Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Référé

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 25/01356

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5VR

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [S]

— M. [F]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSES :

Madame [P] [S] divorcée [F]

née le 06 Juin 1959 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

Madame [H] [R] [F]

née le 12 Mars 1992 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 03 Décembre 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 28 Janvier 2026

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

Page sur

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que dans l’assignation qu’elle a fait délivrer le 29 septembre 2025 à madame [P] [S] divorcée [F] et madame [H] [F], sa fille, la société NEOLIA expose que :

— suivant actes sous seings privés des 12 mai 2011, 18 mars 2021 et 19 avril 2021, elle a donné à bail à madame [S] et madame [F] un local à usage d’habitation ainsi qu’un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

— le loyer actuel est de 689,11 euros charges et loyer du garage inclus ;

— après plusieurs mois de loyers impayés, elle a, le 18 février 2025, fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2025 à la somme de 3 363,22 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société NEOLIA a, le 29 septembre 2025, fait assigner madame [S] et madame [F] devant le juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement madame [S] et madame [F] au paiement de la somme provisionnelle de 5 776,19 euros due au jour de l’assignation au titre des loyers impayés,

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée à l’audience du 3 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue ; que la société NEOLIA, représentée, a maintenu ses demandes et actualisé le montant des impayés à la somme de 7 068,32 euros ;

Que madame [S] et madame [F] n’étaient ni présentes ni représentées ;

Attendu que la partie présente était informée que la décision sera mise à disposition à compter du 28 janvier 2026 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Que tel est le cas en l’espèce puisque la société NEOLIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 septembre 2025 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 2 octobre 2025 et l’audience s’est tenue le 3 décembre 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la demande en paiement provisionnel de l’arriéré (loyers et charges) et des indemnités d’occupation jusqu’à la date de la présente décision

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte du relevé de compte versé aux débats que madame [S] et madame [F] n’ont pas réglé le montant des loyers et de la provision pour charges pas plus que les indemnités d’occupation dues à compter de la date à laquelle la clause résolutoire a commencé à produire ses effets, soit au 2 avril 2025, de sorte qu’au jour de l’audience, il reste du la somme de 7 068,32 euros outre les frais ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 7 068,32 euros au titre des impayés de loyers et des indemnités d’occupation dues à compter du 2 avril 2025 jusqu’au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Qu’il y a lieu cependant lieu de dire que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des versements réalisés entre temps ;

Sur les délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ; qu’il y a par ailleurs lieu de prendre en compte l’ancienneté du contrat de bail, la situation familiale, l’évolution des revenus, les efforts effectués par les locataires pour régulariser la situation et le montant de la dette ;

Attendu qu’il résulte des débats que le diagnostic social n’a pu être réalisé du fait de la carence des locataires ; que de plus au vu du montant du loyer et de la dette locative, mais également du montant de la dette au jour de l’assignation et du montant dû au jour de l’audience, il y a lieu de constater que les locataires n’ont manifestement fait aucun effort pour régulariser la situation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement aux locataires ;

Attendu que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ; qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, produit son effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ; que par acte d’huissier du 18 février 2025, la société NEOLIA a fait délivrer à madame [S] et madame [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 avril 2025 (date commandement de payer, en l’espèce le 18 février 2025 + 6 semaines) ; qu’aucun délai de paiement n’a été accordé de sorte que la convention de bail est résiliée à compter de cette date ; qu’en conséquence il est mis fin au contrat de location et la bailleresse est en droit de demander l’expulsion de madame [S] et madame [F] ;

Que l’expulsion de madame [S] et madame [F] sera donc ordonnée ;

Attendu qu’il y a en conséquence lieu de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités, enquête sociale, et ce à compter du 2 avril 2025, date à laquelle la clause résolutoire a produit ses effets, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que madame [S] et madame [F] seront solidairement condamnées aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 février 2025 ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la société NEOLIA les frais non compris dans les dépens ; qu’en conséquence, les locataires seront condamnés solidairement à lui payer la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles engagés ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance réputée contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNONS solidairement madame [P] [S] et madame [H] [F] à payer en deniers ou quittances à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 7 068,32 euros (sept mille soixante-huit euros et trente-deux cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 25 novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 avril 2025 (18 février 2025 + 6 semaines) du bail conclu entre la société NEOLIA d’une part, et madame [S] [P] [S] et madame [H] [F] d’autre part, pour le logement et le garage (n°9) situés [Adresse 3] à [Localité 6] ;

AUTORISONS, faute de départ volontaire des lieux loués, la société NEOLIA à faire procéder à l’expulsion de madame [P] [S] et madame [H] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement madame [P] [S] et madame [H] [F] au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges à compter du 2 avril 2025 et jusqu’à la libération effective de l’appartement ;

DISONS que le montant de ces indemnités d’occupation est égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce à compter de la date de présentation du courrier recommandé envoyé et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement madame [P] [S] et madame [H] [F] à payer à la société NEOLIA la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement madame [P] [S] et madame [H] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 7] le 28 janvier 2026,

Le Greffier Le Juge des Référés

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY