N° RG 25/00346 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYP

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/00346

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMYP

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— M. [U]

— UDAF du Bas-Rhin

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la S.A. d’HLM

NOUVEAU LOGIS DE L’EST

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Laurent BOISRAME, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [C] [U]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

comparant en personne

UDAF DU BAS-RHIN, es qualité de curateur de M. [C] [U]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [Q] [Y], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 mai 2018 avec prise d’effet à la même date, la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST a loué à Monsieur [C] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 290,13 euros outre 107,71 euros de provision pour charges, payable à terme échu le dernier jour de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 597,85 euros au titre des loyers et charges échus, au 14 septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer par provision la somme de 4 982,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 9 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros, charges en sus, à compter du 1er décembre 2024, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers,condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à évacuation définitive et remise des clefs,condamner le locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mai 2025.

A cette audience, la bailleresse représentée par son conseil a indiqué qu’elle n’était pas informée que le locataire était sous mesure de protection. Elle a fait état d’une dette locative de 6 488 euros avec un seul paiement qui serait intervenu.

Monsieur [C] [U] a indiqué être sous mesure de curatelle simple désormais après avoir bénéficié d’une mesure de curatelle renforcée. Il a expliqué avoir tardé à s’occuper de ses papiers. Il indique avoir envoyé son attestation pour les impôts, avoir procédé à des versements pour apurer la dette locative. Il précise travailler et percevoir entre 1 400 et 1 500 euros de revenus par mois.

Monsieur [C] [U] étant sous mesure de protection judiciaire, la juridiction de céans a renvoyé l’affaire à l’audience du 9 septembre 2025.

A cette audience à laquelle l’ensemble des parties a comparu, la bailleresse par l’intermédiaire de son conseil a indiqué avoir appelé l’UDAF le curateur du locataire et qu’elle devait intervenir volontairement à l’instance. Elle a sollicité le renvoi.

Monsieur [C] [U] a indiqué n’avoir pas de nouvelle de son curateur et avoir repris le paiement des loyers et charges courants, il précise avoir « du mal à gérer les choses ».

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 9 décembre 2025 afin que le curateur de Monsieur [C] [U] puisse l’assister.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier l’assignation initiale à l’UDAF du Bas-Rhin en qualité de curateur de Monsieur [C] [U] ainsi que les date et heure de renvoi.

A l’audience du 9 décembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance aux termes duquel elle indique être venue aux droits de la SA NOUVEAU LOGIS DE L’EST, elle actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 838,10 euros. Elle précise que le paiement du loyer courant et repris et indique ne pas s’opposer à des délais de paiement.

Monsieur [C] [U], présent, ne conteste pas la dette locative mais indique avoir procédé à plusieurs paiements et verse des justificatifs de virement émanant de sa banque. Il indique être en capacité d’apurer la dette locative en versant 150 voire 200 euros par mois en sus du loyer. Il souhaite se maintenir dans les lieux.

Aux termes des conclusions reçues le 12 mai 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, Monsieur [C] [U], célibataire, perçoit un salaire de 1 500 euros par mois et a des charges mensuelles s’élevant à 715 euros. Il bénéficie d’une mesure de curatelle simple, cependant le curateur n’a pas donné suite aux sollicitations des travailleurs sociaux dans le cadre de l’enquête sociale. La dette locative est en partie constituée en raison de l’application d’un surloyer à hauteur de 896,15 euros alors que le loyer réel est de 462 euros soit une somme de 1 358,19 euros à payer par mois. Le locataire peut prétendre à un rappel du surloyer à hauteur de 5 377,14 euros, ce dernier ayant déposé l’enquête sociale demandée par le bailleur en avril 2025, ce qui abaisserait la dette locative de manière conséquente. Il est fait état de ce que l’allègement de la mesure de curatelle renforcée en curatelle simple a fortement déstabilisé Monsieur [C] [U], qu’ayant repris le paiement du loyer courant avec versement d’un supplément pour apurer sa dette, un plan d’apurement est préconisé avec un maintien dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026. La juridiction de céans sollicite de la partie demanderesse la transmission d’un décompte actualisé au plus tard pour le 22 décembre 2025, le seul décompte fourni étant celui au 7 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 septembre 2024. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi qu’un décompte des loyers et charges au 7 février 2025. Ce dernier fait état plusieurs montants au débit du locataire et notamment de « réparations locatives » du 13 juin 2023 pour un montant de 2 692,29 euros, et de plusieurs montants au titre de l’ « APL » sans que ces sommes ne soient justifiées et alors que la procédure est intentée devant le juge des référés, juge de l’évidence.

Par ailleurs, le diagnostic social et financier fait état de l’application d’un surloyer très conséquent ce qui confirmé par le décompte du 7 février 2025 à hauteur de 896,19 euros. Il est indiqué que le locataire a régularisé la situation et qu’un rappel de plus de 3 887,81 euros doit intervenir.

Enfin, alors qu’il a été demandé au conseil de la bailleresse de fournir un décompte actualisé, le locataire faisant état de plusieurs versements intervenus, la partie demanderesse n’a rien fourni en cours de délibéré.

Dans ces conditions, quand bien même [Z] [C] [U] n’a émis aucune contestation, il y a lieu de relever que d’une part ce dernier est sous mesure de protection et qu’il n’est manifestement pas en état de gérer ses affaires et d’émettre des contestations et que d’autre part il subsiste en l’état trop d’interrogations sur l’état réel de la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des loyers et charges.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Pour les mêmes motifs qu’exposés dans les développements précédents, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur l’acquisition de la clause résolutoire.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Il y a lieu de constater que la demande reconventionnelle en délais de paiement est devenue sans objet.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de l’issue du litige, il y a lieu de laisser les dépens à la charge de la SA CDC HABITAT.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue du litige, l’équité commande de débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement des loyers et des charges ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS que la demande en délais de paiement est devenue sans objet ;

DÉBOUTONS la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les dépens à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS