N° RG 24/09156 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBH3

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/09156 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBH3

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

M^e Vincent MARTIN

Le

Le greffier

M^e Nicolas DELEAU

M^e Vincent MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], agissant par son Syndic, le Cabinet Immobilière [H] SAS ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 152

DEFENDEURS :

Madame [S] [Z]

née le 24 Décembre 1982 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Monsieur [A] [O]

né le 26 Juillet 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Vincent MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Jean-Baptiste SAUTY, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Exposé des faits et de la procédure

M. [A] [O] et Mme [S] [Z] sont propriétaires des lots n° 33 (un appartement de type F4), 82 (un garage et une cave) et 97 (un parking), représentant 3864/100000èmes des parties communes de la résidence [H] située [Adresse 5] à [Localité 4].

Ils étaient également propriétaires des lots n° 6 (un appartement de type F3), 19 (une cave) et 98 (un parking), qu’ils ont été cédés le 29 septembre 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 23 mai 2024 reçue le 31 mai 2024, M. [A] [O] et Mme [S] [Z] ont été mis en demeure de régler la somme de 7 791,79 € à titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par courrier en date du 1er juillet 2024, M. [A] [O] et Mme [S] [Z] ont sollicité des explications sur ce décompte, pointant en particulier une hausse importante du montant des charges appelées.

Par assignation délivrée le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Villas [Adresse 6] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a attrait M. [A] [O] et Mme [S] [Z] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin qu’il les condamne solidairement au paiement de la somme de 10 185,12 € à titre d’arriéré de charges de copropriété, outre le coût des frais de recouvrement et l’indemnisation de son préjudice.

La clôture a été prononcée le 4 novembre 2025, et l’affaire a été renvoyée pour être évoquée à l’audience du 13 janvier 2026 et à l’issue mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer ses demandes ;

— en conséquence, condamner solidairement M. [A] [O] et Mme [S] [Z] à lui payer les sommes de :

* 7 314,52 € en principal, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024, date de la première mise en demeure ;

* 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, augmentée des intérêts aux taux légaux successifs à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir ;

— déclarer qu’en application de l’alinéa 1er de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le coût de l’ensemble des frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir le recouvrement de sa créance restera à la charge exclusive des défendeurs ;

— ordonner la capitalisation des intérêts échus à compter du 23 mai 2024 sur le fondement des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement M. [A] [O] et Mme [S] [Z] à payer les frais et dépens de la procédure, outre 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir au fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, que M. [A] [O] et Mme [S] [Z] restent redevables du paiement d’un arriéré de charges de copropriété, malgré leurs engagements de régulariser la situation. Il ajoute au fondement de l’article 1240 du code civil que la carence fautive des défendeurs lui cause un préjudice constitué par les difficultés de gestion liées au manque de trésorerie résultant de leurs impayés répétés, en particulier en empêchant la réalisation des travaux prévus.

* * *

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 26 juin 2025, M. [A] [O] et Mme [S] [Z] demandent au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— à titre subsidiaire, octroyer à M. [A] [O] et Mme [S] [Z] les plus amples délais de paiement en vertu de l’article 1343-5 du code civil ;

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

N° RG 24/09156 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NBH3

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir, au fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1353 du code civil, que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées, que notamment il n’est pas établi que les sommes appelées ne concernent pas les lots dont ils ne sont plus propriétaires, et qu’en outre aucune justification n’est avancée quant à la répartition des charges de chauffage opérées les dernières années.

* * *

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la demande principale

1.1 Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il appartient au syndicat des copropriétaires qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une copie du livre foncier ;

— les appels de charges et travaux ;

— les relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2016, 6 février 2017, 6 mars 2018, 14 mars 2019, 3 mars 2020, 4 mai 2021, 8 mars 2022, 22 mars 2023, 25 mars 2024 et 18 mars 2025, portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travaux ;

— un extrait de compte concernant la période du 1er janvier 2020 au 2 mai 2025, ainsi qu’un relevé de compte arrêté au 27 août 2025 ;

— la mise en demeure du 23 mai 2024 reçue le 31 mai 2024, portant sur la somme de 7 791,79 € ;

— le contrat de syndic pour la période du 25 mars 2024 au 31 mars 2025.

Il ressort de ces documents que M. [A] [O] et Mme [S] [Z] restent devoir la somme de 7 314,52 €.

M. [A] [O] et Mme [S] [Z] opposent au syndicat des copropriétaires le fait qu’il ne produit pas les attestations de non-recours contre les assemblées générales. Toutefois, ce faisant ceux-ci inversent la charge de la preuve puisque dès lors que le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales concernées, c’est ensuite aux copropriétaires qu’il appartient de rapporter la preuve que les résolutions qui y sont contenues ne peuvent recevoir application, notamment par l’effet d’un recours judiciaire à leur encontre.

Il convient toutefois de retirer de cette somme, en premier lieu, la première ligne intitulée « Solde antérieur », d’un montant porté au débit de 220,30 €, lequel ne fait l’objet d’aucune explication de la part du syndicat des copropriétaires, alors que tel est expressément contesté par les défendeurs. D’ailleurs, les seuls éléments produits antérieurs à cette période, soit les décomptes de charges 2016-2017, 2017-2018 et 2018-2019, d’un montant respectivement débiteur de 527,39 €, créditeur de 216,77 € et créditeur de 590,35 €, aboutissent à un solde créditeur au profit des copropriétaires.

De la même façon, les charges appelées à compter du 1er janvier 2025, dès lors qu’elles ne sont pas justifiées, en particulier par la production des appels de charges et travaux y afférents, doivent être soustraites, soit les sommes de 1 430,13 € et 49,30 € du 1er janvier 2025, 795,62 € et 43,48 € du 1er avril 2025, et 795,62 € et 43,48 € du 1er juillet 2025.

En deuxième lieu, il y a lieu de soustraire la somme de 127,88 € mise en compte le 24 avril 2020 intitulée « RECH FUITE STR-2848 DU 17/10/20 », la somme de 380 € mise en compte le 16 mai 2023 intitulée « État Daté (LOI SRU) du 16/05/2023 » ainsi que la somme de 380 € mise en compte le 4 octobre 2023 intitulée « FRAIS DE MUTATION Lot : 6, 19, 98 », lesquelles ne font l’objet d’aucune explication ni justification.

En troisième lieu, doivent être retirées les sommes de 120 € au titre des frais de « CONTENTIEUX » du 16 août 2024, 113,33 € au titre des frais de « [R] […] ASSIGNATION » du 15 octobre 2024 ainsi que 284,52 € au titre des frais de « [R] » du 23 décembre 2024, qui ne constituent donc pas des charges de copropriété mais des frais de recouvrement. En tout état de cause, il sera rappelé que les frais de mise au contentieux relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, sans donc constituer des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De la même façon, les frais de commissaire de justice et en particulier d’assignation relèvent des dépens et doivent donc être examinés sur ce fondement.

En quatrième lieu, tel qu’indiqué par le syndicat des copropriétaires il a bien été tenu compte de la mutation des lots n° 6, 19 et 98 lesquels ne figurent plus dans les appels de charges ultérieurs, à l’exception toutefois de celui du 1er octobre 2023 qui les inclut encore, ainsi qu’il résulte des documents versés aux débats et en particulier l’annexe n° 29 du syndicat des copropriétaires. Il convient dès lors de retrancher du solde dû les sommes afférentes, soit respectivement 1 598,51 €, 1 € et 4,13 €.

Si les défendeurs soutiennent par ailleurs qu’il n’aurait pas été tenu compte de l’opposition au paiement du prix de vente formée à hauteur de 15 101,22 € lors de la vente des lots n° 6, 19 et 98, il apparaît en réalité sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires que ce montant a bien été imputé au débit du compte, selon trois opérations à hauteur de 1 603,64 € et 13 117,58 € le 4 octobre 2023, et 380 € le 16 novembre 2023.

En cinquième lieu, les défendeurs soutiennent que la répartition et l’imputation des charges de chauffage ne sont pas justifiées, les tantièmes de chauffage imputés aux copropriétaires défendeurs étant fluctuants d’un décompte de charges à l’autre.

En réponse, le syndicat des copropriétaires indique que la répartition et l’imputation des charges de chauffage sont justifiées par le règlement de copropriété. Toutefois, force est de constater que dans le même temps le syndicat des copropriétaires s’abstient de produire ce document, pourtant manifestement indispensable au succès de ses prétentions en particulier en ce qu’il aurait permis d’identifier la clé de répartition de ces charges, et ce là encore alors que ces points font l’objet de contestations expresses des défendeurs.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait valoir que si des équipements comme des répartiteurs ou des compteurs sont installés d’une année sur l’autre, tel fait évoluer la base mécaniquement également. Cependant, force est de constater que de tels propos sont hypothétiques, et qu’il n’est justifié d’aucun élément objectif permettant d’expliciter la modification substantielle pouvant être constatée d’une année sur l’autre.

Il convient en conséquence de retrancher des décomptes de charges 2019-2020, 2020-2021, 2021-2022 et 2022-2023, dont la teneur est critiquée par les défendeurs, le montant des consommations de chauffage qui leur ont été imputées, soit les montants respectifs de 692,90 €, 852,36 €, 3 383,45 € et 3 132,26 €.

En définitive, les sommes ainsi soustraites conduisent à un solde en réalité créditeur au profit de M. [A] [O] et Mme [S] [Z]. Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires à leur égard.

Par ailleurs, la demande en paiement au titre de la mise en demeure apparaît là encore sans objet, faute de justification de l’existence d’un arriéré locatif ayant justifié son envoi. De la même façon, la demande en paiement de dommages et intérêts, qui n’est que l’accessoire de la demande en paiement principale, devient également sans objet. Ces demandes seront par conséquent rejetées.

2. Sur les mesures accessoires

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Cette condamnation emporte nécessairement rejet de ses propres demandes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

2.2 Sur les frais non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à M. [A] [O] et Mme [S] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes ;

MET les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4] à verser à M. [A] [O] et Mme [S] [Z] une indemnité de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7] [Adresse 6] située [Adresse 5] à [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Jean-Baptiste SAUTY