TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute :

JUGEMENT du 22 Mai 2025

N° RG 23/01244 – N° Portalis DBXA-W-B7H-FRRA

31B

Affaire :

[N] [A]

[D] [V] épouse [A]

C/

[K] [O]

, [H] [L] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Christophe POUZIEUX

M^e Elise VALADE

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président (rapporteur)

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Philippe JEANNIN DAUBIGNEY (rapporteur)

Greffier lors des débats : Kamayi MUKADI

Greffier lors de la mise à disposition : Julien PALLARO,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [A]

né le 16 Avril 1981 à [Localité 7], de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat plaidant

Madame [D] [V] épouse [A]

née le 25 Juin 1981 à [Localité 9], de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Elise VALADE, avocat au barreau de BERGERAC, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [O]

né le 06 Avril 1976 à [Localité 8], de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe POUZIEUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

Madame [H] [L] épouse [O]

née le 23 Septembre 1983 à [Localité 6], de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe POUZIEUX, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 mars 2018, Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A], propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6] (16) ont signé avec Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] un compromis de vente portant sur ledit immeuble, pour un prix de vente de 170 000 euros.

Après un premier rendez-vous de signature de l’acte authentique, fixé le 11 juillet 2018, demeuré infructueux, suite à la délivrance d’une sommation aux époux [O] pour passer acte en date du 9 août 2018, un second rendez-vous de signature de l’acte authentique était fixé au 27 août 2018.

Cette seconde réunion a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de carence par Maître [J], notaire des vendeurs.

L’affaire a été clôturée le 18 décembre 2024 et fixée à l’audience du 13 mars 2025.

Par acte du commissaire de justice en date du 11/07/23, ayant fait l’objet d’une remise à personne physique, Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] ont assigné Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême à de fin d’exécution de la clause pénale inscrite dans le compromis de vente signé par les parties le 16 mars 2018.

* * *

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 29 avril 2024, Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] demandent au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée l’action engagée par Monsieur et Madame [A],

— juger qu’il y a lieu de faire application de la clause pénale,

En conséquence,

— condamner Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 17 000 € au titre de la clause pénale, cette somme portant intérêt au taux légal depuis le 24 juillet 2018

— condamner Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, sur le fondement des articles 1101 et 1193 du Code civil, Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] se prévalent de la force exécutoire du compromis qu’ils ont signé et notamment de la clause pénale de 10 % qui avait été décidée par les parties en cas de non-réitération.

À ce titre, ils estiment que le moyen tiré de l’existence d’un arrêté municipal en date du 19 mars 2018 ne peut justifier l’absence de réitération. En effet, l’acte administratif est relatif à l’interdiction de l’utilisation des eaux de puisage. Or, l’immeuble, objet de la vente ne disposait pas d’un puits. En outre, se prévalant de différents courriels, expliquant qu’ils avaient déménagé et qu’ils n’avaient pas connaissance des problématiques environnementales, ils estiment que les défendeurs ont fait preuve de mauvaise foi en les maintenant dans l’ignorance de leur intention de ne pas réitérer l’acte .

Pour finir, si une telle altitude a conduit à un décalage de vente de 6 mois et la poursuite de différentes charges liées au bien, ce qui justifie l’application de la clause pénale en compensation des préjudices qu’ils ont subis. En effet, ils expliquent que l’absence de réitération a conduit à ralentir la vente du bien, qu’ils ont finalement pu vendre en baissant le prix et à l’engagement de frais supplementaires.

* * *

En réponse, dans leurs dernières conclusions, signifiées par RPVA le 14 octobre 2024, Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] demandent au tribunal de :

— Prononcer la nullité du compromis de vente en date du 16 mars 2018,

surabondamment

— Constater l’existence de faits de force majeure,

En conséquence,

— Débouter les époux [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire,

— Modérer la clause pénale à l’euro symbolique,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur et Madame [A] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner encore aux entiers dépens.

Pour leur défense, Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] contestent l’application de la clause pénale. Tout d’abord, ils excipent de la nullité du compromis en raison de l’omission de la précision concernant la pollution affectant la zone géographique dans lequel se trouve le bien du fait de la proximité avec un site industriel. Ils contestent le fait que les demandeurs n’aient pas eu connaissance de cette pollution, au regard des articles de presse qu’ils versent dans les débats. À ce titre, ils avancent qu’une telle attitude des vendeurs serait constitutive d’un dol ou à défaut que cette omission serait de nature à avoir vicié leur consentement lors de la signature du compromis.

Subsidiairement, ils estiment que la découverte de la pollution des sols et de l’air serait constitutive d’un fait de force majeure qui justifierait l’absence de réitération de l’acte .

Par ailleurs, ils arguent du caractère exorbitant de la clause pénale au regard des préjudices réellement exposés par les demandeurs.

* * *

L’affaire a été clôturée le 18 décembre 2024 et fixée à l’audience du 13 mars 2025.

À cette audience, les parties ont été représentées par leur conseil respectif.

À l’issue de l’audience, le jugement a été mis en délibéré pour un prononcé par mise à disposition au greffe pour le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA NULLITÉ DE L’ACTE

En application de l’article 1128 du Code civil, afin d’être valide un contrat implique, notamment, le consentement des parties.

À ce titre, l’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contractée ou aurait contractée à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1132 du même code ajoute que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

À ce titre, les caractéristiques essentielles d’un bien immobilier à destination d’une habitation correspondent aux critères nécessaires à l’habitabilité des lieux, qu’ils soient explicitement ou implicitement exprimés.

À défaut d’erreur sur les qualités essentielles de la prestation, l’erreur sur un simple motif n’est pas susceptible d’entraîner la nullité, à moins que les parties en aient fait un élément déterminant de leur consentement, conformément aux dispositions de l’article 1135 du Code civil.

S’agissant du dol, ce dernier est défini par le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. L’article 1137 précise à son second alinéa que le dol peut être constitué dans le cas d’une dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il appartient à la partie qui se prévaut d’un vice de consentement de rapporter la preuve de ce vice, conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile et de l’article 1353 du Code civil. À ce titre, la preuve d’une erreur peut se fonder sur des éléments probatoires postérieurs à la survenue de l’erreur.

En l’espèce, il est constant que le bien se situe dans un périmètre autour d’un ancien site industriel faisant l’objet d’une réflexion par les pouvoirs publics concernant sa conversion (Pièce du défendeur n°3). Aucune des parties ne conteste qu’à ce titre, de la pollution a été retrouvée sur le site et que certains sols des propriétés environnantes ont pu être pollués et faire l’objet de restriction d’utilisation par des actes administratifs à partir du 19 mars 2018, soit postérieurement à la signature du compromis litigieux (Pièce du demandeur n° 6).

Les défendeurs versent dans les débats des pièces un plan de réhabilitation d’un ancien site industriel proche du bien objet du compromis, ainsi que les documents liés à l’enquête publique ainsi que des articles de journaux.

Or, ces pièces, qui ne concernent que des éléments généraux, ne permettent nullement de démontrer d’une part, la connaissance par les demandeurs de la connaissance préalable d’une éventuelle pollution des sols, ni d’autre part que la question de la qualité des sols était un élément déterminant de leur consentement.

Par conséquent, la preuve de la rétention intentionnelle d’une telle information, comme celle de l’intégration dans le champ contractuel de la qualité des sols, n’est pas rapportée.

Le moyen tiré du dol, n’étant pas établi, sera donc écarté.

Il n’est pas contesté que l’arrêté municipal, édicté postérieurement à la signature du compromis, a pour objet la restriction à l’usage des captages d’eau d’ordre privé (Pièce du demandeur n° 6). Or, il n’est pas contesté que le bien objet du compromis ne dispose pas d’un équipement de captage d’eau. Cet élément est donc en lui-même sans lien avec le compromis.

En outre, les pièces transmises établissent la découverte d’une pollution importante sur un ancien site industriel. Néanmoins les taux dont se prévaut le défendeur concernent uniquement des prélèvements effectués sur ledit site et non pas sur le terrain ou dans l’habitation objet de la vente. Or, il résulte des articles que la pollution, notamment de l’air, n’est pas généralisée dans les habitations proches de l’ancien site ou encore dans les écoles (Pièce du défendeur n° 4).

Or, aucune pièce n’est versée dans les débats concernant la pollution éventuelle du bien objet du compromis.

Ainsi, les défendeurs ne rapportent pas ni la preuve de la pollution des sols ou de l’air sur le terrain objet de la vente, sise [Adresse 1] à [Localité 6] (16) ni la preuve que l’éventuelle pollution des lieux compromettrait l’habitabilité du logement.

Par suite, le moyen de défense tiré de l’erreur sur les qualités substantielles n’est pas établi, il sera donc rejeté.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande de nullité du compromis conclu par les parties le 16 mars 2018.

SUR L’EXÉCUTION DU CONTRAT

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. De ce fait, les contrats impliquent pour les cocontractants une force obligatoire.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite  ».

Dans le cadre de l’analyse du caractère manifestement excessif de la clause, quand bien même le montant est forfaitairement prévu par les parties, le juge du fond apprécie la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi par les créanciers de l’obligation contractuelle non exécutée. Pour autant, cet article n’impose pas de réduire le montant du préjudice réellement subi.

Le manquement d’un cocontractant à ses obligations est de nature à engager sa responsabilité contractuelle, à moins qu’il provienne d’une circonstance relevant de la force majeure. À ce titre, conformément l’article 1218 du Code civil, la force majeure, en matière contractuelle, se définit comme étant un événement échappant au contrôle du débiteur qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées qui empêchent l’exécution de son obligation par le débiteur.

En l’espèce, le compromis de vente, versé dans les débats, contient une clause pénale qui stipule qu’en cas d’absence de régularisation de l’acte authentique le cocontractant s’oblige à devoir verser à l’autre cocontractant une somme forfaitaire d’un montant de 10 % du prix de vente (Pièce du demandeur n° 1).

Les défendeurs estiment que la découverte du site pollué à proximité est constitutive d’une cause de force majeure qui justifierait l’absence de réitération de leur part.

Si les défendeurs ont fait part de leur interrogation sur la situation environnementale du bien avant l’échec de la seconde réitération (Pièce du défendeur n°1), dans leurs échanges, sur le premier échec, ils se fondaient exclusivement sur des problèmes de calendrier et d’emploi (Pièce du demandeur n°7).

Pour autant, s’il ne s’agit pas de minimiser l’inquiétude, dont se prévalent Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O], et qui était visiblement partagée par d’autres riverains de l’ancien site industriel (Pièce du défendeur n° 4).

Néanmoins, il paraît peu convainquant que les défendeurs n’étaient pas informés de la présence d’un ancien site industriel à proximité du lieu avant même l’acceptation de l’offre de vente présentée par Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] et ce d’autant que la situation environnementale du bien a fait l’objet de consultation de plusieurs bases de données environnementales dans le cadre de la rédaction du compromis, notamment celles relatives aux anciens sites industriels (Pièce du demandeur n° 1).

Par conséquent, au moment de la signature du compromis, les défendeurs disposaient d’éléments qui leur permettaient raisonnablement de s’interroger sur l’éventuelle pollution des sols du bien, sis [Adresse 1] à [Localité 6] (16) en raison de la proximité avec l’ancien site de l’usine Shaft.

Dès lors, en l’absence de caractère imprévisible des circonstances sur lesquelles se fondent les défendeurs, le moyen de défense tiré de la force majeure sera écarté.

Par suite, en application de la stipulation prévue au compromis signé par les parties, le montant de la peine contractuelle s’établit à la somme de 17 000 euros.

En matière contractuelle les dommages et intérêts sont normalement ceux directement induits par le manquement contractuel. Ainsi, les demandeurs justifient de la baisse du prix de la vente qu’ils ont dû accepter pour une baisse de 8000 euros. Par ailleurs, le montant du prêt dont les demandeurs se prévalent n’est justifié par aucune pièce et les demandeurs ne justifient pas du lien direct avec l’absence de réitération du compromis, il n’y a donc pas lieu de retenir cet élément dans l’appréciation du préjudice de Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A]. De même, il n’y a pas lieu de retenir le coût des trajets qui ne sont justifiés par aucune pièce. Néanmoins, il convient de retenir les frais relatifs aux impôts fonciers et à l’assurance immobilière, qui sans être réellement justifiés, ont nécessairement été engagés par les demandeurs, du fait du maintien de leur qualité de propriétaire du bien qui aurait du faire l’objet de la vente avec les défendeurs et aux frais d’huissiers engagés du fait de la réticence des défendeurs. Par suite, le montant du préjudice subi par les demandeurs s’établit donc à la somme de 10350 euros.

Par conséquent, le montant forfaitairement déterminé étant supérieur de l’ordre de 60 % à l’évaluation du préjudice réellement subit par les défendeurs, la clause pénale présente un caractère manifestement excessif.

Il convient donc de le réduire et de fixer le montant de la clause pénale à la somme de 11 000 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [W] [B] à verser à Monsieur [C] [T] la somme de 11 000 euros au titre de l’application de la clause pénale présente dans le compromis signé par les parties le 16 mars 2018.

Par ailleurs, en l’absence de stipulation particulière concernant les intérêts, notamment leur point de départ, et en l’absence de production d’une mise en demeure des défendeurs autre que l’acte introductif d’instance, il y a lieu de préciser que la somme précitée portera intérêt à compter du 11 juillet 2023.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il y a lieu de condamner Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O], qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [S] et Madame [H] [L] épouse [O] étant tenu s des dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [Z] , partie tenue des dépens, sera condamné à verser à Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, les parties ayant été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité du compromis signé le 16 mars 2018 soutenue par Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O]

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] à payer à Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] la somme de 11 000 euros (onze mille euros) majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] à payer à Monsieur [N] [A] et Madame [D] [V] épouse [A] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [O] et Madame [H] [L] épouse [O] aux entiers dépens ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT