N° RG 25/10493 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAA2

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/10493 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAA2

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

M. [Z] [P] [H]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]

Immatriculé au RCS de [Localité 1] sous le n° 276 700 028

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [P] [H]

né le 14 Décembre 1997 à [Localité 4] (99)

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé du 9 août 2024 avec prise d’effet au 13 août 2024, l’OPHEA a donné en location à Monsieur [Z] [P] [H] un logement situé porte [Adresse 7], au [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 629,77 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 janvier 2025, revenu non réclamé, OPHEA a notifié à Monsieur [Z] [P] [H] un congé pour le 30 avril 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 555,07 euros jusqu’au 17 janvier 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [Z] [P] [H] par acte de commissaire de justice le 7 mars 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 janvier 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [Z] [P] [H] , par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 8 336,07 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 649,43 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 20 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2026.

À cette audience, il a été indiqué que le locataire ne s’était pas rendu aux différentes convocations des travailleurs sociaux en vue de l’établissement du rapport d’enquête sociale.

L’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 941,52 euros au 4 février 2026 . Il précise que le dernier versement remonte au mois de novembre 2024 et que le loyer sans APL est de 657,16 euros. Il indique solliciter l’expulsion du locataire et non la restitution comme indiqué dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [P] [H], cité à personne, comparait, il ne conteste pas la dette locative et indique avoir eu des difficultés avec les impôts et de fait, ne pas bénéficier d’aides tels que les APL.

Il précise être célibataire avec deux enfants mineurs pour lesquels il verse une pension alimentaire de 250 euros au total, il perçoit 1 100 euros d’indemnités de chômage par mois et estime ses charges mensuelles entre 1 200 et 1 300 euros. Il indique avoir fait l’objet d’une mesure de surendettement par le passé et n’avoir pas respecté l’échéancier mis en place par la Banque de France en raison d’un défaut de calcul selon lui, il lui a été conseillé de déposer une nouvelle demande de surendettement lorsque sa situation sera régularisé avec les impôts. Il indique qu’il pourrait payer la dette en retrouvant du travail et sollicite des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [Z] [P] [H] pour le 30 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 17 janvier 2025 (2 555,07 euros) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 avril 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 30 avril 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 20 octobre 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 8 336,07 euros (échéance du mois d’octobre 2025 non incluse) selon les extraits de compte produit.

Compte tenu de ce montant conséquent et de l’ancienneté de la dette locative qui remonte au 31 août 2024, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [Z] [P] [H] .

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [Z] [P] [H] doit être condamné au règlement de la somme de 10 941,52 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 4 février 2026 (dernière échéance incluse : janvier 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Vu le montant de la dette et l’absence de tout règlement de sa dette comme de ses loyers et charges courants, de l’absence de justificatif fourni par Monsieur [Z] [P] [H] et de l’absence d’accord du bailleur, aucun délai ne saurait lui être accordé, étant manifeste qu’il ne peut faire face à des délais de paiement, le solde de ses ressources étant négatif en fin de mois au vu de sa situation financière.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de Monsieur [Z] [P] [H].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Z] [P] [H], succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025 , par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, d’une part, et Monsieur [Z] [P] [H] d’autre part, portant sur un logement porte [Adresse 7], au [Adresse 5] à [Localité 5] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [Z] [P] [H] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [P] [H] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles

L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [H] à verser à OPHEA la somme de 10 941,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 4 février 2026 (jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [H] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été due si le bail n’avait pas été résilié, du mois de février 2026 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [Z] [P] [H] de sa demande en délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] [H] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Juge des Contentieux

de la Protection