TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 24/07893 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z2ZH

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

C/

S.C.I. MJHF

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic :

SARL REGIE BOULONNAISE DE L’HABITAT

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDEUR

S.C.I. MJHF

[Adresse 2]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La société MJHF est propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la défenderesse dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 5 mai 2022 en paiement. L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/4290. La société MJHF, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Par la suite, les parties se sont rapprochées et un accord a été envisagé. De ce fait, le syndicat des copropriétaires a sollicité le retrait de cette affaire du rôle du tribunal, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 juillet 2023.

Puis le demandeur a sollicité le rétablissement de l’affaire au rôle par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2024.

Le juge de la mise en état a fait droit à cette demande le 23 septembre 2024 et l’affaire a été réenrôlée sous le numéro RG 24/7893.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024 et signifiées à la défenderesse par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] en ses demandes. LE DECLARER bien fondé. Y faisant droit :

CONDAMNER la société MJHF au paiement de la somme de 90.564,08 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], avec intérêts de droit à compter de l’assignation. CONDAMNER la société MJHF au paiement de la somme de 10.000,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-16 du Code civil. CONDAMNER la société MJHF au paiement de la somme de 10.000,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, est de droit. CONDAMNER la société MJHF au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl Cabinet ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La société MJHF n’ayant pas constitué avocat, le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 09 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera rappelé que les demandes tendant à voir « recevoir », « le déclarer bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent aucun droit distinct à la partie qui les formule ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges, des frais et des dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 90.564,08 euros au titre des charges et provisions sur charges et frais arrêtés au 1er octobre 2024, 4ème trimestre inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi et des dépens.

Il ressort des décomptes produits que la somme de 90.564,08 euros réclamée inclut les charges de copropriété, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance à hauteur de (401 + 380,58) 781,58 et les frais d’assignation qui relèvent des dépens à hauteur de 74,42 euros.

En effet, la somme de 380,58 euros correspondant à la facturation d’huissier quant à la délivrance du commandement de payer, intitulée « « JUDIVCVIUM cdt de payer fact 21.10.11158 » facturés le 02 novembre 2021 relève de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges de copropriété impayées seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement d’un montant de 781,58 euros, seront examinés, le cas échéant, dans la limite de la somme globale demandée, en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En vertu des dispositions combinées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 90.564,08 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêté au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Il justifie par la production d’une fiche d’immeuble que la défenderesse est propriétaire du lot n°2 au sein de l’immeuble susvisé.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse également aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des :

-22 décembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 avril 2019 au 31 mars 2020, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 avril 2021 au 31 mars 2022 et voté divers travaux,

-18 mars 2021 ayant voté divers travaux et son attestation de non-recours,

-28 juin 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 avril 2020 au 31mars 2021, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice d 1 avril 2021 au 31 mars 2022 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 avril 2022 au 31 mars 2023 et autorisé divers travaux, et son attestation de non-recours,

-29 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 avril 2021 au 31 mars 2022, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 01 avril 2022 au 31 mars 2023 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 avril 2023 au 31 mars 2024,

-03 juillet 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 avril 2022 au 31mars 2023, ajusté le budget prévisionnel pour l’exercice 01 avril 2023 au 31 mars 2024 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 avril 2024 au 31 mars 2025 et son attestation de non-recours,

— une sommation de payer la somme de 61.019,03 euros datant du 26 octobre 2021,

— un décompte qui fait apparaître un solde débiteur de 92.632,69 euros au titre des charges de copropriété impayées par la défenderesse arrêté au 1er octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus) ainsi qu’un crédit de 2.924,61 euros.

En espèce le décompte fait apparaitre une somme de 5.809,64 euros intitulé « charges du 01 avril 2019 au 31 mars 2020 », facturée le 22 décembre 2020, qui n’est pas justifiée. Cette somme sera écartée.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de (92.632,69 – 5.809,64 + 2.924,61) 83.898,44 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 22 décembre 2020 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, que la société MJHF devra lui payer.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance

Il ressort des décomptes produits que ces frais s’élèvent à la somme de 781,58 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires justifie dans ses décomptes la somme de 781,58 euros de façon suivante :

—  1 euro au titre de frais de « relance simple », facturé le 08 mars 2021,

—  40 euros au titre de frais de « mise en demeure », facturés le 04 mai 2021,

—  144 euros au titre de frais d'« honoraires ctx mise en demeure avocat » facturés le 27 mai 2021

—  96 euros au titre de frais « CAB ELBAZ mise en demeure fact 2105100 » facturés le 27 mai 2021,

—  120 euros au titre de frais d'« honoraires ctx commandement de payer » facturés le 23 octobre 2021,

—  380,58 euros correspondant à la facturation d’huissier quant à la délivrance du commandement de payer, intitulée « JUDIVCVIUM cdt de payer fact 21.10.11158 » facturés le 02 novembre 2021, facture produite au dossier.

Toutefois, le demandeur ne produit que les contrats du syndic du 29 juin 2022 au 29 décembre 2024 et du 03 juillet 2023 au 03 janvier 2025, de telles sortes qu’il ne peut être déterminé le montant de ces prestations, facturées avant leurs conclusions.

Par conséquent le demandeur justifie d’une créance à hauteur de 380,58 euros quant aux frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la société MJHF sera condamnée à lui verser.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant que le refus persistant et injustifié de la société MJHF de s’acquitter de ses charges a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance pour éviter les conséquences de la carence de ce copropriétaire débiteur.

Il ajoute que le non-paiement répété des sommes réclamées, sans raison valable, constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

En l’espèce, les manquements injustifiés de la défenderesse à l’obligation essentielle de régler les charges de copropriété sont ainsi constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la défenderesse à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société MJHF, qui succombe, est condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant les frais d’assignation, lesquels pourront être recouvrés par la selarl cabinet Elbaz Gabay Cohen, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. La défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la société MJHF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 83.898,44 euros correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 22 décembre 2020 au 1er octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts à taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société MJHF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la somme de 380,58 euros s au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société MJHF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la société MJHF aux entiers dépens de l’instance, incluant les frais d’assignation, lesquels pourront être recouvrés par la selarl cabinet Elbaz Gabay Cohen, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société MJHF à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT