N° RG 25/09459 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/09459 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N6AA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [R] [M] [C]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1]

Immatriculé au RCS de STRASBOURG

sous le n° 27670002800026

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [M] [C]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

67100 STRASBOURG

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 6 juillet 2022 avec prise d’effet au 8 juillet 2022, l’OPHEA, a donné en location à Monsieur [C] [R] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 422,27euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mars 2025 reçue le 28 mars 2025, OPHEA a notifié à Monsieur [C] [R] un congé pour le 30 juin 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour un montant de 3447,31 euros jusqu’au 21 mars 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [C] [R] par acte de commissaire de justice le 13 mai 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 24 mars 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [C] [R], par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle au [Adresse 3] à 67100 Strasbourg ,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4 444,29 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 486,60 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 444,42 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 21 août 2025.

L’affaire a été appelée le 27 janvier 2026 et renvoyée au 10 février 2026 pour permettre la comparution de Monsieur [R] [C].

À l’audience du 10 février 2026, l’OPHEA, représenté par son conseil, actualise la dette à 5 354,21 euros au 4 février 2026 ; il est favorable à l’octroi de délais de paiement sous réserve d’une « clause cassatoire » en cas d’absence de règlement. Il précise qu’il y a une reprise du paiement des loyers et charges avec un complément qui est versé. Il indique que c’est une expulsion qui est demandé en réalité et non la restitution des locaux comme indiqué dans l’assignation.

Monsieur [C] [R], comparait. Il ne conteste pas la dette locative mais sollicite des délais de paiement à hauteur de 240 euros avec maintien dans les lieux. Célibataire sans enfant, il explique qu’il perçoit des revenus à hauteur de 1 300 euros mensuels en tant que boulanger en CDI, il estime ses charges mensuelles à 500 euros. Il soutient avec fait une demande pour la reprise des APL et être ainsi en capacité de verser 500 euros par mois loyer, charges et complément compris lorsque les aides auront repris.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le congé :

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

“ les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.”

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [C] [R] pour le 30 juin 2025 au vu des impayés de loyers au 21 mars 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser cet impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 juin 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 juin 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux :

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 20 août 2025, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4 919,74 euros (échéance du mois d’août 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [C] [R] .

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement.

Sur la demande en paiement :

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [C] [R] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5 354,21 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 février 2026 (dernière échéance incluse : mois de janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de ces dispositions, il convient, eu égard à l’engagement de Monsieur [C] de régler la dette, de la reprise du paiement du loyer et des charges avec le versement d’un complément pour apurer la dette, de la situation financière du locataire et de l’accord d’OPHEA, d’accorder des délais de paiement à Monsieur [C] [R] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si l’intéressé apure sa dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Monsieur [C] [R] , succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 juin 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public d’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, d’une part, et Monsieur [C] [R] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 4] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [C] [R] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [R] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à verser à OPHEA la somme de 5 354,21 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 4 février 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

ACCORDE à Monsieur [C] [R] un délai de 23 mois, sauf meilleur accord, pour s’acquitter de sa dette et dit qu’il devra le faire en 22 mensualités de 240 euros chacune et une 23ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts, et ce en sus du paiement du loyer et des charges courants ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra son plein effet ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière Le Juge des Contentieux

de la Protection