Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 3e chambre civile cab 2, 15 janvier 2026, n° 25/05622

TJ Strasbourg 15 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté les décisions de l'assemblée générale et étaient donc tenus de payer les charges, ce qui justifie la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Responsabilité des copropriétaires pour les frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés et devaient être supportés par les copropriétaires défaillants.
Accepté
Existence d'une résistance abusive au paiement
La cour a constaté que la résistance au paiement était abusive et a justifié l'octroi de dommages et intérêts au syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais de justice engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 3e ch. civ. cab 2, 15 janv. 2026, n° 25/05622
Numéro(s) :	25/05622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel JUNG
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la Résidence SPENDER sise [ Adresse 6 ]

Texte intégral

N° RG 25/05622 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTJH

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 25/05622 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTJH

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence SPENDER sise [Adresse 6], représenté par son syndic, la société IMMIUM GESTION D’ALSACE SAS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°o 738.502.004. dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 3]

défaillant

Madame [R] [B], demeurant [Adresse 3]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,

assistée de Sameh ATEK, Greffier lors des débats et de Aude Muller, Greffier lors du prononcé

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Aude MULLER, Greffier

FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur et Madame [B] sont propriétaires des lots 0010, 0020 et 0029 au sein de la copropriété de l’immeuble Spender situé [Adresse 4] [Localité 5] [Adresse 9], dont le syndic est la société IMMIUM GESTION D’ALSACE.

Une requête en injonction de payer a été déposée le 10 mai 2021 devant le tribunal judiciaire concernant une créance d’un montant de 18 008, 66 € en date du 12 janvier 2021.

Par ordonnance rendue le 9 juin 2021, le tribunal a condamné les consorts [B] au paiement de la somme de 18 008, 66 €.

L’ordonnance a été signifiée le 16 juin 2021 aux consorts [B], sans que les consorts [B] soldent leur dette et règlent leur quote-part des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022. Les consorts [B] ont effectué des règlements à hauteur de 170 € qui ont été imputés sur la dette faisant l’objet de l’injonction de payer.

Dénonçant des arriérés de charges de copropriété postérieurs aux sommes visées par l’ordonnance d’injonction de payer, le syndicat des copropriétaires de la résidence SPENDER a attrait les consorts [B] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de :

— CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum Monsieur et Madame [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété SPENDER sise [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 9], représenté par son syndic la société IMMIUM les montants suivants :

10 090, 41 € au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 14 mai 2025, somme augmentée des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2024 date de la dernière mise en demeure1 268, 66 € au titre des frais de commissaire de justice800 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice causé au syndicat par la résistance abusive au paiement des charges1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile- CONDAMNER solidairement, à défaut in solidum les défendeurs aux entiers dépens de la procédure

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Le syndicat des copropriétaires met en compte au titre des arriérés de charges des consorts [B] une somme de 10 090, 41 € telle qu’arrêtée au 14 mai 2025, dont 1 650, 14 € résultant d’un appel de fonds daté du 1er septembre 2022 pour les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2022.

Le syndicat met aussi en compte une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Régulièrement assignés le 16 juin 2025 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [B] et Madame [B] n’ont cependant pas constitué avocat dans le cadre de la présent procédure, de sorte que le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 4 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 15 janvier 2026.

MOTIFS

A titre liminaire :

A titre préliminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des arriérés de charges et de travaux :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot telle que définies à l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 10-1a) dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Le syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, est en conséquence tenu de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que le décompte de répartition des charges et les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

Le syndicat de copropriétaires demande à ce que les consorts [B] soient condamnés à lui payer la somme de 10 090, 41 € au titre de charges impayées, outre 1 268, 66 € de frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit les éléments suivants :

Copie du livre foncierContrat de syndicRelevé de compte du 14 mai 2025Factures de commissaire de justiceAppel de fonds travaux du 1er septembre 2022Appels de fonds pour charges locatives depuis l’a requête en injonction de payerRégularisation des charges pour les années 2021, 2022 et 2023Procès-verbaux d’assemblée générale pour les années 2020 à 2024Convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2024Extrait du règlement de copropriété

Le relevé de compte arrêté au 14 mai 2025 mentionne, pour un montant total de 29 367, 73 € :

18 008, 66 € ayant fait l’objet de la procédure d’injonction de payer1 026, 81 € mis en compte au titre des frais de commissaire de justice241, 85 € mis en compte au titre des frais de commissaire de justice4 420 € versés en remboursement de leur dette par les consorts [B], imputés sur la somme de 18 008, 66 € due au titre de l’injonction de payer

Les consorts [B] demeurent ainsi redevables de la somme de 10 090, 41 € au titre de leurs arriérés de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 14 mai 2025 et en-dehors des sommes faisant l’objet d’un titre exécutoire suite à la procédure en injonction de payer diligentée à leur encontre par le syndicat des copropriétaires.

En outre, le syndicat des copropriétaires justifie que :

les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ont été approuvés par l’assemblée générale du 28 octobre 2020,les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 ont été approuvés par l’assemblée générale du 14 décembre 2021,les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ont été approuvés par l’assemblée générale du 29 juin 2022les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ont été approuvés par l’assemblée générale du 28 juin 2023, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2024les comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ont été approuvés par l’assemblée générale du 27 juin 2024, de même que le budget prévisionnel pour l’exercice 2025la réalisation des travaux de résidentialisation et le montant prévisionnel de ces travaux ont été approuvés par l’assemblée générale du 29 juin 2022.

Les comptes généraux de la copropriété et les appels de provision versés aux débats font état des dépenses générales de la copropriété et des dépenses de travaux engagés par l’ensemble des copropriétaires ainsi que des tantièmes des consorts [B] au sein de la copropriété de sorte que ces éléments permettent d’établir tant en son principe qu’en son montant, la créance réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges.

Les frais de mise en demeure sont justifiés par la production des factures de commissaire de justice en date du 31 janvier 2022 et du 4 octobre 2022, ainsi que par le contrat de syndic daté du 27 juin 2024, prévoyant l’imputation du coût de la prestation, à savoir 1 268, 66 € TTC, au seul propriétaire concerné, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les consorts [B] n’ayant pas constitué avocat, avant la clôture de l’instruction, n’ont fait valoir aucune contestation sur le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Au regard de ces éléments, les consorts [B] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 090, 41 € au titre des arriérés de charges de copropriété ainsi que la somme de 1 268, 66 € au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date de la dernière mise en demeure qui leur a été adressée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soit caractérisé l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les consorts [B] ont déjà été condamnés à régler leurs arriérés de charges de copropriété pour une période antérieure par ordonnance d’injonction de payer, sans toutefois solder leur dette depuis lors.

Il s’avère donc que de manière habituelle, les consorts [B] ne versent pas la totalité des sommes dues au titre de leurs charges de copropriété, sans toutefois s’en expliquer. Le syndicat des copropriétaires subit un préjudice en conséquence puisque les autres copropriétaires sont dès lors tenus de faire l’avance des charges impayées par les consorts [B].

Cette absence de paiement récurrente présente un caractère abusif et justifie l’octroi de dommages et intérêts au syndicat à hauteur de la somme de 800 €.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 17 du règlement de copropriété, en cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis et leurs représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, de toutes sommes dues et afférentes à leur lot.

Les consorts [B] sont par conséquent solidairement tenus à l’égard du syndicat des copropriétaires concernant les condamnations prononcées à leur encontre suite au non-paiement de leurs charges de copropriété.

Sur les demandes accessoires :

Les consorts [B], qui succombent, seront solidairement condamnés aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les consorts [B] seront encore solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPENDER la somme de 10 090,41 € au titre des charges de copropriétés impayées arrêtées au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure datée du 22 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPENDER une somme de 1 268, 66 € au titre des frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPENDER une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [R] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [B] et Madame [R] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SPENDER la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Célia HOFFSTETTER