le préjudice matériel

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] sollicitent la somme de 1.286 euros au titre de leur préjudice matériel.

L’expert a retenu un préjudice de 1.286 euros incluant l’acquisition d’un chauffage de substitution (1.000 euros) et le surcoût de la consommation énergétique (286 euros).

Ainsi, il sera fait droit à la demande de réparation du préjudice matériel pour un montant de 1.286 euros.

Sur le préjudice de jouissance

Il est sollicité l’indemnisation d’un préjudice de jouissance du 17/02/2020 au 15/12/2020 sur la période d’occupation du bien par les époux [P] et leurs enfants pour une somme de 6.000 euros soit 20 euros par jour. Ils font valoir un préjudice lié au chauffage et un préjudice d’utilisation des WC du rez-de-chaussée de la maison et d’odeur de refoulement.

Les désordres retenus ci-avants ont nécessairement causé un préjudice de jouissance aux époux [P] qu’il convient de réparer par l’allocation d’une somme de 1.500 euros au regard du préjudice dont il est fait état et de sa durée.

Sur la perte locative

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] sollicitent la réparation d’un préjudice locatif évalué à 200 euros mensuel jusqu’à la date du jugement.

Pour justifier de la perte locative, les demandeurs ne versent aux débats qu’un bail de location du 9 décembre 2020 qui fixe une date de fin au 14 décembre 2023 et un loyer de 2.000 euros.

Aucune quittance de loyer ou tout autre document n’est versé aux débats pour justifier de la réduction d’un montant mensuel de 200 euros.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur le préjudice moral

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] font valoir le fait d’avoir caché ces vices, d’avoir persisté dans leur déni, d’avoir délibérément menti dans les déclarations consignées par le notaire et la découverte d’ossements humains dans la cave de la maison.

Il est incontestable que les époux [P] ont subi un préjudice moral au regard des désordres affectant le système de chauffage et le réseau d’assainissement. En revanche, la découverte d’ossements dans la maison suite à son acquisition ne constitue pas un préjudice moral, les seules photographies d’ossements versées aux débats sont insuffisantes à justifier les propos des consorts [P].

Par conséquent, il sera alloué une somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral.

II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE PAIEMENT DE LA TAXE FONCIERE

[A] [U] et [D] [I] demandent à ce que [F] [P] et [J] [X] épouse [P] soient condamnées à verser la somme de 561 euros correspondant au prorata de taxe foncière pour l’année de l’acquisition du bien immobilier.

[F] [P] et [J] [X] épouse [P] rejettent cette demande.

La clause « impôts locaux » de l’acte authentique du 17 février 2020 prévoit que " l’acquéreur règle ce jour par la comptabilité de l’Etude au vendeur qui le reconnait, le prorata de la taxe foncière (…) ce règlement est définitif entre les parties, éteignant toute créance ou dette l’une vis-à-vis de l’autre à ce sujet, quelle que soit la modification éventuelle de la taxe foncière pour l’année en cours. "

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

Il résulte des dispositions combinées des articles 695 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[A] [U] et [D] [I] seront donc condamnées à supporter les dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise et de procès-verbal de constat du 05/11/2020.

Elles seront également condamnées à verser à [F] [P] et [J] [X] épouse [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des droits proportionnels mis le cas échéant à la charge du créancier par l’huissier instrumentaire en application de l’article A. 444-32 du code de commerce, l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que :

«  A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi. "

La prestation de recouvrement ou d’encaissement de l’article A 444-32 du code de commerce (n° 129 du tableau 3-1 du décret n° 2016-230 du 26 février 2016, anciennement droit proportionnel dégressif supplémentaire, article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996) que peut solliciter l’huissier de justice chargé du recouvrement de sommes est par application de l’article R444-55 du code de commerce à la charge du créancier, de sorte que rien ne justifie d’en faire supporter le coût par le débiteur en cas d’exécution forcée sur laquelle le tribunal n’a pas à se prononcer. La demande sera en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire sera enfin rappelée, aucune circonstance ne justifiant qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant en audience publique, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] dirigées contre [A] [U] et [D] [I] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

DIT que la clause exclusive de garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique de vente du 17 février 2020 n’est pas opposable à [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] ;

CONDAMNE solidairement [A] [U] et [D] [I] à payer à [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] les sommes suivantes :

—  21.478,59 euros eu titre de la réduction du prix de vente ;

—  1.286 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

—  1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

—  1.000 euros en réparation de leur préjudice morale ;

DEBOUTE [A] [U] et [D] [I] de leur demande de paiement du prorata de taxe foncière ;

DEBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE solidairement [A] [U] et [D] [I] à payer à [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [A] [U] et [D] [I] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais d’expertise et de procès-verbal de constat du 05/11/2020 ;

REJETTE la demande de [F] [M]- [G] et [J] [X] épouse [P] au titre du droit proportionnel mis le cas échéant à la charge du créancier par l’huissier instrumentaire en application de l’article A. 444-32 du code de commerce;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN, SUSDITS.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,