N° RG 25/04919 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NTYX

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/04919 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NTYX

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Emmanuel JUNG

Le

Le Greffier

M^e Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SDC de la résidence [Etablissement 1] sis [Adresse 3] à [Localité 3] [Localité 4] des copropriétaires de la [Adresse 4] [Adresse 5] sis [Adresse 6] à [Localité 5], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, SAS au capital de 50.000 € immatriculée au RCS DE [Localité 1] sous le n° 738 502 004 dont le siège social est situé [Adresse 7] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 103

DEFENDERESSE :

S.C.I. LVPST La SCI LVPST, SCI dont le siège sis [Adresse 8] à 67117 ITTENHEIM (France), identifiée au SIREN sous le numéro 493 929 863, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Mme [G] épouse [E] [H]

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Président

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Président

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LVPST est propriétaire du lot 204 cadastré au livre foncier de STRASBOURG Section OD n°[Cadastre 1], dans la copropriété, [Adresse 9], sise [Adresse 10] à 67200 STRASBOURG. Le syndic de copropriété est la SAS IMMIUM ALSACE.

Par acte délivré le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] représenté par son syndic, la SAS IMMIUM ALSACE, a fait citer la SCI LVPST devant le juge du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation aux arriérés de charges de copropriété outre des dommages et intérêts.

A l’audience du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son conseil, aux fins de voir :

— Condamner la SCI LVPST à lui payer la somme de 5002.94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024, date de la dernière mise en demeure,

— Condamner la SCI LVPST à lui payer la somme de 537.18 euros au titre des frais de mises en demeure et mises au contentieux, nécessaires au recouvrement,

— Condamner la SCI LVPST à lui payer la somme de 800.00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice subi par la résistance abusive au paiement des charges de copropriété,

— Condamner la SCI LVPST à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI LVPST aux dépens,

— Confirmer l’exécutoire provisoire du jugement à intervenir,

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, soutient que la SCI LVPST n’a pas réglé les charges de copropriété en dépit nombreuses relances et mises en demeure dont celles du 8 août 2024. Elle précise que la dette s’élève à la somme de 2639.00 euros au 13 novembre 2025.

Il estime que la résistance abusive de la SCI LVPST à payer les charges de copropriété lui cause un trouble de trésorerie considérable, voire une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble. Elle soutient que le paiement des charges de copropriété relève de la loi du 10 juillet 1965 dont le non-respect constitue une faute justifiant la condamnation de la SCI LVPST à lui régler des dommages et intérêts.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement.

La SCI LVPST, représentée par Madame [H] [G] épouse [E], soutient effectuer des règlements réguliers pour apurer la dette. Elle indique avoir vendu depuis le lot 204, après avoir vendu un autre lot le 208. Elle ne conteste pas le montant de la dette et sollicite des délais de paiement sur 3 mois. Elle précise que le gérant, Monsieur [A] [S] perçoit des revenus mensuels de 2500.00 euros et sa compagne, associée, des revenus équivalents. Elle ajoute que le lot 204 est en location et devrait être vendu prochainement.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

En application des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, a qualité et intérêt à agir en recouvrement de charges de copropriétés impayés en vertu d’un contrat de syndic du 10 février 2021.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (modifiée par loi n°2021-1104 du 22 août 2021), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont notamment tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales.

En l’espèce il est produit une copie du livre foncier justifiant la qualité de copropriétaire de la SCI LVPST ainsi qu’un extrait d’immatriculation au RCS de STRASBOURG.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, produit également :

— le contrat de syndic précité signé 10 février 2021, comportant une clause 9 intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » prévoyant notamment la facturation des sommes de 36.00 euros TTC par mise en demeure, de 24.00 TTC par relances, de 360.00 euros TTC pour constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et d’un tarif horaires pour le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),

— les procès-verbaux d’assemblées générales des 15 novembre 2016 au 16 décembre 2024,

— le décompte individuel de charges au titre du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 faisant état d’une somme due de 5294.73 euros,

— les appels de fonds du 1er avril 2020 au 30 juin 2025 faisant état de frais de mises en demeure de 36.00 euros imputés le 15 mars 2022 et du 19 septembre 2022,

— les décomptes de charges du 18 février 2021 au 30 juin 2024,

— le relevé de compte du 19 mai 2025 faisant état d’un solde dû de 5540.12 euros, dont la somme de 537.18 euros au titre des frais de mises en demeure et de « mise au contentieux »,

— le relevé de compte du 13 novembre 2025 faisant état d’un solde dû de 2639.00 euros dont la somme de 1140.00 euros au titre d’une " provision recouvrement lot 2024 Me [U] ",

— des relances et mises en demeure, sans justificatif d’accusé réception et donc d’envoi, en date des 6 février 2018, 11 septembre 2018, 20 septembre 2021, 15 février 2022, 15 mars 2022, 19 septembre 2022 d’avoir à régulariser la situation d’impayés et des mises au contentieux des 30 novembre 2018, 25 octobre 2022,

— la mise en demeure du 8 août 2024 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé » d’avoir à payer sous 30 jours notamment la somme de 8255.37 euros au titre du lot 204.

La SCI LVPST ne conteste pas la dette et ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de l’obligation au paiement.

En application de l’article 10.1 de la loi précitée, dans sa dernière version (modifiée par ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019), sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il ressort du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat de syndic que les actes imputables aux copropriétaires s’entendent des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, des relances après mise en demeure, des conclusions d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, frais de constitution et de mainlevée d’hypothèques, de dépôt d’une requête aux fins d’ordonnance d’injonction de payer, et de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou du suivi du dossier transmis à l’avocat, ces deux dernières diligences n’étant imputable au copropriétaire défaillant qu’en cas de « diligences exceptionnelles ».

Les diligences exceptionnelles s’entendent d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe justifiant une activité inhabituelle de ce dernier pour y parvenir.

Le décompte du 19 mai 2025 et les décomptes de charges fait apparaître des frais de mises en demeure pour un montant de 178.38 euros alors qu’il n’est justifié d’aucun accusé réception si bien que cette somme sera écartée.

Il n’est pas non plus démontré que les frais de « mise au contentieux » facturés à hauteur de 179.040 euros le 30 novembre 2018 et 25 octobre 2022 constituent des diligences exceptionnelles et inhabituelles à la gestion courante de la copropriété qui a seule passé le contrat avec le syndic si bien qu’elles seront écartées. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des charges impayées constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une telle rémunération n’en change pas la nature si bien que la somme de 358.80 euros sera également écartée.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 537.18 euros.

Enfin la somme de 1140.00 euros imputée au compte le 4 juin 2025 au titre de " Me [U] PROV n°210789 RECOUVREMENT LOT 204 " sera pareillement écartée pour les mêmes motifs étant relevé qu’elle fait double emploi avec la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de faire droit à la demande en paiement et de condamner la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, la somme de 961.82 euros (soit la somme de 2639.00 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 537.18 euros et de 1140.00) euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts.

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce la carence répétée de la SCI LVPST dans le paiement des charges de copropriété, sans justification légitime, et sans démontrer sa bonne de foi, en ayant tenté de respecter ses obligations ou de mettre en place un échéancier, constitue un manquement fautif qui cause nécessairement à la collectivité des copropriétaires qui ne dispose pas de fonds propres pour administrer et gérer l’immeuble, un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par l’intérêt au taux légal de droit ;

Par conséquent il convient de faire droit à la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, en ramenant la somme à de plus justes proportions et de condamner à lui payer la somme de 800.00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la proposition de règlement de la SCI LVPST en 3 mensualités à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a acquiescé, la défenderesse sera autorisée à régler la dette selon les modalités fixées au dispositif.

Sur les mesures accessoires.

La SCI LVPST, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, une somme de 1200.00 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, l’Immobilière ZIMMERMANN, recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, la somme 961.82 euros (neuf cent soixante et un euros et quatre-vingt-deux centimes) euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2024 ;

CONDAMNE la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, la somme 800.00 euros (huit cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE la SCI LVPST à régler les sommes objet des condamnations en 3 mensualités de 580.00 euros (cinq-cent-quatre-vingt euros), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, les sommes objets des condamnations deviendront immédiatement exigibles ;

CONDAMNE la SCI LVPST à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS IMMIUM GESTION ALSACE, la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LVPST aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE