TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01677 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ4U

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roger LEMONNIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

Mme [D] [U]

M^e Roger LEMONNIER

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur Madame [V] [W] née le 26/11/1978 à CAEN, Performance PARTNER, 36 Rue Pierre de COUBERTIN 14000 CAEN

dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [D] [U]

née le 01 Décembre 2003 à CAEN (14000)

demeurant 13 Avenue de Tourville – 14000 CAEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 19 Novembre 2024

Date des débats : 19 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 août 2022, Mme [W] [V], a donné à bail à Mme [D] [U] un logement à usage d’habitation situé 13 avenue de Tourville, RDC gauche, 14000 CAEN, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 370 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 95 euros.

Par acte sous seing privé du 24 juillet 2022, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par les locataires dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.

S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 20 juin 2023 à Mme [U] un commandement de payer la somme en principal de 747 euros au titre des loyers et charges impayés au 23 mai 2023, terme de mai 2023 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la société Action logement services a fait assigner Mme [U] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;

– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

– ordonner l’expulsion de Mme [U] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

– condamner Mme [U] à payer à la société Action logement services :

* la somme de 3 052,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2023 sur la somme de 747 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;

* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 19 novembre 2024, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme en principal de 5.135,43 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus.

Mme [U], ne comparait pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Le diagnostic social et financier, prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :

– le contrat de bail;

– le « contrat de cautionnement Visale n° A10247541124 »;

– le commandement de payer;

– la quittance subrogative du 9 septembre 2024, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 6.267,43 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu’à septembre 2024;

– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au terme de septembre 2024 inclus, faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 5.135,43 euros.

Il faut noter tout d’abord que le décompte locatif étant arrêté au terme de septembre 2024 inclus, la demande en paiement de la société Action logement services, dont il convient de rappeler qu’elle est subrogée dans les droits de la bailleresse, sera également arrêtée à ce terme.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Mme [U] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements au lieu et place des locataires.

De sorte que, la société Action logement services justifie régulièrement du principe et du montant de sa créance, arrêtée au 1er octobre 2024, terme de septembre 2024 inclus et qu’agissant en tant que caution, elle a payé à la société bailleresse au lieu et place des locataires la somme de 5.135,43 euros.

En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement de la société bailleresse contre les locataires pour le recouvrement de cette somme, Mme [U] sera condamnée à payer à la société Action logement services la somme de 5.135,43 euros, arrêtée au 1er octobre 2024, au titre des loyers et charges impayés, septembre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 747 euros à compter du 20 juin 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

Sur la recevabilité de la demande

Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale  » prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

En outre, la quittance subrogative rappelle que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

En conséquence, par application du contrat liant les parties, la bailleresse a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.

Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 21 juin 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 18 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi précitée.

Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.

Sur le bien fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [U], par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 20 août 2023.

Sur les conséquences de la résolution

Sur l’expulsion

Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire, il convient en conséquence d’autoriser Mme [V], à défaut de libération spontanée des lieux par la locataire, à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] ainsi que de tous occupants de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Mme [U] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 492,94 euros, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Par conséquent, Mme [U] sera condamnée à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de la bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du mois d’octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U], partie succombante au litige, seront condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement, ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à la société Action logement services la somme de 5.135,43, arrêtée au 1er octobre 2024, au titre des loyers et charges, ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 747 euros à compter du 20 juin 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 17 avril 2024, date de l’assignation ;

DÉCLARE la demande en constat de la résolution du bail présentée par la société Action logement services recevable ;

CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 6 août 2022, entre d’une part, Madame [W] [V] et d’autre part, Mme [D] [U], portant sur l’immeuble sis 13 avenue de Tourville, RDC gauche, 14000 CAEN, à la date du 20 août 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Mme [D] [U], son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [D] [U] à Madame [W] [V] à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 492,94 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits de la société bailleresse, les indemnités d’occupation dues à compter du 1er octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie et signée par la société bailleresse ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;

CONDAMNE Madame [D] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,