N° RG 26/00844 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODZZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 26/00844 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODZZ

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

Le

Le Greffier

M^e Nicolas DELEAU

Maître Nicolas DELEAU de la SELARL LE DISCORDE – DELEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Polat GUNDOGDU substituant M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 152

DEFENDEURS :

Madame [U] [S]

demeurant [Adresse 4] [Localité 1]

non comparante, non représentée

Monsieur [M] [S] et Madame [X] [S]

demeurant [Adresse 5]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/00844 – N° Portalis DB2E-W-B7K-ODZZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 4 mai 2024, prenant effet le 1er juin 2024, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ont consenti à Madame [U] [S] un bail d’habitation sur un appartement, une cave et un parking situés [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 500 € ainsi qu’une provision sur charges de 70 €, soit une somme mensuelle totale de 570 €.

Se prévalant de loyers impayés, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ont fait signifier à Madame [U] [S], le 28 août 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.374 € correspondantt aux loyers et charges impayés au 12 août 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [X] [S], par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2025, celui-ci précisant que l’acte était dénoncé à la caution.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 septembre 2025.

Par actes de commissaire de justice séparés du 29 décembre 2025, du 23 décembre 2025 et du 23 décembre 2025, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ont respectivement fait assigner Madame [U] [S], en sa qualité de locataire, et Madame [X] [S] ainsi que Monsieur [M] [S], en leur qualité de caution, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de bail ;

— l’expulsion de Madame [U] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— la condamnation solidiaire de Madame [U] [S] , Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S], à leur payer la somme de 5.034 € au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges majorés des intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [S], Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S] à leur payer une indemnité d’occupation fixée à la somme de 570 € par mois, à compter du 29 octobre 2025, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [S], de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S] à leur payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— la condamnation solidaire de Madame [U] [S], Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S] aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 janvier 2026.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir que Madame [U] [S] ne s’est pas acquittée du règlement de ses loyers et qu’ils ont dû se prévaloir de la clause résolutoire contenue dans le bail ; que Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S] se sont portés cautions solidaires de Madame [U] [S] et que, par conséquent, ils sont tenus du paiement des sommes dues (loyers, charges et indemnités d’occupation) par la locataire.

Lors de l’audience du 2 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] , représentés par leur conseil, ont repris les prétentions et moyens développés leur assignation.

Ils précisent cependant ne plus maintenir leur demande d’expulsion, Madame [U] [S] ayant quitté le logement le 28 février 2026, mais maintenir leurs autres demandes. Ils réactualisent la dette à 6.744 € au 28 février 2026.

Bien que régulièrement assignés :

— pour Madame [U] [S] : le 29 décembre 2025 par dépôt à l’étude de Me [H] [Z], Commissaire de Justice à [Localité 4],

— pour Madame [X] [S] : le 23 décembre 2025 par remise à sa personne,

— pour Monsieur [M] [S] : le 23 décembre 2025 par remise à personne présente au domicile (son épouse Madame [X] [S]),

les parties défenderesses ne se sont ni présentées ni faites représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R], d’une part, étant régulièrement représentés lors de l’audience, et Madame [U] [S] , Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S], d’autre part, étant absents bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [U] [S] a quitté le logement le 28 février 2026, de sorte que Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ne sollicitent plus l’expulsion de celle-ci. Les autres demandes sont cependant maintenues.

Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 septembre 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 29 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 janvier 2026 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 4 mai 2024 unissant Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] , d’une part, et Madame [U] [S], d’autre part, et portant sur le logement stipule en page 3 paragraphe XI intitulé « Clause résolutoire » qu’en cas de non-paiement du loyer et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est prévu selon le même contrat de bail, en page 4, que le loyer et les charges sont payables d’avance au domicile du bailleur, le 1er de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 28 août 2025 pour une somme en principal de 3.374 €, arrêtée le 12 août 2025 (loyer d’août 2025 inclus).

Il ressort du décompte du mois de décembre 2025 joint à l’assignation, et du décompte arrêté au 28 février 2026, produit lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 28 août 2025 au 28 octobre 2025.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 28 octobre 2025 à 24 heures.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’obligation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de bail n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 29 octobre 2025, date de résiliation du bail, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi, révisable conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, et ce, jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] , d’une part, et Madame [U] [S] , d’autre part, daté du 4 mai 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 août 2025 et du décompte de charges ainsi que de la créance actualisé au 28 février 2026 produit à l’audience que Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges, et d’indemnités d’occupation impayés à hauteur de 6.744 €.

Madame [U] [S] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Par conséquent, Madame [U] [S] sera condamnée à payer à Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] la somme de 6.744 € au titre des loyers , des charges et des indemnités d’occupations arrêtés au 28 février 2026, date de remise des clés aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’engagement de caution de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S]

Selon l’article 2288 du Code Civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Il sera cependant relevé que Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ne produisent aucun acte de cautionnement signé par Madame [X] [S], ni aucun acte de cautionnement signé par Monsieur [M] [S].

Il sera également relevé que seule est produite la dénonciation du commandement de payer visant la clause résolutoire à Madame [X] [S].

En l’absence de contrat de cautionnement permettant de s’assurer de la réalité de l’engagement de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S] ainsi que de l’étendue et de la validité de celui-ci, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] seront déboutés de leurs demandes à l’encontre de ces deux défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] sollicitent 1.500 € à titre de dommages et intérêts en raison de la résistance abusive de Madame [U] [S], Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S], et ce, malgré leur tentative pour trouver une issue à l’amiable des impayés et en raison du silence des défendeurs qui ne les ont jamais contactés.

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ne démontrent pas la mauvaise foi de Madame [U] [S], Madame [X] [S] et Monsieur [M] [S], ni de préjudice distinct de celui du retard de paiement.

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Madame [U] [S], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à celle-ci, mais ne comprendront pas le coût du ou des dénonciations à caution, Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ne démontrant pas l’engagement de caution de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S].

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Madame [U] [S] et au regard de l’issue de la procédure et de l’équité, il y a lieu de condamner celle-ci à payer à Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Madame [A] [D] épouse [I] et de Monsieur [Y] [R] à l’encontre de Madame [U] [S], de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 4 mai 2024, conclu entre Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R], d’une part, et Madame [U] [S], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 3], sont réunies à la date du 29 octobre 2025;

CONSTATE la résiliation du bail du 4 mai 2024 à compter de cette date ;

CONSTATE que Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] ne maintiennent plus leur demande d’expulsion, Madame [U] [S] ayant quitté les lieux et rendu les clés le 28 février 2026 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [U] [S] à Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] à compter du 29 octobre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] la somme de 6.744 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2026, date de départ des lieux et remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] de leur demandes formées à l’encontre de Madame [X] [S] et de Monsieur [M] [S] ;

DÉBOUTE Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [U] [S] à payer à Madame [A] [D] épouse [I] et Monsieur [Y] [R] la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [U] [S] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à son encontre mais ne comprendront pas le coût de la ou des dénonciations dudit commandement à Madame [U] [S] et Monsieur [M] [S] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS