N° RG 25/06316 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXAI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/06316 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXAI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e SOUDANT

+ défendeurs

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 6 mars 2026

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

06 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Immatriculée au RCS de Paris

sous le n° 824 541 148

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Catherine SOUDANT,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 343

substituant Maître Roger LEMONNIER,

avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEURS :

Madame [S] [H]

Monsieur [K] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame : comparant en personne

Monsieur : non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2023, Monsieur [B] [P] a donné à bail à Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 630 euros, un montant forfaitaire de charges de 45 euros, avec le cautionnement de la S.A.S.U. Action Logement Services, dans le cadre du dispositif VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention quinquennale entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement.

A la suite d’incidents de paiement, la S.A.S.U. Action Logement Services a réglé au bailleur des loyers et charges.

Se prévalant des loyers impayés, la S.A.S Action Logement Services a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 février 2025.

Par assignation délivrée le 18 juin 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] (ci-après les défendeurs) devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3848 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du défendeurs sur la somme de 2686 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner solidairement les défendeurs à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement les défendeurs à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 06 janvier 2026, la S.A.S Action Logement Services a repris oralement les termes de son assignation auxquels il convient de se reporter pour plus ample exposé des moyens et prétentions, actualisant le montant de la dette locative à la somme de 8154 euros en date du 31 décembre 2025.

Elle a précisé qu’elle n’est pas opposée à des délais de paiement.

Madame [S] [H], comparant en personne, a reconnu devoir les sommes réclamées.

Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement les plus larges. Elle a précisé qu’elle est salariée en CDI et perçoit environ 1400 € par mois, que son compagnon est sans emploi, qu’ils souhaitent trouver un logement plus petit, qu’elle n’a pas de prestations versées par la CAF et a d’autres dettes.

Bien que régulièrement cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [K] [J] n’a pas comparu.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la subrogation de la SAS Action Logement Services dans les droits et actions du bailleur :

Il résulte de l’article 2291 du code civil que l’on peut se rendre caution sans ordre de la personne pour laquelle on s’oblige, et même à son insu.

Suivant l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et frais ; néanmoins, la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu.

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En outre, l’article 7.1 de la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre de VISALE prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats (décompte locatif, quittance subrogative, attestation de créance) que la SAS Action Logement Services a versé au bailleur la somme de 8154 euros au titre des impayés locatifs des défendeurs.

Ainsi, en application de l’article 2306 du code civil, Action Logement Services est subrogée dans tous les droits de Monsieur [B] [P] à l’encontre de la défenderesse et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et demander le paiement des loyers, charges par elle versés au titre du cautionnement.

Ainsi, la S.A.S. Action Logement Services a qualité pour délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le demandeur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable mensuellement d’avance le 1er du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte du 04 février 2025, le demandeur a fait délivrer aux défendeurs un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme principale de 2 686 euros.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 05 avril 2025.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par les défendeurs cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur et à la caution qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Au besoin, il y a lieu de condamner les défendeurs à payer ce montant, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A.S Action Logement Services produit un décompte démontrant que les défendeurs restent lui devoir la somme de 8 154 euros à la date du 31 décembre 2025, terme de décembre inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner les défendeurs au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la solidarité au paiement

Les défendeurs sont co-signataires du bail et sont tenus par la clause de solidarité prévue au contrat de bail. Le demandeur est donc bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des défendeurs tant au titre de l’arriéré locatif que de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il ressort des déclarations à l’audience et du décompte locatif arrêté au 29 décembre 2025, que les défendeurs n’ont pas repris le paiement de l’intégralité du loyer courant avant l’audience.

Dès lors que les conditions prévues à l’article 24 V précité ne sont pas réunies, la demande de paiement ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

DÉCLARE la demande régulière et recevable,

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation par les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 15 octobre 2023,

DIT que Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 8154 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés arrêtés à la date du 29 décembre 2025, terme de décembre inclus,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués sis [Adresse 4] à [Localité 3] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux,

Et à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] à payer à la S.A.S Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges, dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre.

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [J] et Madame [S] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 04 février 2025,

DEBOUTE la S.A.S Action Logement Services de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA