TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 24/00746 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPWN

JUGEMENT

Du : 12 Septembre 2025

Société SEQENS VENANT AUX DROITS DE [Adresse 10]

C/

[H] [M]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e PRINSON-MOURLON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [M]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 12 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 05 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A SEQENS venant aux droits de la S.A [Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Thérèse PRINSON-MOURLON, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

ET :

DEFENDEUR :

Madame [H] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante

A l’audience du 05 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014, pour une durée d’un mois renouvelable, la SA D’HLM DOMAXIS a donné à bail à Madame [H] [M] un appartement à usage d’habitation de type F3 ainsi qu’une place de parking, situés [Adresse 4], pour un loyer principal mensuel de 450,10 euros au titre de son appartement et de 48,71 euros au titre de son stationnement, outre des provisions pour charges.

Selon procès-verbal de l’Assemblée Générale mixte du 5 juin 2019, la société SEQENS a absorbé la SA [Adresse 9].

Les loyers et les charges ont cessé d’être payés, de sorte qu’une dette s’est constituée.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 octobre 2024, la société SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9] a fait assigner Madame [H] [M] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire de VERSAILLES, aux fins de :

La déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,Constater l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que la résiliation du bail du 31 juillet 2014, Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers au terme convenu, Ordonner l’expulsion immédiate de Madame [H] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, du logement sis [Adresse 4] et emplacement de stationnement 5121, Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, Condamner Madame [H] [M] à lui payer la somme de 3 593,31 euros selon décompte en date du 15 octobre 2024, arrêtée au mois de septembre 2024, Condamner Madame [H] [M] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter du 1er octobre 2024, égale au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations conformément à la règlementation HLM, qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, ceci jusqu’à la libération effective des lieux, et ce, jusqu’au jour du départ effectif, Condamner Madame [H] [M] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Ordonner l’exécution provisoire sur minute vu l’urgence.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025.

La société SEQENS venant aux droits de SA [Adresse 9], représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 4 245,31 euros, arrêtée au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle explique que Madame [H] [M] a repris le paiement du loyer courant avec un supplément, soit la somme de 740 euros par mois pour un loyer s’élevant à la somme de 676,34 euros. Elle précise qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’après le jugement rendu le 29 avril 2025, son dossier a été transmis à la commission en vue de l’établissement d’un plan.

La société SEQENS s’en remet à la décision du tribunal s’agissant de la demande de délais formulée par la défenderesse.

En défense, Madame [H] [M] a comparu. Elle reconnaît sa dette. Elle explique avoir été en arrêt maladie pendant quatre ans. Elle déclare percevoir 2 200 euros par mois. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer courant et avoir réalisé un virement le 3 juin 2025 d’un montant de 740 euros. Elle demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement et propose de régler la somme de 200 euros par mois en plus de son loyer.

Par jugement rendu le 29 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Versailles a déclaré recevable la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [H] [M].

Le tribunal a autorisé la société SEQENS à produire une note en délibéré dans un délai de huit jours avec un décompte actualisé de sa créance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Une note en délibéré autorisée est parvenue au greffe du tribunal le 9 juillet 2025, par laquelle la société SEQENS a produit un décompte, arrêté au 26 juin 2025, actualisant la dette à la somme de 4 590,87 euros, terme de juin 2025 inclus.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été dénoncée au Préfet des Yvelines le 4 novembre 2024 dans les conditions visées à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, soit six semaines au moins avant l’audience du 5 juin 2025.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. La demande est donc recevable.

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif

L’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du décompte des sommes dues, que la locataire n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges.

Il ressort du décompte actualisé produit par note en délibéré arrêté au 26 juin 2025 que la dette locative s’élève à la somme 4 590,87 euros, terme du mois de juin 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte porte au débit de la locataire des frais de procédure pour un total de 577,57 euros (13€ le 1er novembre 2022 + 70,48 € le 3 janvier 2023 + 146,50 € le 14 avril 2023 +153,06 € le 1er septembre 2024 + 181,53 € le 5 novembre 2024 + 13 € le 24 mars 2025).

Ces frais ne constituent pas des loyers, charges ou indemnités d’occupation mais des dépens et seront pris en compte à ce titre. Il convient donc de déduire cette somme de la dette locative.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner Madame [H] [M] à payer à la société SEQENS la somme de 4 013,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

3 – Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 31 juillet 2014 entre les parties contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été signifié à Madame [H] [M] par acte d’huissier le 24 juillet 2024 pour un montant de 3 046,98 euros.

Les locataires n’ayant pas réglé la dette dans le délai de deux mois, il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SEQENS à la date du 24 septembre 2024.

4- Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé produit par note en délibéré en date du 26 juin 2025, que Madame [H] [M] a repris le versement intégral du loyer courant, de manière régulière, depuis le mois d’octobre 2024.

A l’audience, le bailleur n’indique pas s’opposer aux délais sollicités, s’en rapportant à la décision du tribunal.

Les conditions de l’article précité étant réunies, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [H] [M] à se libérer de la dette locative en 20 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 20ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

5 – Sur l’indemnité d’occupation

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 24 septembre 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Les délais accordés suspendent toutefois l’acquisition de la clause résolutoire.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [H] [M] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 25 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

6 – Sur l’expulsion

En considération de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [M] tant que cette suspension demeure. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés ou de non-paiement du loyer courant, la clause résolutoire stipulée au contrat de bail en date du 31 juillet 2014 recevra ses pleins et entiers effets.

Dans ce cas, et à défaut de départ volontaire, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [M] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des lieux situés [Adresse 4], selon les modalités prévues au dispositif ci-après, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront alors remis aux frais des personnes expulsées en un lieu que celles-ci désignent.

A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

7- Sur les autres demandes

Madame [H] [M], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts relatifs au commandement de payer et à l’assignation.

Il paraît inéquitable de laisser la demanderesse supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 nouveau du code de procédure civile dispose que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions en première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande recevable,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 24 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [H] [M] à payer à la société SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9] la somme de 4 013,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 26 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus,

AUTORISE Madame [H] [M] à s’acquitter de la dette par 20 mensualités de 200 euros le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 20ème et dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés et que s’ils sont respectés cette clause sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

Le solde de la dette deviendra exigible après mise en demeure adressée par le bailleur,La clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié de plein droit à la date de la défaillance,Le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [M] des lieux sis [Adresse 4], ainsi que celle de tout occupant de son chef, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi qu’à la séquestration du mobilier garnissant les locaux aux frais et risques des personnes expulsées sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Madame [H] [M] sera condamnée à payer à la société SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9] une indemnité mensuelle d’occupation révisable d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,

CONDAMNE Madame [H] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Madame [H] [M] à payer à la société SEQENS venant aux droits de la SA [Adresse 9] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de VERSAILLES, à la date figurant en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT