N° RG 24/09789 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NADG

3ème Ch. Civile Cab. 3

N° RG 24/09789 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NADG

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Cemali KARAKACAK

— M^e Pierre STORCK

Le

Le greffier

M^e Cemali KARAKACAK

M^e Pierre STORCK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 18 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [D]

né le 30 Mai 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre STORCK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 117

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cemali KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

Madame [T] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cemali KARAKACAK, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 44

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anaëlle LAPORT, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anaëlle LAPORT, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Février 2026.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Anaëlle LAPORT, Juge et par Aude MULLER, greffier

FAITS ET PROCÉDURE

Par compromis de vente conclu par-devant Maître [B] [R] le 14 novembre 2023, Monsieur [J] [D] en qualité de vendeur, a vendu à Monsieur [X] [I] et Madame [T] [C] épouse [I], acquéreurs, le bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] sous conditions suspensives liées notamment à l’obtention d’un prêt immobilier, pour un prix de 200 000 €.

L’acquisition projetée devait se faire au moyen de :

—  100 000 euros au titre d’un prêt ;

—  114 600 euros au moyen de derniers propres.

Les modalités de cette condition suspensive prévue au compromis pour l’obtention du prêt, dont le terme était fixé au plus tard le 14 mars 2024 initialement, étaient les suivantes :

– Emprunt de 100 000 euros,

– pour une durée maximale de remboursement de 25 années,

– un taux d’intérêt maximal de 5 %, hors frais et assurances,

– avec une garantie correspondant à une sureté réelle portant sur le bien.

Une clause pénale d’un montant de 20 000 euros était prévue.

Par acte extrajudiciaire signifié le 4 avril 2024 à Monsieur et Madame [I] et par courriers recommandés avec avis de réception du 9 avril 2024, Monsieur [D] les a mis en demeure de justifier dans un délai de sept jours de la date de dépôt du dossier de demande de prêt et son contenu, ainsi que la réponse de la banque, comportant le cas échéant les raisons de refus et de signer l’acte authentique de vente dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception des présentes.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 août 2024, Monsieur [D] a sommé Monsieur et Madame [I] de lui payer une somme de 20 000 € au titre de la clause pénale dans un délai de 7 jours à compter de la date de réception des présentes.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM a fait droit à la demande d’autorisation de procéder à une ou plusieurs saisies conservatoires sur les comptes bancaires de Monsieur et Madame [I] suite à la requête en ce sens de Monsieur [D].

Par assignation délivrée le 30 septembre 2024, Monsieur [D] a fait attraire Monsieur et Madame [I] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’obtenir le paiement de la clause pénale prévue au compromis de vente du 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice, Monsieur [D] a signifié le 2 octobre 2024 à la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne la saisie conservatoire de créances pour la somme de 20 000 €.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 octobre 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 18 février 2026.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 25 juin 2025, Monsieur [D] demande au tribunal de :

« CONDAMNER solidairement les consorts [F] d’avoir à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 20 000 € au titre de la clause pénale, avec les intérêts légaux à compter du 22 août 2024.

ORDONNER la capitalisation des intérêts de retard.

DEBOUTER les consorts [I] — [C] de l’ensemble de leurs fins et prétentions, y compris de leurs demandes reconventionnelles.

CONDAMNER solidairement les consorts [F] d’avoir à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 3 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement les consorts [F] aux entiers frais et dépens de la procédure.

RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir. »

Sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1304-3 du code civil, Monsieur [D] soutient que les époux [I] ont manifestement manqué à leurs engagements résultant de l’application des stipulations du compromis de vente et n’ont pas justifié de leurs démarches malgré les demandes qu’il a formulées.

Monsieur [D] argue que la demande de prêt effectuée au mois de décembre 2023 auprès du Crédit-Mutuel a été faite pour un montant de 131 875 € soit un montant supérieur au montant maximum prévu par le compromis de vente. Il expose que les défendeurs ne justifient pas des raisons pour lesquelles cette demande de prêt a été refusée.

Le demandeur fait valoir que la seconde demande de prêt faite auprès du Crédit Mutuel a été faite après l’expiration de la date limite de réalisation de la condition suspensive de sorte qu’elle est inopérante.

Il ajoute que la demande de prêt formulée auprès du Crédit Agricole au mois de décembre 2023 a été acceptée par cette dernière qui a présenté une proposition sans réserve. Monsieur [D] indique que les époux [I] ne lui ont pas communiqué cette proposition en violation des stipulations contractuelles et n’expliquent pas les raisons pour lesquelles ils n’ont pas donné suite à cette proposition de financement.

Monsieur [D] conclut que la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt prévue dans le compromis de vente est réputée accomplie dès lors que c’est le comportement fautif des acquéreurs qui a empêché l’obtention du financement.

Monsieur [D] soutient être fondé à obtenir le paiement de la somme prévue par la clause pénale et indique que cette dernière correspond à 10 % du prix de vente de sorte qu’elle n’est pas manifestement excessive. Il expose que la clause pénale est due même en l’absence de toute preuve de préjudice, et vient sanctionner le manquement à une obligation contractuelle. Il ajoute que le comportement des époux [I] lui a causé un préjudice, sa maison n’ayant été vendue que 6 mois plus tard et à un prix inférieur à celui convenu entre les parties alors qu’il avait un prêt-relais à rembourser.

Il fait enfin valoir concernant la demande reconventionnelle des défendeurs qu’il n’avait pas à accepter la demande de prolongation du délai de réalisation de la condition suspensive qui a été formulée pour la première fois plus d’un mois après l’expiration dudit délai et qu’il ne disposait d’aucune garantie quant à l’obtention d’un prêt. Il argue que les défendeurs ne démontrent nullement l’existence d’un préjudice ni en son principe ni en son montant.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 septembre 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [J] [D] ;

A titre subsidiaire,

REDUIRE le montant de la clause pénale à la somme d’un euro symbolique ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Monsieur [J] [D] à payer aux consorts [I] la somme de 20 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Monsieur [J] [D] à payer aux consorts [I] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [J] [D] à payer aux consorts [I] les entiers frais et dépens de la procédure ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution par provision de la décision à intervenir, au besoin, DIRE que la décision à intervenir sera revêtue de l’exécution provisoire ; »

Les époux [I] font valoir sur le fondement des articles 1101, 1231-5 et 1304-3 du code civil que les démarches mises en œuvre par les consorts [I] étaient suffisantes. Ils rappellent qu’ils ont mandaté dès le 7 décembre un intermédiaire professionnel afin d’optimiser leurs chances, qui a présenté au moins deux demandes de prêt auprès du Crédit Mutuel et auprès du Crédit Agricole Alsace Vosges en décembre 2023 puis en mars et en avril 2024. Les défendeurs exposent que ces demandes étaient conformes aux stipulations du compromis.

Les défendeurs soutiennent que l’accord de principe formulé par le Crédit Agricole Alsace Vosges l’a été sous réserve de vérifications sur la partie professionnelle de sorte qu’il est faux de soutenir que cette banque avait accepté le financement des consorts [I].

Ils exposent que Monsieur [I] a entrepris une reconversion professionnelle, obtenu un CDI au sein d’une société pour pouvoir obtenir un crédit auprès d’un établissement financier, et qu’ils ont informé régulièrement le notaire rédacteur par téléphone ou par courriels des démarches entreprises. Ils ajoutent que la situation a été bloquée pendant un temps, eu égard au retard pris par l’étude qu’ils avaient missionné pour la création d’une SCI qui devait les substituer pour l’achat de la maison.

Ces éléments démontrent que la condition suspensive ne peut être considérée comme acquise, partant, la demande formulée au titre de la clause pénale n’a aucun fondement.

Les époux [I] soutiennent à titre subsidiaire que le montant de la clause pénale doit être réduite à un euro symbolique, cette dernière étant manifestement excessive et ce d’autant plus que l’inexécution résulte de situations indépendantes de leur volonté. Ils ajoutent que Monsieur [D] ne justifie d’aucun préjudice.

Reconventionnellement, les époux [I] sollicitent la condamnation de Monsieur [D] en raison de son abus de droit en créant les conditions de son action, et de sa mauvaise foi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

I. Sur la demande au titre de la clause pénale

Sur l’accomplissement de la condition suspensive

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1304, alinéas 1 et 2 du code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

En application de ces textes, il doit être considéré que l’acquéreur qui ne sollicite pas un emprunt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis en empêche l’accomplissement. Cependant, l’acquéreur ne commet pas de faute ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive lorsqu’il a sollicité un prêt non-conforme aux stipulations du contrat, dès lors que le prêteur lui aurait, de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières.

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre les parties le 14 décembre 2023 stipule que :

« CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DE PRET

Que l’ACQUEREUR obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

Montant global maximum du ou des prêts envisagés : CENT MILLE EUROS (100 000,00 €) ; Durée maximale de remboursement : 25 ans ; Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 5 % ; Garantie : une sureté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur).

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 14 mars 2024 et selon les modalités ci-après définies.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

Obligations de l’ACQUÉREUR

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable.

Toutefois le VENDEUR ne pourra se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive.

L’ACQUEREUR est informé :

Que la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du Code civil si, par sa faute ou sa négligence, il empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance ; Que le fait de demander un prêt à des condition différentes de celles prévues ci-dessus peut entrainer l’application de cette sanction à son encontre.

Entant précisé que :

L’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition ; L’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal au maximum fixé aux présentes ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

L’ACQUEREUR devra justifier à son notaire et au VENDEUR, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre il s’oblige à adresser à son notaire copie de ces documents.

Faute par l’ACQUEREUR d’avoir informé son notaire et le VENDEUR dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par l’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse. »

Par acte extrajudiciaire signifié aux époux [I] le 4 avril 2024 et par courriers recommandés avec avis de réception du 9 avril 2024, Monsieur [D] les a mis en demeure de justifier dans un délai de sept jours, de la date de dépôt du dossier de demande de prêt et son contenu, ainsi que la réponse de la banque, comportant le cas échéant des raisons de refus et de signer l’acte authentique de vente dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception des présentes.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 27 août 2024, Monsieur [D], alléguant que la non-réalisation de la condition suspensive provient du comportement de Monsieur et Madame [I], les a sommés de lui payer une somme de 20 000 € au titre de la clause pénale dans un délai de 7 jours à compter de la date de réception des présentes.

Il est constant que le compromis de vente conclu le 14 novembre 2023 n’a pas été réitéré par acte authentique.

Se pose la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou la négligence des époux [I] dans l’obtention d’un prêt bancaire selon les conditions fixées par le compromis de vente.

Il appartient aux époux [I] d’apporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive et de ne pas avoir empêché sa réalisation.

Il ressort des pièces versées aux débats par les époux [I], qu’ils ont, en date du 7 décembre 2023, donné mandat à la société GS Crédits pour la recherche et l’obtention d’un crédit auprès d’établissements bancaires pour financer l’acquisition de l’immeuble, le contrat les liant ne précise pas les caractéristiques du financement.

Par courriel du 12 décembre 2023, le courtier a déposé une demande de prêt auprès du Crédit Mutuel pour un emprunt d’un montant de 98 750 € sur 240 mois, à un taux d’intérêt de 4,10 %. Il résulte du courriel de la société GS Crédits du 14 décembre 2023, et du courriel du 2 octobre 2024 de Madame [Z] du Crédit Mutuel, que cette dernière n’a pas réservée de suite favorable à la demande de crédit des époux [I] pour un montant du prêt de 131 875 euros, ce qui ne correspond pas aux caractéristiques exigées par le compromis. Il n’est pas justifié de suite pour une demande de prêt de 98 750 euros.

Par courriel du même jour, le courtier a déposé une demande de prêt auprès du Crédit Agricole Alsace Vosges pour un montant de 131 750 € sur 240 mois, à un taux de 4,50 %. Le Crédit Agricole Alsace Vosges le 12 décembre 2023, que cette dernière a fait une proposition de financement aux époux [I] à hauteur de la somme de 132 000 € sur 240 mois, à un taux de 4,55 % sous réserve de l’analyse de la situation personnelle, le courtier précisant qu’il est vraiment très important d’avoir le dernier bilan.

Ainsi, il apparait que la demande de financement a été faite auprès de la banque sur la base d’information erronée, la société de Monsieur [I] étant en cessation de paiement depuis mai 2023 et ayant été liquidée avant même la signature du compromis de vente. Par ailleurs, cette demande de prêt ne respecte pas les caractéristiques exigées par le compromis avec un montant de prêt supérieur.

Ainsi, les epoux [I] ne justifient pas avoir formé dans le délai du compromis, une demande de prêt conforme aux caractéristiques du compromis, notamment en termes de montant du prêt.

Enfin, il ressort des éléments versés aux débats que les époux [I] ont introduit une nouvelle demande de prêt auprès du Crédit Mutuel le 27 mars 2024 qui a fait l’objet d’un refus et une seconde demande de prêt auprès du Crédit Agricole Alsace Vosges en avril 2024. Ces deux demandes de prêts ont été réalisées après le 14 mars 2024, date limite pour la réalisation de la condition suspensive de sorte que ces demandes ne peuvent être prises en compte dans les démarches effectuées par les époux pour la réalisation de la condition suspensive. Le Crédit Agricole d’Alsace précise d’ailleurs que c’est à cause de la durée de validité restreinte du compromis et des délais que la deuxième demande, conforme aux caractéristiques demandées par le compromis, a été finalement refusé.

L’argument des époux [I] relatif à l’immatriculation d’une SCI et du retard pris dans la procédure d’immatriculation de cette dernière, est inopérant, les démarches en vue d’obtenir un financement bancaire pouvant être réalisées durant la période de création de la société pour le compte de cette dernière.

De même la société de Monsieur [I] avait été liquidée le 12 novembre 2024, soit avant la signature du compromis de vente, avec une date de cessation de paiement le 12 mai 2023. Ainsi il lui appartenait de prendre ses dispositions au plus tôt et de prendre en compte l’évolution de sa situation financière avant de souscrire des engagements.

Ainsi, en l’absence de dépôt de demandes de prêts dans les délais, conformes aux caractéristiques du compromis, le comportement des époux [I] a été négligent dans l’obtention d’un crédit bancaire,

empêchant la réalisation de la condition suspensive au sens des stipulations du compromis de vente.

Par conséquent, le compromis de vente conclu le 14 novembre 2023 est caduc en raison du comportement des acquéreurs, et la condition suspensive de celui-ci sera dès lors réputée accomplie du fait de leur négligence.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté par une partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

Le compromis de vente conclu le 14 mars 2023 énonce que :

« CLAUSE PENALE

Si l’une des parties ne veut ou ne peut pas réitérer le présent acte par acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de VINGT MILLE EUROS (20 000,00 €).

Etant ici précisé que la présente clause n’emporte pas novation et que chacune des parties aura la possibilité de poursuivre l’autre en inexécution de la vente.

Observation étant ici faite qu’aux termes de l’article 1231-5 du Code civil ci-après littéralement rapportés : “Le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui a été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire”.

Par acte extrajudiciaire signifié aux époux [I] le 4 avril 2024 et par courriers recommandés avec avis de réception du 9 avril 2024, Monsieur [D] les a mis en demeure de justifier dans un délai de sept jours, de la date de dépôt du dossier de demande de prêt et son contenu, ainsi que la réponse de la banque, comportant le cas échéant des raisons de refus et de signer l’acte authentique de vente dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception des présentes.

Il est constant que malgré la mise en demeure de Monsieur [D], le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique par les parties.

Il résulte des éléments développés ci-dessus que la condition suspensive a défailli par la faute des époux [I] entrainant la caducité du compromis de vente ainsi que l’impossibilité de signer l’acte authentique de vente de sorte que la clause pénale peut trouver à s’appliquer.

Sur la minoration de la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Une minoration de la pénalité forfaitaire peut être judiciairement octroyée au regard du caractère manifestement excessif du montant de la clause, ladite disproportion manifeste étant appréciée par rapport à l’importance du préjudice effectivement subi et le montant de la peine conventionnellement fixé.

En l’espèce, le compromis de vente fixe la clause pénale à la somme de 20 000 € soit 10 % du prix de vente.

Monsieur [D] justifie que l’immeuble objet du litige n’a été vendu que le 24 septembre 2024, soit 6 mois après la date à laquelle le vente devait être réitérée et à un prix de 187 000 € soit inférieur de 13 000 € par rapport au prix convenu avec les époux [I].

Ainsi, il est apprécié au regard de son montant et des circonstances de la cause que la clause pénale fixée à un montant de 20 000 € n’est pas manifestement excessive de sorte qu’il n’y a pas lieu de la réduire.

Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] seront en conséquence, solidairement condamnés à payer à Monsieur [J] [D] une somme de 20 000 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente conclue le 14 novembre 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024.

Les intérêts de retard seront capitalisés.

II. Sur la demande reconventionnelle des époux [I]

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Les époux [I] exposent que Monsieur [D] en refusant toute prolongation s’est rendu fautif d’un abus de droit, en créant les conditions de son action et en faisant preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la présente action.

Ils sollicitent une somme forfaitaire de 20 000 €.

En l’espèce, les parties ont conclu un compromis de vente portant sur un immeuble sous condition suspensive d’obtention par les époux [I], acquéreurs, d’un prêt.

Il ressort des éléments développés ci-dessus que les époux [I] étaient tenus d’effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention dudit financement dans les meilleurs délais et de justifier auprès du notaire et du vendeur des démarches effectuées et des réponses des établissements bancaires. Il a été jugé que le comportement des époux [I] a été négligeant dans la réalisation des démarches auxquelles ils étaient tenus, de sorte que la condition résolutoire est réputée réalisée.

De plus, il n’est pas prouvé que des éléments concrets, justifiant d’un déblocage de la situation n’ont été transmis au vendeur, qui n’avait aucune garantie d’une souscription finale alors que du retard était déjà pris.

Le courriel envoyé par Monsieur [I] le 9 avril 2024 à Maître [W] a été envoyé tardivement après l’expiration du délai et fait état d’un accord de prêt auprès du Crédit Agricole Alsace Vosges, sans que ce dernier ne soit joint au courriel tout en indiquant ne pas être en possession dudit accord de prêt mais seulement de la proposition commerciale de la banque, sans que cette proposition ne soit produite dans le courriel ou aux débats.

Le refus opposé par Monsieur [D] à la demande de prolongation du délai des époux [I], ne peut être ainsi qualifié d’abusif ou de mauvaise foi, ce dernier ne disposant pas d’élément lui permettant de s’assurer de la capacité réelle des époux [I] à disposer rapidement d’un prêt.

Par conséquent, à défaut de faute, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice.

III. Sur les autres demandes

Les époux [I] qui succombent seront condamnés solidairement aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [J] [D] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [I] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] à payer solidairement à Monsieur [J] [D] une somme de 20 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] aux entiers frais et dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] à payer solidairement à Monsieur [J] [D] une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [I] et Madame [T] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Anaëlle LAPORT