TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01002 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESPF

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[P] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Patrick BAFFIN, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 09 février 2023, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées (OPH 65) a donné à bail à Monsieur [P] [I] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 316,79 €, un loyer complémentaire de 8,23 €, outre 37,16 € de provisions sur charges.

Depuis son emménagement, Monsieur [P] [I] multiplie les plaintes pour troubles anormaux du voisinage auprès du bailleur à l’encontre de chacun des occupants de l’appartement 33, situé au dessus du sien. Plusieurs enquêtes de proximité ont été menées par le bailleur et n’ont permis de relever aucun désordre anormal.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées a également recueilli plusieurs plaintes du voisinage concernant le comportement de Monsieur [P] [I], notamment pour menaces de mort et tapage nocturne.

C’est ainsi que, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées a fait assigner Monsieur [P] [I] devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes, aux fins de prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – sollicite verbalement du Juge des contentieux de la protection qu’il écarte les pièces 5 à 8 produites par Monsieur [P] [I] en ce qu’elles ne lui ont pas été communiquées contradictoirement. Pour le surplus, il s’en rapporte à ses conclusions déposées à l’audience par lesquelles il sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— déboute Monsieur [P] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— prononce la résiliation du bail consenti le 09 février 2023 à Monsieur [P] [I] pour inexécution de ses obligations contractuelles, à savoir l’occupation non-paisible des lieux,

— dise en conséquence qu’il devra libérer les lieux à l’expiration du mois de la signification du jugement à intervenir et que, faute de ce faire, il pourra, ainsi que tout occupant de son chef, en être expulsé, s’il échet avec le concours de la force publique,

— condamne Monsieur [P] [I] au payement des sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation égale aux loyers et charges actuelles jusqu’à son départ effectif des lieux,

* 5 000 € au titre du préjudice matériel,

* 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au visa de l’article 1728 du Code civil, ensemble l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 2 des conditions générales du contrat de bail, l’OPH 65 estime que Monsieur [P] [I] ne satisfait pas à son obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur estime que, bien qu’il tente de retourner la situation, Monsieur [P] [I] n’est pas victime mais bien auteur de troubles anormaux du voisinage volontaires pour provoquer le départ des locataires du logement situé au dessus du sien. Il rappelle que, depuis son installation en février 2023, trois familles ont été contraintes de quitter ledit logement en raison de ses attaques régulières et de ses nuisances et la quatrième a simplement refusé d’emménager. L’OPH 65 estime donc ses demandes manifestement proportionnées à la situation.

En réponse à la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral, outre la demande de payement de la somme de 1 500 € en remboursement de frais d’élagage, l’OPH 65 estime que Monsieur [P] [I] ne saurait raisonnablement s’estimer victime de préjudices alors qu’il est lui-même à l’origine de la situation et l’auteur de troubles graves et répétés à l’égard de son voisinage.

Il ajoute que les frais d’élagages constituent des réparations locatives au sens de décret n°87-712 du 23 août 1987.

Enfin, en réponse à la demande subsidiaire de Monsieur [P] [I] d’un délai pour quitter les lieux, le bailleur estime que la situation n’a que trop duré et que le locataire a mis en échec toutes les démarches initiées pour tenter de trouver une solution amiable.

*

En défense, Monsieur [P] [I] – assisté par Maître Patrick BAFFIN – sollicite du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— à titre principal :

* constate que ses troubles du comportement sont la manifestation d’une pathologie et d’une détresse psychologique profondes,

* juge que la mesure de résiliation du bail et d’expulsion est, en conséquence, manifestement disproportionnée,

* déboute l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées de l’intégralité de ses demandes,

— à titre subsidiaire, rejette la demande reconventionnelle de l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées en payement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal prononçait la résiliation du bail, que lui soient accordés les plus larges délais pour quitter les lieux, qui ne pourront être inférieurs à 36 mois à compter de la signification du jugement, afin de permettre la mise en place d’une solution de relogement et de prise en charge médico-sociale adaptée à son état de santé,

— en tout état de cause, que l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées soit condamné aux entiers dépens.

Monsieur [P] [I] reconnaît la réalité des troubles du voisinage qui lui sont reprochés et la souffrance qu’ils ont pu engendrer pour le voisinage. Il affirme cependant que ses agissements ne sont pas animés par une malveillance délibérée mais sont les manifestations d’une détresse psychologique et d’une pathologie lourde, exacerbées par un handicap physique moteur et un isolement social extrême. Monsieur [P] [I] en conclut que la résiliation du bail et l’expulsion constitueraient une sanction disproportionnée, la solution ne résidant, à son sens, pas dans l’expulsion mais dans le soin. Il rappelle en outre que le logement dont il dispose est totalement adapté à son handicap et qu’il ne pourra pas bénéficier de l’adaptation d’un nouveau logement avant 2035.

Si une expulsion devait malgré tout être ordonnée, Monsieur [P] [I] estime son relogement impossible et dangereux dans le parc locatif classique, rendant nécessaire son orientation vers une structure médico-sociale adaptée avec toute la complexité des démarches et les délais d’attente que cela implique. Il estime donc nécessaire, dans une telle hypothèse, que lui soient octroyés les plus larges délais pour quitter les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE BIEN FONDE DE LA DEMANDE DE RESILIATION :

Sur le manquement aux obligations contractuelles

L’article 1217 du Code civil énonce que “la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut (…) provoquer la résolution du contrat (…)”.

Aux termes de l’article 1224 du même code, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Selon l’article 1228 du même code, “le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts”.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En application des articles 7b de la loi du 06 juillet 1989 et 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués. A défaut de respect de ces dispositions, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en application de l’article 1729 du Code civil.

En l’espèce, des troubles de voisinage ont régulièrement été reprochés à Monsieur [P] [I] entre mai 2024 et juillet 2025 (pièces 3 à 38 demandeur), conduisant au départ de trois familles habitant le logement 33 situé au dessus du sien (pièces 30, 31 et 32 demandeur). Ces troubles graves se caractérisent comme suit :

— menaces de mort (pièces 3, 4, 12, 13, 16, 21 demandeur) créant un climat constant d’insécurité, sans parler des risques de passage à l’acte,

— nuisances sonores répétées, de jour comme de nuit (pièces 6, 7, 10, 13, 18, 20 demandeur), troublant la jouissance paisible et portant atteinte à la santé des autres locataires,

— intimidations (pièces 22, 23, 33, 34 et 38 demandeur).

La mise en location du logement 33 a finalement été interrompue au mois de juillet 2025 face aux problèmes récurrents rencontré par Monsieur [P] [I] avec les différents occupants de ce logement (pièce 36 demandeur).

Le bailleur justifie avoir adressé à Monsieur [P] [I] plusieurs demandes de rendez-vous afin de trouver une solution amiable (pièces 8, 15, 16 et 25 demandeur), sans succès.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les manquements à la jouissance paisible de son logement par Monsieur [P] [I] sont caractérisés par de multiples témoignages et persistants. Monsieur [P] [I] ne conteste d’ailleurs pas les faits qu’il met sur le compte d’une pathologie et d’un effondrement psychique.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, susceptible de justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs du locataire et son expulsion des lieux.

Sur la proportionnalité de la mesure d’expulsion

D’une part, l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen du 26 août 1789 proclame que « Le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’Homme. Ces droits sont la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression ».

L’article 17 de la même déclaration affirme que « La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ».

Par ailleurs, selon l’alinéa 1 de l’article 1 du protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’Homme, ratifiée par la France, « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ».

Or, l’article 55 de la Constitution du 4 octobre 1958 prévoit que « Les traités ou accords régulièrement ratifiés ou approuvés ont, dès leur publication, une autorité supérieure à celle des lois, sous réserve, pour chaque accord ou traité, de son application par l’autre partie ».

D’autre part, l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales (CESDH) dispose que « 1. Toute personne a droit au respect de (…) son domicile (…).

2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui ».

Cet article trouve quasiment exclusivement application dans les relations entre le requérant et l’État (s’agissant principalement de terrains et de logements publics), reflétant la conception libérale traditionnelle des droits civils et politiques, faisant obstacle à l’ingérence de l’État dans l’exercice de la liberté et du droit de propriété. Dans les affaires impliquant des parties uniquement privées (non étatiques), l’État est tenu d’apporter les garanties procédurales nécessaires pour que les juridictions nationales soient en mesure de statuer efficacement et équitablement à la lumière du droit applicable (voir notamment CEDH Vrzic c. Croatie, 12 juillet 2016, n° 43777/13).

La proportionnalité de toute action qui porte atteinte au droit au respect du domicile a été reconnue comme un élément constitutif de la protection des droits de l’article 8 de la CESDH. La Cour européenne des droits de l’Homme affirme ainsi de manière constante qu’une juridiction nationale doit déterminer si l’ingérence dans le « domicile », lorsqu’elle se concrétise, poursuit d’abord un but légitime, et est ensuite « nécessaire dans une société démocratique » (voir notamment CEDH Yordanova et autres c. Bulgarie, 24 septembre 2012, n° 25446/06).

Le juge national doit également tenir compte de la situation des personnes ou des groupes vulnérables et défavorisés dont les besoins et le mode de vie spécifique nécessitent une attention particulière, tant dans le cadre de la planification que dans des situations particulières, lors de l’évaluation de la proportionnalité qu’il doit effectuer.

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’il appartient au Juge judiciaire de mettre en balance ces deux droits fondamentaux (droit de propriété et respect de la vie privée) pour faire droit ou non à la demande d’expulsion.

En l’espèce, s’il n’est pas contestable que le comportement de Monsieur [P] [I] n’est pas tolérable, il apparaît néanmoins que sa situation peut interroger sur la proportionnalité de la mesure d’expulsion sollicitée.

En effet, tout d’abord Monsieur [P] [I] justifie se trouver en situation de handicap (pièce 2 défendeur) et il est acquis aux débats que le logement social qu’il occupe est parfaitement adapté à son état de santé.

Ensuite, Monsieur [P] [I] perçoit de faibles ressources constituées d’une allocation adulte handicapée, d’une aide personnalisée au logement et d’une majoration pour la vie autonome pour un montant total d’environ 1 400 € par mois.

Enfin, il n’est pas contesté que le logement social litigieux a été attribué à Monsieur [P] [I] après mise en place d’un accompagnement pour l’accès au logement (labellisation DALO à la commission du 14 novembre 2022 reconnu prioritaire et urgent, diagnostic AVDL) (pièce 11 demandeur).

Dans ces conditions, il apparaît évident qu’en cas d’expulsion, Monsieur [P] [I] rencontrerait les plus grandes difficultés pour trouver une solution de relogement adaptée à son état.

Par ailleurs, les troubles du voisinage semblent actuellement stabilisés grâce à une action de chacune des parties.

Ainsi, d’une part, l’OPH 65 a temporairement interrompu la location du logement 33 pour éviter toute nouvelle difficulté entre Monsieur [P] [I] et de nouveaux locataires (pièce 36 demandeur).

D’autre part, Monsieur [P] [I], qui aurait été victime d’une agression physique quelques mois après son entrée dans les lieux, ayant conduit à un important isolement et à une rupture de tout suivi social (pièce 11 demandeur), semble avoir pris conscience de ses difficultés et produit une ordonnance (pièce 11 défendeur) justifiant de démarches récentes entreprises dans ce domaine et qui seraient éventuellement susceptibles de faire évoluer positivement la situation

*

Dans ces conditions, il convient, en application des articles 12, 16 et 444 du Code de procédure civile, d’ordonner la réouverture des débats pour :

— permettre aux parties de fournir toute observation utile sur le moyen de droit supranational relevé d’office,

— permettre à Monsieur [P] [I] de communiquer contradictoirement ses pièces 5 à 8 à son adversaire.

Cette réouverture des débats sera également l’occasion de pouvoir observer dans la durée l’évolution de la situation. La proportionnalité de la mesure d’expulsion sera, en effet, nécessairement évaluée à l’aune des efforts que Monsieur [P] [I] pourra justifier avoir fournis pour permettre une amélioration de sa situation sanitaire et sociale et ainsi fluidifier les relations avec le voisinage et l’OPH 65 (justificatifs d’un suivi médical voire psychiatrique, ordonnances de traitements, reprise d’un suivi social avec le SAVS, éventuelle demande de mesure de protection si besoin…).

Dans le même temps, l’OPH 65, qui s’est déjà interrogé sur cette question (pièce 5 demandeur) est invité, même si aucun texte en la matière ne saurait l’y contraindre, à faire évaluer l’isolation phonique entre les logements 34 et 33 sis [Adresse 3] à [Localité 4] et à remédier à tout désordre afin d’apaiser la situation et de permettre la relocation du logement 33 dans les meilleures conditions.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire-droit, mis à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats pour :

— permettre aux parties de fournir toutes observations utiles sur le moyen de droit supranational suivant relevé d’office par le Juge des contentieux de la protection : la proportionnalité de la mesure d’expulsion au regard de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales,

— permettre à Monsieur [P] [I] de communiquer contradictoirement ses pièces 5 à 8 à son adversaire ;

RENVOIE la cause et les parties à l’audience du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES, sis [Adresse 2] à [Localité 4], qui se tiendra le mardi 24 mars 2026 à 9h00 et pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées ;

SURSOIT A STATUER sur l’intégralité des demandes des parties ;

RESERVE les dépens ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge