N° RG 25/09129 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5HT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09129

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5HT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marine COLTAT

M^e Baptiste LEBROU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marine COLTAT

M^e Baptiste LEBROU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MAI 2026

DEMANDERESSE :

Madame [E] [I]

née le 14 Juillet 1946 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Marine COLTAT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 203

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [J]

né le 12 Novembre 1978 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Baptiste LEBROU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 265

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 1er février 2023, Mme [E] [I] a donné à bail à M. [W] [J] un logement à usage d’habitation de trois pièces et une cave sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 680 € et une provision sur charges de 70 € payables mensuellement d’avance le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [E] [I] a fait signifier à M. [W] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2025 pour un montant en principal de 3 800,00 €.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 23 avril 2025.

Puis elle a fait assigner M. [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 19 décembre 2025 par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Aux termes du diagnostic social et financier, le locataire fait état d’une séparation, difficile, fin 2023 et la perte de son emploi fin 2024. Bénéficiaire du RSA, il a retrouvé un emploi en novembre 2025. Il présente également des impayés auprès de son fournisseur d’énergie. Il accepte un accompagnement social lié au logement. Il compte reprendre le paiement du loyer et apurer sa dette locative.

L’affaire a été renvoyée à trois reprises à la demande et au contradictoire des parties jusqu’à l’audience du 20 mars 2026.

Mme [E] [I], représentée par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie, reprend les termes de ses conclusions du 10 février 2026 pour demander de :

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [J] de tous ses biens ainsi que de tout occupants de son chef des lieux au besoin avec le concours de la force publique

— le condamner à lui payer la somme de 5 100 € au titre de l’arriéré de loyer courant de décembre 2024 au 22 juin 2025, charges comprises, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer un montant de 750 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 22 juin 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit de la date de résiliation du bail, jusqu’à évacuation effective et remise des clés avec indication que cette indemnité d’occupation pourra évoluer en fonction des augmentations de loyers suivant l’indice INSEE ;

A titre subsidiaire,

— la déclarer recevable et bien fondée ;

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [W] [J] de tous ses biens ainsi que de tout occupants de son chef des lieux au besoin avec le concours de la force publique

— le condamner à lui payer la somme de 9 050 € au titre de l’arriéré de loyer courant de décembre 2024 au 22 juin 2025, charges comprises, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— le condamner à lui payer un montant de 750 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 22 juin 2025, date de l’acquisition de la clause résolutoire, soit de la date de résiliation du bail, jusqu’à évacuation effective et remise des clés avec indication que cette indemnité d’occupation pourra évoluer en fonction des augmentations de loyers suivant l’indice INSEE ;

En tout état de cause,

— le condamner à payer à son conseil un montant de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— le condamner en tous les frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement et d’encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du créancier ;

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

M. [W] [J] a comparu représenté par son conseil qui dépose son dossier de plaidoirie au soutien de ses conclusions du 18 mars 2026. Il demande de :

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus ;

— débouter Mme [E] [I] de sa demande de résolution judiciaire du bail ;

— lui accorder les plus larges délais de paiement pour apurer son passif ;

— la débouter de l’ensemble de des fins moyens ou prétentions plus amples ou contraires ;

— statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 3 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable à ce titre.

Par ailleurs, Mme [E] [I] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en accusé réception le 23 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les a faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article « XI. Clause résolutoire » page 3, un commandement de payer a été signifié le 22 avril 2025 impartissant le délai légal de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 3 800 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer en l’absence de tout paiement dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2025 à 24 heures.

Il n’y a en conséquence pas lieu à statuer sur la demande subsidiaire.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [E] [I] produit un décompte établissant que M. [W] [J] restait lui devoir la somme de 9 050 € au terme du mois de janvier 2026.

M. [W] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette justifiant avoir réglé les termes de novembre 2025 et février 2026 le 12 février 2026.

La demande principale telle que résultant des conclusions du 10 février 2026 est donc fondée après qu’en ai été déduit le paiement intervenu au titre du mois de novembre 2025.

M. [W] [J] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 8 300 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, les loyers des mois de novembre 2025 à février 2026 sont réglés sans que toutefois le terme contractuel du 5 du mois n’ait été respecté. Que toutefois, le législateur n’ayant pas fixé d’autre condition que « le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience », cette condition doit être considérée comme remplie.

Les éléments de la cause, le niveau des ressources justifiés, les paiements opérés en janvier et février 2026 avec un apurement significatif à hauteur de deux fois 750 €, le souhait de rester dans le logement et d’apurer l’intégralité de sa dette locative permettent d’accorder des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ces délais dès lors qu’ils sont respectés.

La demande tendant à ordonner l’expulsion immédiate telle que formulée est en conséquence inopérante, la partie demanderesse en sera déboutée en l’état.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [J], parties perdantes, supportera la charge des dépens lesquels sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier, cette répartition des droits de recouvrement et d’encaissement ne pouvant être remise en cause par le juge que dans les litiges civils nés du code de la consommation, en application de l’article R. 631-4 du code de la consommation. Ils comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, « Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre. »

Les parties étant toutes deux bénéficiaires de l’aide juridictionnelle, l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ne saura s’appliquer.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location du 1er février 2023 entre Mme [E] [I] et M. [W] [J] concernant un logement à usage d’habitation de trois pièces et une cave sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 juin 2025 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [W] [J] à payer à Mme [E] [I] au titre des loyers, provisions pour charges échus impayés au 22 juin 2025 la somme 8 300 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [W] [J], sauf meilleur accord des parties, à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants en mensualités consécutives de 275 € chacune et une dernière mensualité qui soldera l’intégralité de la dette locative non contestée en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants dont il est rappelé qu’ils sont payables à échoir le 5 du mois, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [W] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [E] [I] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [W] [J] soit condamné à verser à Mme [E] [I] une indemnité mensuelle d’occupation au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant , égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer lesquels seront avancés et recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le greffier Le juge