N° RG 25/09938 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N63Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 25/09938

N° Portalis DB2E-W-B7J-N63Z

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Stéphanie BOEUF

Le

Le Greffier

M^e Stéphanie BOEUF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 MAI 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES ACTURIALES Agissant par son syndic, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, [Adresse 2] à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphanie BOEUF, avocat au barreau de STRASBOURG,vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Monsieur [X] [T]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Mai 2026.

JUGEMENT

Rendu par défaut en Dernier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [T] est propriétaire du lot 529 cadastré au livre foncier de [Localité 4] Section LW n°0783/0048, dans la copropriété, immeuble les ACTURIALES sise [Adresse 5] à [Localité 2]. Le syndic de copropriété est la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

En raison d’impayés allégués de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les ACTURIALES a fait délivrer le 16 janvier 2026 à Monsieur [X] [T] un commandement de payer la somme en principal de 2552.59 euros.

Par acte délivré le 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les ACTURIALES a fait citer Monsieur [X] [T] devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété et à des dommages et intérêts.

A l’audience du 27 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [X] [T] à lui payer la somme de 2978.14 euros pour le lot 529 au titre des appels de provision du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, d’un appel de provisions de remise en peinture du 1er avril 2024, d’un solde modernisation ascenseur du 30 juin 2026, d’un solde de curage colonnes eaux usées du 30 juin 2024, d’un solde remplacement BAL du 30 juin 2026, d’un solde de charges au 30 juin 2024, d’un appel de provisions sur travaux remplacement de la platine du 1er décembre 2024, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er janvier 2025, d’un appel de provisions sur travaux validation maitrise d’œuvre du 1er jan vier 2025, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er février 2025, d’un appel de provision sur travaux plan pluriannuel, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation du 16 janvier 2025,

— Condamner Monsieur [X] [T] à lui payer la somme de 1020.17 euros à titre de dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat, avec intérêts au taux légal à compter de la décision intervenir,

— Condamner Monsieur [X] [T] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamner Monsieur [X] [T] aux dépens y compris les frais de la sommation de payer d’un montant de 144.65 euros,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES soutient que Monsieur [X] [T] n’a pas réglé les charges de copropriété et appels de provisions et solde de fonds travaux dus en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et suivants du décret du 17 mars 1967, en dépit d’une sommation de payer la somme en principal de 2552.59 euros délivrée le 16 janvier 2025. Il précise que la dette au titre des appels de charges et cotisations fonds travaux s’élève à la somme de 2978.14 euros, 4ème trimestre 2025 inclus.

Il estime que la résistance abusive de Monsieur [X] [T] à payer les charges de copropriété lui cause un préjudice certain compte tenu de difficultés de trésorerie. S’il reconnaît que les frais de sommation et de transmission du dossier à l’avocat et à l’huissier constituent des prestations rémunérées par contrat de syndic voté en assemblée générale et non directement répercutables sur le copropriétaire, il estime cependant subir un préjudice en exposant des frais réglés au syndic pour le recouvrement de sa créance.

Il sollicite enfin que les frais de sommation de payer soient compris dans les dépens.

Bien que régulièrement citée par dépôt à l’étude, Monsieur [X] [T] ne s’est ni présenté ni fait représenter. Le jugement sera prononcé par défaut sur le fondement de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1985, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic, la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE selon contrat du 23 juin 2025, a qualité et intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés.

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5000,00 euros.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, qui forme une demande en paiement inférieure à la somme de 5000.00 euros, justifie d’une attestation de carence en date du 21 mai 2025 de Monsieur [U] [D], conciliateur de justice.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [T].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic, produit :

— le contrat de syndic précité signé le 24 octobre 2024, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment les sommes de 54.00 euros par mise en demeure et de 44.00 par relance, de 399.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 22 octobre 2024,

— la situation de compte au 25 septembre 2025 faisant état d’une dette de 4179.80 euros dont la somme de 222.17 euros au titre des frais de relances, mises en demeure et intérêts de retard, 399.00 euros au titre des frais de transmission à l’huissier et 399.00 euros au titre des frais de transmission à l’avocat.

— les appels de provisions pour charges courantes de copropriété et fonds travaux du 2nd trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025,

— des mises en demeure des 6 août 2024, 12 novembre 2024 et relances des 27 août 2024 et 2 décembre 2024,

— la facture d’honoraires du conseil d’un montant de 1200.00 euros en date du 13 octobre 2025,

— la sommation de payer la somme en principal de 16 janvier 2552.59 euros délivrée le 16 janvier 2025 et valant interpellation suffisante au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1985,

Monsieur [X] [T], qui ne comparait pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic, la somme de 2978.14 euros au titre des appels de provision du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, d’un appel de provisions de remise en peinture du 1er avril 2024, d’un solde modernisation ascenseur du 30 juin 2026, d’un solde de curage colonnes eaux usées du 30 juin 2024, d’un solde remplacement BAL du 30 juin 2026, d’un solde de charges au 30 juin 2024, d’un appel de provisions sur travaux remplacement de la platine du 1er décembre 2024, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er janvier 2025, d’un appel de provisions sur travaux validation maitrise d’œuvre du 1er jan vier 2025, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er février 2025, d’un appel de provision sur travaux plan pluriannuel, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2552.59 euros à compter du 16 janvier 2025, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter du 30 octobre 2025, date de l’acte introductif d’instance.

Sur la demande de dommages et intérêts:

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de Monsieur [X] [T] dans le paiement des charges de copropriété, en dépit des mises en demeure, relances et commandement de payer, sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Si le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTUARIALES sollicite de voir fixer son préjudice à la somme précise de 1020.17 euros représentant en fait les frais exposés par le syndic au titre des frais de mises en demeure, mission du dossier à l’huissier er à l’avocat, il est rappelé, comme il le reconnaît, qu’en application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

La situation de compte du 25 septembre 2025 fait apparaître des frais de mises en demeure, relances et intérêts de retard pour un montant de 222.17 euros.

Par contre il n’est pas démontré que les frais de « transmission du dossier à huissier et à avocat » facturés à hauteur de 2X 399.00 euros en date des 14 janvier 2025 et 10 avril 2025 constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu’elles seront écartées. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n’en change pas la nature.

Il convient dans ces conditions d’estimer globalement le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, sans retenir les frais détaillés de diligences incombant au syndic.

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les ACTURIALES, représenté par son syndic, à lui payer la somme de 1000.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les mesures accessoires:

Monsieur [X] [T], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure y compris les frais de sommation de payer d’un montant sollicité de 144.65 euros.

Il sera par ailleurs condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic, une somme de 1200.00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic en exercice, la somme 2978.14 euros (deux mille neuf cent soixante-dix-huit euros et quatorze centimes) au titre des appels de provision du 2ème trimestre 2024 au 4ème trimestre 2025, d’un appel de provisions de remise en peinture du 1er avril 2024, d’un solde modernisation ascenseur du 30 juin 2026, d’un solde de curage colonnes eaux usées du 30 juin 2024, d’un solde remplacement BAL du 30 juin 2026, d’un solde de charges au 30 juin 2024, d’un appel de provisions sur travaux remplacement de la platine du 1er décembre 2024, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er janvier 2025, d’un appel de provisions sur travaux validation maitrise d’œuvre du 1er jan vier 2025, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er février 2025, d’un appel de provision sur travaux plan pluriannuel, d’un appel de provisions sur travaux mise en peinture des paliers du 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2552.59 euros à compter du 16 janvier 2025 et pour le surplus à compter du 30 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ACTURIALES, représenté par son syndic en exercice, la somme 1000.00 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les ACTURIALES, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [T] aux dépens y compris les frais de commandement de payer d’un montant de 144.65 euros ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE