TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e ELBAZ

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e ELBAZ

■

Charges de copropriété

N° RG 25/01081 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUZ

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic la société GID, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux ,

[Adresse 2],

[Localité 2]

Représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDERESSE

Madame, [P], [V],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUZ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffiière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame, [P], [V] est propriétaire des lots de copropriété n°7, 28 et 80 d’un immeuble situé au, [Adresse 1].

Par exploit d’huissier signifié le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 1] a fait assigner Mme, [V] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2025, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et suivants du code civil, et de l’article 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

« -CONDAMNER Madame, [P], [V] au paiement de la somme de 9.707,81 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

— CONDAMNER Madame, [P], [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-16 du Code civil.

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

— CONDAMNER Madame, [P], [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens”.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cité, Mme, [V] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 27 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme, [V] est propriétaire des lots n°7, 28 et 80 d’un immeuble en copropriété situé au, [Adresse 1].

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUZ

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2023, 26 septembre 2024 et 11 juin 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 à 2026 et voté la réalisation de divers travaux;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 20 novembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme, [V], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 8.695,15 euros.

Mme, [V] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 20 novembre 2025.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure de sorte que faute pour le syndicat des copropriétaires de produire la mise en demeure préalable aux relances dont il demande le remboursement, ces demandes seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires demande par ailleurs le remboursement de frais bancaires liés à des refus de paiement du débiteur, sans produire de justificatif sur ces points de sorte que ces demandes seront rejetées.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais d’assignation consistant en des dépens et les frais d’avocat étant indemnisés au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile, ces demandes seront traitées ci-dessous.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme, [V] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme, [V] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme, [V] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de l’acte d’assignation.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [V], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/01081 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NUZ

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme, [V] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Madame, [P], [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 1] les sommes de :

—  8.695,15 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 20 novembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 8.099,61 euros, et à compter du 15 décembre 2025 pour le surplus ;

—  2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 1] de sa demande de remboursement des frais au titre des frais de recouvrement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne Madame, [P], [V] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026.

La Greffière La Présidente