CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/01174 – N° Portalis DBW4-W-B7I-DLFM

MINUTE N° 25/174

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEURS

Monsieur [R] [M]

né le 23 Avril 1968 à [Localité 4], de nationalité Française,

Madame [H] [E]

née le 16 Novembre 1967 à [Localité 5], de nationalité Française,

tous deux demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Sandra D’ASSOMPTION, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDERESSE

La société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA, exerçant sous l’enseigne TERRE ET PIERRE, SARL au capital de 7.500 €, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° 441 047 305, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Gérant domicilié audit siège ès-qualités,

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cyrille ABBE

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 19 septembre 2025

à

M^e Sandra D’ASSOMPTION

M^e Alain DE ANGELIS

PROCEDURE

Clôture prononcée : 14 mai 2025

Débats tenus à l’audience publique du 10 Juin 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 19 septembre 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] ont signé un mandat de location avec exclusivité du 10 aout 2022 à l’agence immobilière TERRE ET PIERRE avec pour mission de louer leur appartement sis [Adresse 2].

Un contrat de bail était conclu pour une durée de 3 ans suivant contrat du 13 septembre 2022. Le bien était donné à bail à M [U] [G] se déclarant mariée à Mme [B] [Y] avec prise d’effet au 15 septembre 2022.

Les clefs étaient remises au locataire avant le versement du dépôt de garantie.

Il était délivré commandement de payer le 28 Octobre 2022.

Une assignation en référé aux fins de constat de la clause résolutoire et expulsion a été délivrée le 24 janvier 2023

Par ordonnance du 19 juin 2023 le juge du contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2022 et ordonné l’expulsion sans délai.

Les locataires ont été condamnés solidairement à payer la somme de 6938,67 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 09 mai 2023.

Le 19 octobre 2023 les requérants reprenaient possession de leur bien aux termes d’une procédure d’expulsion diligentées par huissiers.

Il était constaté la présence de personnes distinctes de celles prévues sur le bail.

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des Avocats le 07 mai 2025 Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] demandaient :

Juger que la SARL PIERRES et PATRIMOINES DU DELTA à l’enseigne TERRE ET PIERRE à commis des manquements contractuels fautifsJuger qu’elle a engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [M] et Madame MOURETEn application de l’article 1217 du code civil condamner la SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA à payer aux concluants la somme de 12791,86 euros au titre du préjudice financier avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civilla condamner à payer aux concluants la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral subi avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civilCondamner la SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA à payer aux concluants la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

Par conclusions notifiées par réseau privé virtuel des Avocats le 21 février 2025 la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA exerçant sous l’enseigne SARL TERRE ET PIERRE demandait :

A titre principal : Juger que la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des consorts [M]-MOURETDébouter en conséquence les consorts [M]-[E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA.A titre subsidiaireJuger l’absence de préjudice indemnisable tel qu’allégué par les consorts [M]-[E]

Débouter, de plus fort, les consorts [M]-[E] des demandes indemnitaires qui pourraient être présentées à l’encontre de la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTAA titre infiniment subsidiaire Juger que l’assiette du quantum devra être réduit à la somme de la dette, déduction faite des conditions de garantie loyers impayés, et du montant des primes de la garantie loyers impayés ainsi que des honoraires de gestion qi auraient été facturées par l’assureur garantie loyers impayés, et par le gestionnaire locatif (autre que la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA) sur les indemnités versées tout comme le taux d’imposition au titre de la CSG/CRDS et de l’imposition sur les revenus.En tout état de cause Condamner tout succombant à verser à la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 mai 2025 le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries l’audience du 10 juin 2025.

Le délibéré était fixé au 19 septembre 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de statuer sur les demandes de « dire », de « dire et juger », de « donner acte » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière

L’article 1217 du code civil :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1992 du code civil dispose que « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des faits qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire »

A) sur le manquement contractuel

Les requérants font état de plusieurs manquements de la part de l’agence immobilière.

1) Sur la recherche de solvabilité du locataire

Il est évoqué une obligation de l’agent immobilier bénéficiant d’un mandat de gestion de vérifier la solvabilité des locataires présentés au mandat.

Il est constant que l’agent immobilier bénéficiant d’un mandat de gestion voit peser sur lui une obligation de moyens renforcés à son encontre concernant la vérification de la solvabilité des locataires.

En l’espèce, les mandants ont été alertés de l’existence de pièces falsifiées par leur assureur en garantie des loyers impayés notamment concernant les avis d’imposition communiqués.

Ils font grief à l’agence immobilière de ne pas avoir vérifié la véracité de ces avis notamment par l’usage d’une plateforme mise en œuvre par le service des impôts.

Cette dernière évoque avoir exigé un dossier complet des candidats et avoir reçu l’intégralité des pièces demandées. Elle affirme qu’il ne relève pas de sa compétence notamment en graphologie et en matière fiscale de vérifier le caractère fallacieux ou non des pièces.

Plus encore elle affirme n’avoir aucune obligation légale ou conventionnelle de vérifier l’avis d’imposition notamment par le biais d’un site non officiel et inconnu y compris des professionnels de l’immobilier.

Force est de constater que l’agence immobilière a limité son activité à la collecte des documents exigés pour constituer le dossier locataire.

Elle ne justifie aucune démarche de vérification ni même du caractère sérieux de celle-ci pour les pièces communiquées.

L’énumération des pièces nécessaires et la comptabilisation de ces dernières dans un dossier de locataire ne saurait s’analyser come une vérification sérieuse de solvabilité.

En outre, les services des impôts ont mis en place une plateforme permettant de vérifier l’existence de l’avis d’imposition aux identifiants correspondant et la vérification de la véracité des informations contenus dans ce dernier. Cette solution mise en œuvre par les services de l’Etat au bénéfice des professionnels et des propriétaires n’apparait pas comme un site non officiel. Plus encore, l’ignorance de l’existence de cette solution apparait comme un élément en défaveur du professionnel de l’immobilier.

En conséquence, force est de constater que la société PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA a manqué à ses obligations contractuelles en n’effectuant ne serait qu’un contrôle de façade des pièces communiquées sur une plateforme étatique gratuite.

2) sur la vérification des antécédents

Les demandeurs font état de l’absence de vérification d’antécédent notamment avec la prise d’attache avec le précédent bailleur.

Il n’est justifié d’aucun fondement de cette obligation ni de circonstance de fait pouvant conduire à une telle vérification.

Les demandeurs seront déboutés sur ce fondement

3) Sur l’attestation d’assurance et le dépôt de garantie

Préalablement à la remise des clefs et à l’installation des locataires il appartenait à l’agence immobilière de s’assurer que le bien loué faisait bien l’objet d’un contrat d’assurance et devait percevoir le dépôt de garantie.

En l’espèce, la remise des clefs a eu lieu sans que ces démarches ne soient effectuées par la société.

En conséquence, elle a manqué a ses obligations vis-à-vis des demandeurs.

B) Sur le dommage subi

Les demandeurs évoquent un préjudice financier équivalent à la somme totale des loyers non recouvrés et un préjudice moral.

La SARPIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA conteste le préjudice financier évoquant que ce dernier résulte de l’inexécution des locataires et ne saurait être mis à sa charge et conteste par ailleurs le préjudice moral.

Il apparait que le préjudice des demandeurs ne saurait s’analyser dans le montant résultant du défaut de paiement des loyers cette obligation étant à la seule charge des locataires.

Le préjudice financier s’analyse en une perte de chance de ne pas avoir loué aux actuels locataires au profit éventuel d’un autre locataire plus diligent dans ses obligations.

Ce montant est évalué à la somme de 8000 euros.

Il résulte également de l’absence de la perception d’un dépôt de garantie de 625 euros.

En conséquence, compte tenu des mulutiples manquements de la société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA, cette dernière sera condmanée à payer la somme de 8625 euros au titre du préjudice financier.

Par ailleurs, il apparait que les demandeurs ont initié des démarches amiables auprès de la société défenderesse qui n’ont pas pu aboutir du fait de cette dernière. Les multples démarches et le temps passé a nécessairement engendré un préjudice moral.

La société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA sera condamnée à payer la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral.

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA sera condamnée aux dépens.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

La société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA sera condamnée à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’instance ayant été engagée après le 1er janvier 2020 , il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA exerçant sous l’enseigne TERRE ET PIERRE à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] la somme de 8625 euros au titre du préjudice financier avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA exerçant sous l’enseigne TERRE ET PIERRE à payer à Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] la somme de 5000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA exerçant sous l’enseigne TERRE ET PIERRE aux entiers dépens.

CONDAMNE la société SARL PIERRES ET PATRIMOINES DU DELTA exerçant sous l’enseigne TERRE ET PIERRE à payer Monsieur [M] [R] et Madame [E] [H] la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT