TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00744 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERY4

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amelel EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MARIDI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Margaux GUILLOUT, avocat au barreau de TARBES

[G] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Margaux GUILLOUT, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[L] [S] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 30 mai 2024 avec prise d’effet le même jour, la SCI MARIDI a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [S] [W], un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer principal de 360€, outre une provision pour charges de 12€ avec une clause d’indexation du loyer.

Suite à des impayés, la SCI MARIDI a fait signifier le 17 janvier 2025 à Monsieur [S] [W], un commandement de payer les loyers pour un montant de 2 876€, arrêté au mois de janvier 2025, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par acte de Commissaire de justice en date du 9 avril 2025, la SCI MARIDI et Monsieur [R] [G] ont fait assigner Monsieur [S] [W] d’avoir à comparaître le 24 juin 2025, aux fins de voir :

— Juger recevables et bien fondées les demandes présentées par la SCI MARIDI et Monsieur [R] [G]–Prononcer la résiliation du bail consenti le 30 mai 2024 entre la SCI MARIDI et Monsieur [S] [W] aux torts exclusifs du locataire, à compter de la date du prononcé du jugement,

— Condamner Monsieur [S] [W] à payer à la SCI MARIDI, la somme de 3 992€ au titre des arriérés de loyers, montant à parfaire jusqu’au prononcé du jugement, avec dans tous les cas application des intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de la mise en demeure de payer les loyers

— Constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [S] [W] à compter de la résiliation du bail

–Ordonner, à défaut de libération spontanée des lieux, qu’il devra libérer les lieux à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux suite à la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s’il échet, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

— Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution

— Condamner Monsieur [S] [W], en cas de maintien dans les lieux à compter du prononcé du jugement, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail( 372€ par mois) et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux et remise des clés à la SCI MARIDI

–Condamner Monsieur [S] [W] à payer à la SCI MARIDI, la somme de 1 500€ au titre du préjudice financier

Condamner Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [R], la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil

En tout état de cause

Condamner Monsieur [S] [W] à verser à la SCI MARIDI, la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner Monsieur [S] [W] aux entiers dépens en ce compris les frais relatifs au constat d’huissier du 12 décembre 2024(305€), les frais relatifs à la délivrance du commandement de payer (174,14€), et les frais relatifs à la délivrance du commandement de quitter les lieux, montant à venir

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et ce sans constitution de garantie

L’affaire appelée à l’audience du 24 juin 2025 a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 23 septembre 2025.

La SCI MARIDI et Monsieur [R] [G] ont été représentés par leur Conseil, lequel a indiqué que la SCI MARIDI avait reçu les clés le 18 juin 2025 et que par conséquent il se désistait de sa demande d’expulsion.

Monsieur [S] [W], cité à personne, n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le jugement sera qualifié de réputé contradictoire à son endroit.

MOTIFS

— ) Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquement de Monsieur [S] [W] à son obligation de paiement des loyers et des charges

En liminaire, il convient de relever que l’assignation a été dénoncée au représentant de l’Etat conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 4 de sorte que la demande en résiliation judiciaire du bail est recevable.

Selon l’article 1728 du Code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales :

1)d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention

2) de payer le prix du bail aux termes convenus.”

et à défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut faire résilier le bail (article 1729 du Code civil).

En regard de l’article 7b de la loi du 6 juillet 89, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du contrat de bail dont s’agit, il est aussi rappelé l’obligation de paiement des loyers et charges.

Il n’est pas contestable au vu des éléments versés, que Monsieur [S] [W] a manqué de façon répétée et durable à son obligation principale de paiement du loyer et des charges, ce malgré mise en demeure du 11 décembre 2024 et commandement de payer du 17 janvier 2025.

De jurisprudence constante, il est considéré que la gravité du manquement du locataire à son obligation et la persistance de ses manquements justifient dès lors l’application de la sanction prévue à l’article 1729 du Code civil à la demande du bailleur.

En l’espèce, les manquements du locataire à son obligation de paiement du loyer et des charges sont persistants et justifiés par les éléments ci dessus rappelés, y compris d’ailleurs vu montant de l’arriéré accumulé.

Il convient de considérer que les manquements dont s’agit de Monsieur [S] [W] sont caractérisés, actuels, répétés et contemporains de la procédure menée.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution judiciaire du bail en application de l’article 1729 du Code civil pour manquement à l’obligation contractuelle de paiement des loyers et des charges.

Compte tenu du départ de Monsieur [S] [W] des lieux loués et de l’ acquièscement par la SCI MARIDI de la restitution des clés, le 18 juin 2025, il convient de fixer la prise d’effet de la résolution du bail au 18 juin 2025.

Il est également décerné acte à la SCI MARIDI de son désistement concernant la demande d’expulsion de Monsieur [S] [W] ainsi que déclaré à l’audience et mentionné au procès-verbal.

Par voie de conséquence, la demande concernant la condamnation de Monsieur [S] [W] à payer une indemnité d’occupation se trouve désormais, devenue sans objet ainsi que la demande relative au sort des meubles.

— ) Sur l’action en paiement de l’arriéré de loyers :

La SCI MARIDI a confirmé à l’audience sa demande en paiement des loyers et charges jusqu’au 18 juin 2025.

L’arriéré locatif, selon les termes de l’assignation, s’élève à la somme de 4 092€ soit 11X372€ pour les échéances de juin 2024 à avril 2025 dont il convient de soustraire la somme de 100 réglée par Monsieur [S] [W] le 2 juillet 2024 d’où un solde dû de 3 992€.

A ce montant doivent être ajoutés, le loyer et charges impayés de mai 2025 soit 372€ et le reliquat de juin 2025 du 1 au 18 juin 2025 soit 372€:30X18.

Monsieur [S] [W] est donc condamné à payer à la SCI MARIDI, la somme de 3 992€ + 372€ + 372:30X18 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— )Sur la demande de préjudice financier formée à hauteur de 1 500€ par la SCI MARIDI

La SCI MARIDI sollicite la condamnation de Monsieur [S] [W] à la somme de 1 500€ au titre du préjudice financier subi.

Au soutien de sa demande, la SCI MARIDI soutient avoir convenu oralement que des travaux seraient réalisés par Monsieur [S] [W], moyennant une déduction de 4 mois de loyers.

Or, les travaux pour lesquels du matériel avait été acheté, n’ont eté effectués qu’à moitié par ce dernier et la SCI a dû mandater une tierce personne pour les terminer.

Il est à rappeler que les dispositions de la loi du 7 juillet 1989 sont d’ordre public.

Selon l’article 6 de cette même loi, il est énoncé que “ le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; (…), une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.”

En l’espèce, aucune clause expresse de travaux ne figure au contrat de bail de sorte que la convention litigieuse pour être présumée orale contrevient aux dispositions d’Ordre Public de la loi du 6 juillet 1989

De plus pour se prévaloir du bénéfice, de l’article 6, le bailleur doit rapporter que le logement répond aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas, preuve qui en l’espèce n’est pas rapportée (Cour de cassation 3 février 2010 3 février 2010).

De même, les travaux à exécuter ne peuvent jamais concerner une mise au normes de confort, d’habitabilité ou comme en la cause des travaux extérieurs d’isolation.

En ces visas déclinés, cette convention orale s’avère contraire aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et ne saurait être le fondement, peu important, son inexécution partielle, d’une action en dommages et intérêts contre le locataire, ce d’autant qu’il est aussi à noter que le bailleur alors que le locataire a réalisé la moitié des travaux, n’a pas apprécié comme équitable de soustraire en équivalence, sur les 4 mois de loyers prévus en franchise, deux mois correspondant aux travaux pour partie réalisés de sorte que la SCI MARIDI a pourvu elle-même à sa propre indemnisation et ne saurait réclamer davantage sauf à s’enrichir sans cause.

— ) Sur la demande de dommages-intérêts formée à hauteur de 2 000€ par Monsieur [R] en sa qualité de membre de la SCI MARIDI

Monsieur [R] sollicite une indemnisation pour préjudice moral subi du fait des insultes et des menaces proférées à son endroit, par Monsieur [S] [W].

Il produit un dépôt de plainte du 15 novembre 2024 et les extraits des échanges SMS avec Monsieur [S] [W] retraçant les insultes et les menaces.

Selon le dépôt de plainte et concernant les menaces, Monsieur [S] [W] déclare “ et si pas de réponse de votre part, je fou deux litres d’essence sur tout ce que j’ai fait et j’allume une allumette, voila t’as gagné.”

Il convient de noter que les menaces visent l’immeuble loué et non directement la personne de Monsieur [R].

Concernant les insultes, Monsieur [R] ne les a pas mentionnées dans le dépôt de plainte.

Selon les termes de l’assignation et les extraits de SMS versés, les insultes dont Monsieur [R] se plaint ont trait aux déclarations suivantes : “ Tu vois tous ça car tu es juif et trop près de tes sous, tu veux toujours baiser les gens, tu ramasses même les clous par terre mdr. Voila moi je suis ton karma… tous ce paye dans ce monde et dieu est grand.”

Si en effet, lesdites déclarations sont pour le moins déplaisantes et déplacées, il n’est cependant pas acquis aux débats qu’elles aient entraîné chez Monsieur [R], un préjudice moral avéré.

En effet, ce dernier ne justifie pas de la réalité du préjudice qu’il déclare avoir subi et ne verse aucun document de nature à en corroborer son existence ( attestation, certificat médical, ou autre).

En ces motifs déclinés, la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] est rejetée.

— ) Sur les demandes accessoires :

Le bailleur ayant été contraint d’ester en justice, il lui sera alloué 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le défendeur, partie perdante, sera condamné aux dépens, hors coût des frais relatifs au constat d’huissier du 12 décembre 2024, le bailleur ayant été débouté de sa demande de dommages et intérêts, hors coût du commandement de payer, lequel n’est pas prévu comme un acte obligatoire de procédure s’agissant d’une demande en résiliation judiciaire pour impayés de loyers et non d’une demande en constatation d’une résiliation pour acquisition de la clause résolutoire, et hors frais relatifs à la délivrance d’un commandement de quitter les loyers, Monsieur [S] [W] ayant quitté le logement suivi de la restitution des clés au bailleur le 18 juin 2025.

L’exécution provisoire, comme de droit est ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du bail à effet au 18 juin 2025, aux torts exclusifs de Monsieur [S] [W],

CONSTATE le départ volontaire de Monsieur [S] [W] des lieux loués et de la remise des clés telle qu’acceptée par le bailleur, la SCI MARIDI, à la date du 18 juin 2025,

PREND acte du désistement de la SCI MARIDI relativement à sa demande d’expulsion,

DECLARE en conséquence devenues sans objet, la demande relative au sort des meubles et la demande relative à la condamnation de Monsieur [S] [W] de payer une indemnité mensuelle d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer à la SCI MARIDI, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 3 992€+ 372€ + 372€/30X18 avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE la SCI MARIDI de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier,

DEBOUTE Monsieur [R] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer à la SCI MARIDI, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 300€,

CONDAMNE Monsieur [S] [W] aux dépens de l’instance, hors coût des frais relatifs au constat d’huissier du 12 décembre 2024, le bailleur ayant été débouté de sa demande de dommages et intérêts, hors coût du commandement de payer, lequel n’est pas prévu comme un acte obligatoire de procédure s’agissant d’une demande en résiliation judiciaire pour impayés de loyers et non d’une demande en constatation d’une résiliation pour acquisition de la clause résolutoire, et hors frais relatifs à la délivrance d’un commandement de quitter les loyers, Monsieur [S] [W] ayant quitté le logement avec restitution des clés au bailleur le 18 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à Monsieur le Préfet des HAUTES PYRENEES.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge