Référé N° RG 25/00714 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRUF – Page -

Expéditions à :

Service de Médiation

Copie numérique de la minute à :

— M^e Thibault POMARES

— M^e Jean-christophe STRATIGEAS

Délivrées le : 19/12/2025

ORDONNANCE DU : 19 DECEMBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00714 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DRUF

AFFAIRE : [X] [C] / [M] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RENDUE LE 19 DECEMBRE 2025

Par Céline CHERON, Présidente, tenant l’audience publique des référés

Assistée de Madame Alicia BARLOY, greffier au jour des débats et Monsieur Mike ROUSSEAU, greffier au jour de la mise à disposition de la décision

DEMANDEUR

M. [X] [C]

né le 04 Novembre 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-christophe STRATIGEAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Mme [M] [L]

née le 08 Décembre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thibault POMARES, avocat au barreau de TARASCON

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ

Débats tenus à l’audience du 20 Novembre 2025, présidée par Madame CHERON, Présidente tenue publiquement.

Date de délibéré par mise à disposition au greffe indiquée par le Président à l’issue des débats : 19 DECEMBRE 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2017, Monsieur [F] [C] et Madame [U] [Y] épouse [C] ont donné à bail dérogatoire excluant le statut des baux commerciaux un local situé aux [Adresse 6] à Madame [M] [L], payable en douze échéances, pour une durée de huit mois à compter du 1er avril 2017 au 30 novembre 2017, aux fins d’y exercer exclusivement une activité de vente au détail de vêtements, accessoires de mode, chaussures, bijoux.

Suivant acte sous seing privé du 4 décembre 2017, Monsieur [F] [C] et Madame [U] [Y] épouse [C] ont donné à bail dérogatoire excluant le statut des baux commerciaux ce même local, moyennant un loyer total de 66 673 € en vingt-huit échéances d’un montant différent, pour une durée de 28 mois à compter du 1er décembre 2017 au 31 mars 2020, aux fins d’y exercer exclusivement une activité de vente aux détail de vêtements, accessoires de mode, chaussures, bijoux, confiseries chocolatées.

Aux termes d’un acte authentique en date du 23 juin 2020, Monsieur [X] [C], devenu propriétaire du bien du fait du décès de ses parents Monsieur [F] [C] et Madame [U] [Y] épouse [C] ont donné à bail dérogatoire le local précité à Madame [M] [L] à compter d’une année commençant à courir du 1er avril 2020 pour se terminer le 31 mars 2021, moyennant un loyer annuel de 25000 € payable en douze termes de 2000 ou 2500 €, pour y exercer exclusivement une activité de vente aux détail de vêtements, accessoires de mode, chaussures, bijoux.

Plusieurs baux dérogatoires ont été successivement conclus entre les parties portant sur le même local afin d’y exercer la même activité soit :

Un bail dérogatoire suivant acte authentique en date du 16 avril 2021 pour une durée d’un an à compter du 1er avril 2021 pour se terminer le 31 mars 2022 moyennant un loyer annuel de 25500 € payable en douze termes de 2000 ou 2500 € ; Un bail dérogatoire suivant acte authentique du 28 avril 2022 pour une durée d’une année à compter du 1er avril 2022 pour se terminer le 31 mars 2023 moyennant un loyer annuel de 28 000 € payable en douze termes de 2000 ou 2500 € ;Un bail dérogatoire suivant acte authentique en date du 11 avril 2023, pour une durée d’une année à compter du 1er avril 2023 pour se terminer le 31 mars 2024 moyennant un loyer annuel de 28 000 € payable en douze termes de 2000 ou 2500 € ;Un bail dérogatoire suivant acte authentique en date du 30 avril 2024, pour une durée d’un an, à compter du 1er avril 2024 pour se terminer le 31 mars 2025, moyennant un loyer mensuel de 28 000 € payable en douze termes de 2000 ou 2500 €. Par lettre recommandée distribuée le 14 mars 2025, Monsieur [X] [C] a mis en demeure Madame [M] [L] d’avoir à quitter les lieux au 31 mars 2025.

C’est dans ces conditions que Monsieur [X] [C] a, par exploit du 02 juillet 2025, assigné Madame [M] [L] devant le juge des référés du tribunal de céans, aux fins de:

constater qu’elle est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025 ; ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause sans terme ni délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;condamner Madame [M] [L] à lui régler, la somme provisionnelle de 13 998 € représentant les loyers impayés et la taxe foncière pour l’année 2024 ; condamner Madame [M] [L] à lui régler une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 4 666,67 € à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Madame [M] [L] à lui verser une indemnité de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Invoquant le non-paiement des loyers et des charges, Monsieur [X] [C] a fait délivrer, le 14 août 2025, à Madame [M] [L] un commandement de payer la somme de 26 488 €, correspondant aux reliquat des échéances mensuelles exigibles pour la période d’août 2024 à août 2025 outre le montant de la taxe foncière pour l’année 2024, resté sans effet dans le mois de sa délivrance.

Après deux renvois, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle suivant ordonnance du 16 octobre 2025 (n°RG 25/00429) de la présidente du tribunal de céans.

Suivant conclusions en ce sens communiquées par le conseil du demandeur, l’affaire a été remise au rôle et évoquée à l’audience du 20 novembre 2025.

Monsieur [X] [C] demande de prononcer la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire à défaut de règlement des causes du commandement de payer dans le mois de sa signification. Il demande également :

d’ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause sans terme ni délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;de condamner Madame [M] [L] à lui régler, la somme provisionnelle de 20 967 € outre les échéances échues pour les 1er septembre et 1er octobre 2025 et le montant de la taxe foncière pour l’année 2025 soit la somme totale de 28 278 € ; condamner Madame [M] [L] à lui régler une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 5000 € jusqu’à libération effective des lieux ; condamner Madame [M] [L] à lui verser une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.Madame [M] [L] demande de débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses prétentions. Elle sollicite, à titre reconventionnel, sa condamnation à lui verser une provision de 4895 € au titre des travaux de réparation de la bâche de la terrasse du local commercial qu’elle a réalisés au cours de l’année 2021. Elle sollicite à titre subsidiaire un délai de deux ans pour s’acquitter de toute dette locative qui viendrait à être déterminée et en tout état de cause, la condamnation de Monsieur [C], outre aux dépens, à lui verser la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est référé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibérée au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

Il est par conséquent nécessaire que :

le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

Aux termes de l’article L145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Le preneur, demeuré dans les lieux à l’expiration d’un bail dérogatoire, peut cependant renoncer au droit au statut.

A défaut d’une telle renonciation, le nouveau bail est soumis au statut. Les clauses et conditions de ce nouveau bail sont celles du bail dérogatoire expiré sauf si elles sont contraires au statut. Quant au loyer du nouveau bail, il est librement fixé par les parties. Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur son montant, il doit correspondre à la valeur locative et ne saurait correspondre au montant du loyer du bail dérogatoire expiré (3ème civ 14 décembre 2005 n 05-12.587 Bull n 246).

En l’espèce, le preneur a bénéficié de plusieurs baux dérogatoires successifs portant sur le même local et ce, à compter du 1er avril 2017. En l’absence de renonciation du preneur, qui est resté de manière constante dans les lieux, à bénéficier du statut des baux commerciaux, il convient de considérer qu’à l’expiration du délai de trois ans à compter de cette date, il s’est opéré un nouveau bail, soit à compter du 1er avril 2020 soumis au statut des baux commerciaux.

Il ne saurait être considéré de manière évidente que les loyers mentionnés dans les baux dérogatoires conclus successivement à compter de cette date valent accord des parties sur le loyer du bail commercial dès lors qu’il n’était pas fait référence à ce nouveau bail et que les baux dérogatoires conclus à compter de cette date n’étaient pas réguliers. Un débat au fond est nécessaire pour déterminer le loyer applicable à ce bail commercial.

C’est donc à juste titre que la défenderesse soulève une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’il n’est pas possible de déterminer avec l’évidence requise le montant du loyer applicable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent s’agissant de la demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement discutable.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Dans la mesure où le montant du bail commercial n’est pas déterminé de manière évidente, y compris s’agissant de l’inclusion ou non de la taxe foncière, la demande de provision au titre des loyers impayés et de la taxe foncière se heurte également à une contestation sérieuse.

Il n’y a pas davantage lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle

La locataire sollicite la condamnation du bailleur à lui verser la somme provisionnelle de 4895 € au titre des travaux de réparation qu’elle a fait réaliser sur la bâche de la terrasse du local au cours de l’année 2021.

Il convient de rappeler que s’agissant du bail commercial qui s’est opéré le 1er avril 2020, les clauses et conditions de ce nouveau bail sont celles du bail dérogatoire expiré sauf si elles sont contraires au statut.

Aux termes du contrat de bail dérogatoire conclu le 4 décembre 2017, il est prévu que « le propriétaire s’oblige à tenir le bien loué clos et couvert, selon l’usage, mais sans que cette obligation déroge à celles mises à la charge de l’occupant, en ce qui concerne les devantures, vitrines, volets et rideaux de fermeture des locaux. » Le locataire doit pour sa part entretenir « les lieux mis à disposition en bon état de réparations locatives, pendant la durée de la présente convention et il les rendra de même à la fin de ladite convention. Il supportera toutes les réparations qui seraient nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou de dégradations résultant de son fait, ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. »

A l’appui de sa demande, Madame [L] produit une facture du montant réclamé pour des travaux de dépose de la bâche.

Néanmoins, cette dernière ne démontre pas que les travaux entrepris relèveraient de grosses réparations à la charge du bailleur au sens du bail dès lors qu’il n’est pas établi que cette bâche relève du clos et du couvert du local loué.

Sa demande de provision se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge, peut à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

Malgré les positions respectives des parties et leurs désaccords, des possibilités de résolution du litige dans le cadre d’une médiation judicaire ne sont pas à exclure, les parties ayant un intérêt, au-delà du présent litige, à préserver des relations entre elles, au regard de leurs relations commerciales. Il est opportun qu’elles puissent rechercher ensemble avec l’aide d’un tiers neutre une solution négociée dans un cadre confidentiel.

Ainsi, il y a lieu d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur.

Sur les demandes accessoires

Alors que la question du fond reste entière, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité provisionnelle d’occupation ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Monsieur [X] [C] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Madame [M] [L] ;

ENJOIGNONS aux parties de rencontrer un médiateur ;

DESIGNONS Madame [I] [P], inscrite sur la liste des médiateurs de la cour d’appel d'[Localité 3], en qualité de médiatrice, afin de convoquer les parties dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’ordonnance et de les informer sur l’objet et le déroulement de la mesure de médiation ;

RAPPELONS que la présence de toutes les parties à cette réunion est OBLIGATOIRE ;

RAPPELONS que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 € ;

RAPPELONS que la séance d’information est gratuite ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a engagés ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE