N° RG 25/06335 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXB4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

11ème civ. S4

N° RG 25/06335 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXB4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Sarah LAGHA

M. [I] [K] [R]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Sarah LAGHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

21 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LIVIE

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 842 127 532

représentée par son directeur général et ayant pour mandataire la SAS QUADRAL PROPRETY

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah LAGHA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 208

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [K] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

[M] [V], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 21 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06335 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXB4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 mai 2021 avec effet au 31 mai 2021 pour une durée d’un mois tacitement reconduit, la S.A. d’H.L.M. BATIGERE aux droits de laquelle se trouve la S.A. LIVIE ayant pour mandataire la S.A.S. QUADRAL PROPERTY a donné à bail à M. [I] [K] [R] un logement à usage d’habitation entrée 04, appartement D01 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 411,94 € outre une provision sur charges de 123,63 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LIVIE a fait signifier à M. [I] [K] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 janvier 2025 pour un montant en principal de 3 500 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 23 janvier 2025.

Puis elle a fait assigner M. [I] [K] [R] à l’audience du 21 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2025, pour constater la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier en raison de la carence des bailleur et locataire.

La S.A. LIVIE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— dire recevable et bien fondée l’assignation ;

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [I] [K] [R], de tous ses biens ainsi que de tous occupants de son chef ;

— ordonner que le sort des biens mobiliers restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire qu’en cas de besoin le commissaire de justice poursuivant pourra faire appel au concours de la force publique ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation du logement due sera à compter du 23 mars 2025 à la somme de 560,88 € ;

— ordonner que le montant des indemnités d’occupation suive le montant des loyers et des charges dus, révisables, comme ils l’auraient été en cas de poursuite du bail ;

— le condamner à payer ladite indemnité à compter du 23 mars 2025, et ce jusqu’à libération parfaite des lieux ;

— le condamner à payer la somme de 4 447,73 € au titre de l’arriéré locatif augmenté des intérêts légaux à compter de la présente assignation ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance ;

— rappeler l’exécution par provision de la décision à intervenir.

Elle expose que le dernier paiement de 1 000 € remonte au 10 octobre 2025, elle constate des paiements ponctuels mais pas de reprise du paiement du loyer courant de 560,88 €. Elle actualise la dette à la somme de 5 691,25 € au 20 novembre 2025 précisant que le changement de propriétaire est sans incidence. Elle s’oppose aux délais de paiement.

M. [I] [K] [R] a comparu. Il expose qu’il a seulement réussi à contacter la nouvelle propriétaire en juillet 2025. Il précise être en CDI, travailler à [Localité 5] et gagner 1 900 €. Il a aidé sa famille et voulait commencer à payer. Il veut rester dans le logement et propose 250 € en sus du loyer courant.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré, la S.A. LIVIE autorisée à produire un décompte actualisé au plus tard le 15 décembre 2025, pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. LIVIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location contient une clause résolutoire « clause résolutoire » page 4 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 janvier 2025 pour un montant en principal de 3 500 €. Ce commandement non contesté, bien qu’affecté d’une erreur, le solde débiteur étant alors de 3 432,98 € est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un paiement de 1 000 € est intervenu le 23 janvier 2025, insuffisant pour en apurer les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mars 2025 à 24 heures, le 22 étant un samedi.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A. LIVIE produit un décompte arrêté à la date du 20 novembre 2025 établissant que M. [I] [K] [R] reste lui devoir à cette date la somme de 5 691,25 €.

M. [I] [K] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5 691,25 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ".

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Compte tenu de ces éléments, alors que l’échéance du mois d’octobre a été réglée avant son terme avec un apurement significatif, des délais de paiement peuvent donc être accordés selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours de ces délais.

En conséquence, il n’y a pas lieu à se prononcer sur la demande d’expulsion immédiate ni sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux lequel est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [I] [K] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [I] [K] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 27 mai 2021 avec effet au 31 mai 2021 entre la S.A. LIVIE se trouvant aux droits de la S.A. d’H.L.M. BATIGERE ayant pour mandataire la S.A.S. QUADRAL PROPERTY et M. [I] [K] [R] concernant un logement à usage d’habitation entrée 04, appartement D01 sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONDAMNE M. [I] [K] [R] à verser à la S.A. LIVIE au titre des loyers et charges impayés, la somme de 5 691,55 € (décompte arrêté à la date du 20 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [I] [K] [R], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme et des condamnations aux dépens et en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les loyers et les charges courants en 24 mensualités successives de 250 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’il est payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [I] [K] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. LIVIE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [I] [K] [R] soit condamné à verser à la S.A. LIVIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires, et ce, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [I] [K] [R] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [I] [K] [R] à verser à la S.A. LIVIE la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN