TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

JUGEMENT

Dans l’affaire :

N° RG 24/00913 – N° Portalis DB2B-W-B7I-ELU4

NAC : 50Z

DEMANDEUR :

Madame [O] [R] [W] [V]

1 Chemin d’Organ

65230 VIEUZOS

représentée par M^e Charles DUPOUY, avocat au barreau de BAYONNE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Direction Régionale des Finances Publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et des Bouches du Rhône Division des Affaires Juridiques, prise en la personne de son Directeur

Direction des Affaires Juridiques, Pôle Juridictionnel judiciaire d’AIX EN PROVENCE, L’Atrium, Boulevard du Coq d’Argent

13098 AIX-EN-PROVENCE

défaillant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Juin 2025, où étaient présents ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire sigeant en qualité de juge rapporteur et DAVID Gwendoline, Greffier;

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire en application de l’article 805 du code de procédure civile et à défaut d’opposition, ont tenu l’audience pour entendre les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats le juge a indiqué que le jugement était mis en délibéré et serait prononcé le 16 Septembre 2025 date à laquelle il a fait l’objet d’une prorogation au 15 OCTOBRE 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

ETIEN Elen, Vice-Présidente,faisant fonction de Présidente, MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire ont rendu compte au Tribunal en sa formation collégiale composée de :

ETIEN Elen, Vice-Présidente, faisant fonction de Présidente, VRAIN Anaïs, Vice-présidente et MORANT Philippe, Magistrat à titre temporaire, assesseurs, qui en ont délibéré conformément à la loi, et le 15 OCTOBRE 2025 le jugement , rédigé par Philippe MORANT, a été rendu ;

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 18 septembre 2013, Monsieur [P] [K] a vendu à Madame [O] [R] [W] [V] un ensemble de biens immobiliers comprenant :

Sis la commune de Vieuzos (65), une propriété agricole comprenant une maison d’habitation, des bâtiments d’exploitation, des terres, landes et bois pour une superficie totale de 10 hectares, 91 ares et 89 centiares,

Sis la commune de Cizos (65), une maison d’habitation, des bâtiments agricoles, des terres, landes et bois pour une superficie totale de 26 hectares, 94 ares et 76 centiares.

L’acte de vente prévoyait ainsi que Monsieur [K] garderait un droit d’usage et d’habitation s’agissant de la maison d’habitation sise la commune de Vieuzos (65) et que la vente serait conclue moyennant un prix de 571.000,00 euros converti d’un commun accord par les parties dans les conditions suivantes :

En une rente viagère annuelle, sur la tête et au profit de Monsieur [K], d’un montant de 7.200,00 euros. Madame [W] [V] s’obligeant à verser cette rente mensuellement, pour un montant de 600 euros, payables au dernier jour de chaque mois.

En une obligation générale de soins à la charge de l’acquéreur et au bénéfice du vendeur comprenant les obligations de loger, chauffer, éclairer, nourrir, entretenir, vêtir, blanchir, raccommoder et soigner Monsieur [K] et de lui fournir plus généralement, tout ce qui est nécessaire à son existence en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards.

Aux termes d’un contrôle de l’acte de vente, le pôle de contrôle des revenus et du patrimoine (PCRP de Tarbes (65)) a remis en cause la nature dudit acte et émis le 1er août 2018, une proposition de rectification n° 2120SD aux fins d’application des droits de mutation à titre gratuit et d’une majoration de 80% pour abus de droit conformément aux dispositions applicables de l’article 64 du livre des procédures fiscales.

Dans les suites de cette rectification, l’administration fiscale a émis un avis de mise en recouvrement pour la somme totale de 632.088 euros, incluant les droits et pénalités.

Madame [W] [V] a, par une réclamation contentieuse du 15 juillet 2021, contesté la décision de mise en recouvrement du trésor public, laquelle a fait l’objet d’une décision implicite de rejet.

***********

Selon acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, Madame [W] [V] a assigné la DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES de PROVENCE ALPES COTE D’AZUR ET DES BOUCHES DU RHONE (DRFIP) devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant :

De dire et juger que la conversion du prix de vente, des biens immobiliers de M. [K] au profit de Mme [V] en date du 18/09/2013, pour un montant de 571.000 euros en une rente viagère de 600 euros par mois et en une obligation de soins est totalement disproportionnée ; De dire et juger que, l’acte de vente du 18/09/2013 était donc dépourvu de caractère aléatoire dès lors que la cession était réalisée à vil prix, et qu’il s’agissait donc d’un acte fictif ; De dire et juger que, en matière fiscale un acte de vente fictif est considéré comme une donation déguisée constitutif d’un abus de droit ; De dire et juger que, l’enregistrement de l’acte de vente du 18/09/2013 permettait donc suffisamment à lui seul de révéler l’exigibilité de l’impôt ; De dire et juger que, la prescription sexennale de l’article L.186 du LPF ne pouvait donc pas s’appliquer ; De dire et juger que, seul le délai de reprise normale de 3 ans de l’article L.180 du LPF était applicable en l’espèce ; De dire et juger que, la proposition de rectification du 01/08/2018 est irrégulière compte tenu de la prescription du délai de reprise de l’administration fiscale expirant le 31/12/2016 en application de l’article L.180 du LPF.D’annuler, la décision de rejet implicite faisant suite à la réclamation contentieuse du 17/03/2021 et ainsi ordonner la décharge de l’imposition et des pénalités contestées ; De demander à l’administration fiscale de prononcer un dégrèvement de la totalité des sommes mises en recouvrement en date du 15/07/2019, pour un montant de 632.088 euros ; De condamner l’administration fiscale au paiement de la somme de 3.000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens mentionnés à l’article R.207-1 du Livre des procédures fiscales.

Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [V] rappelle à titre liminaire que le délai de reprise sexennal offert à l’administration fiscale ne s’applique qu’à la condition que l’exigibilité des droits et taxes ne puisse se déduire de l’examen du seul acte enregistré et que dans le cas contraire, a vocation à s’appliquer un délai de reprise triennal.

La requérante fait alors valoir en l’espèce que la seule disproportion manifeste entre le prix de vente stipulé et la valeur réelle des biens doit conduire à requalifier la vente en donation déguisée et ce, nonobstant l’existence d’une obligation de soins dès lors que la jurisprudence de la cour de cassation estime que l’absence partielle de contrepartie ne s’oppose pas à cette requalification.

Madame [W] [V] souligne en premier lieu la disproportion manifeste entre le montant de la rente stipulée et la valeur vénale des biens objets de la vente.

Elle ajoute encore que le montant de la rente viagère étant inférieur au montant des revenus locatifs, il était suffisamment caractérisé à la seule lecture de l’acte de vente, que celui-ci ne comportait aucun aléa dès lors que l’acquéreur retirait un gain immédiat de l’opération réalisée, et que par conséquent et au vu de l’ensemble de ces éléments précités, la fictivité de l’acte de vente conclu à vil prix et ainsi l’abus de droit commis, pouvait se déduire du seul examen de l’acte soumis à enregistrement.

Madame [W] [V] estime ainsi que l’administration fiscale ne serait pas fondée à se prévaloir du délai de reprise sexennal. Elle affirme ainsi que la proposition de recouvrement ayant été adressée en dehors de ce délai de reprise abrégé, la décision implicite de rejet de l’administration fiscale serait irrégulière et encourrait de ce fait l’annulation.

Aux termes de conclusions signifiées par acte d’huissier de justice le 26 septembre 2024 à Madame [W] [V], l’administration des finances publiques, agissant poursuites et diligences de la Directrice Régionale des Finances Publiques de PACA et des Bouches-du-Rhône, sollicite du tribunal de céans de voir :

Confirmer la décision implicite de rejet de l’administration ; Débouter Madame [W] [V] [O] [R] de sa demande ; Dire et juger que les frais entraînés par la constitution d’avocat resteront à sa charge ; Rejeter la demande de distraction des dépens prévue à l’article 699 du code des procédures civiles ; Rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code des procédures civiles.

Au soutien de ses prétentions, la DRFIP fait essentiellement valoir que la mise en évidence du caractère fictif de la vente et partant, la requalification de celle-ci en donation déguisée ne pouvait être accomplie au seul vu du document enregistré dès lors que pour y parvenir, elle avait été contrainte de procéder à des recherches approfondies portant notamment sur des éléments extrinsèques.

Elle précise ainsi que la condition tenant à la caractérisation de l’existence d’un aléa, nécessaire à la requalification de la vente en donation déguisée, ne peut se déduire uniquement de la vileté du prix et qu’il lui incombait alors, notamment au regard des exigences posées par la jurisprudence de la Cour de cassation, de procéder à des recherches ultérieures afin d’apporter la preuve d’une part de la fictivité de l’obligation de soins et d’autre part, de l’existence de l’intention libérale du vendeur, lesquelles ne pouvaient alors se déduire du seul examen de l’acte de vente enregistré. L’administration fiscale indique verser au soutien de ces allégations, divers éléments de preuve obtenus au moyen des recherches effectuées.

Elle affirme par conséquent que le seul examen de l’acte de vente litigieux ne lui ayant pas permis de procéder utilement à la requalification de l’acte, la requérante ne serait pas fondée à lui opposer le délai de prescription abrégé de l’article L.180 du livre des procédures fiscales et qu’ainsi, la demande de reprise serait en l’espèce régulière.

************

La clôture de l’instruction a été différée au 6 mai 2025 par une ordonnance du 10 octobre 2024 et l’affaire fixée à l’audience collégiale de plaidoiries du 3 mai 2025.

A l’issue de l’audience, la décision était mise en délibéré et les parties avisées qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal le 19 septembre 2025 date à laquelle la décision a été prorogée au 15 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé qu’il résulte des articles 4 et 5 du Code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le Juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

A cet égard certaines des demandes formées par la requérante, ainsi que de la DRFIP, tendant à « dire et juger » ne peuvent s’analyser comme des prétentions au sens des dispositions qui précèdent.

En conséquence le Tribunal ne statuera pas sur ces dernières dans le dispositif de la présente décision puisque ces dernières ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

1. SUR LA PRESCRIPTION ;

L’article L.180 du Livre des procédures fiscales, applicable au présent litige, dispose que « Pour les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les droits de timbre, ainsi que les taxes, redevances et autres impositions assimilées, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou de l’accomplissement de la formalité fusionnée définie à l’article 647 du code général des impôts ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière des redevables ayant respecté l’obligation prévue à l’article 982 du même code, jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due.

Toutefois, ce délai n’est opposable à l’administration que si l’exigibilité des droits et taxes a été suffisamment révélée par le document enregistré ou présenté à la formalité ou, pour l’impôt sur la fortune immobilière, par le dépôt de la déclaration et des annexes mentionnées au même article 982, sans qu’il soit nécessaire de procéder à des recherches ultérieures. »

L’article L.186 du Livre des procédures fiscales, applicable au présent litige, dispose que « Lorsqu’il n’est pas expressément prévu de délai de prescription plus court ou plus long, le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la sixième année suivant celle du fait générateur de l’impôt. »

La prescription en matière fiscale est régie par des dispositions spéciales, de sorte que les règles de la prescription du droit civil ne trouvent qu’exceptionnellement à s’appliquer.

La prescription dont s’agit concerne le droit de reprise de l’administration fiscale.

Cette prescription, de l’action en recouvrement, est traitée par les dispositions ci-dessus.

La prescription sexennale, bien qu’elle constitue en matière fiscale la prescription de droit commun, ne s’applique, en réalité, qu’en matière d’impôt sur la fortune immobilière, de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière, de droits de timbre, ainsi que de taxes, redevances et impositions assimilées ou recouvrées suivant les mêmes modalités, lorsque les conditions requises pour l’intervention de la prescription abrégée de trois ans prévue par l’article L.180 du LPF ne sont pas remplies.

A défaut la prescription triennale s’applique.

Aux termes de l’article L. 180 du LPF, le droit de reprise de l’administration peut s’exercer jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle au cours de laquelle l’exigibilité des droits a été suffisamment révélée par l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou par l’exécution de la formalité fusionnée sans qu’il soit nécessaire de recourir à des recherches ultérieures.

Ainsi le point de départ de la prescription abrégée se situe à la date de l’enregistrement de l’acte ou de la déclaration.

L’application de la prescription abrégée est subordonnée à la double condition :

— que l’administration ait eu connaissance des droits omis par l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou par l’exécution de la formalité fusionnée ;

— que l’exigibilité de ces droits soit établie d’une manière certaine par l’acte ou la déclaration sans qu’il soit nécessaire de recourir à des recherches ultérieures.

Ainsi la prescription de courte durée ne peut commencer à courir qu’après l’enregistrement ou la publication d’un acte ou l’enregistrement d’une déclaration permettant à l’administration de constater l’existence des droits omis, en l’espèce, le 14 octobre 2013, date de l’enregistrement de l’acte de vente.

Ainsi l’administration fiscale a requalifié une vente avec rente viagère en donation déguisée en invoquant un abus de droit en raison :

— d’un prix manifestement sous-évalué, en l’espèce 571.000 € convertis en une rente de 600 € mensuels et une obligation de soins,

— de l’absence d’aléas : la rente était faible, le gain immédiat pour l’acquéreur et une disproportion manifeste entre la valeur vénale et la contrepartie,

— mais aussi de la fictivité de l’obligation de soin selon les éléments extrinsèques recueillis.

La requalification en donation déguisée, par l’administration, nécessite la démonstration d’une intention libérale qui ne peut se déduire du seul acte enregistré, si celui-ci contient des clauses comme une obligation de soin ou une rente viagère même faible.

Une jurisprudence constante considère qu’une vente consentie moyennant rente viagère mais aussi une obligation de soins dissimule une donation lorsque le contrat est dépourvu de caractère aléatoire.

L’essentiel est donc de démontrer pour l’administration fiscale, si le contrat est dépourvu ou non d’un caractère aléatoire par lui-même.

L’administration fiscale affirme que la requalification a nécessité des recherches extrinsèques (les preuves bancaires, liens familiaux, affectivité de soin) et estime, par voie de conséquence, que le délai de reprise n’était pas de trois ans, mais de six ans.

Elle estime donc que la procédure est régulière ainsi que la mise en recouvrement.

Il s’avère que la disproportion est manifeste dans l’acte, entre la valeur vénale des biens, 571.000 € pour plus de 35 hectares bâtis et la contrepartie stipulée dans l’acte, soit une rente viagère mensuelle de 600 € ainsi qu’une obligation de soin.

Cette disproportion, pour autant, ne révèle pas à elle seule l’absence d’aléas qui est l’élément essentiel au contrat de vente viagère.

Ainsi la fictivité de l’acte ne pouvant résulter du contenu même de ce dernier enregistré aux services fiscaux, le caractère gratuit et libéral de l’opération nécessitait, pour l’administration, certaines vérifications.

En conséquence l’exigibilité des droits ne pouvait se déduire du seul document enregistré rendant applicable le délai de reprise de trois ans prévus par l’article L.180 du LPF.

La présence de la clause d’obligations de soins pose problème puisqu’elle ne peut conférer un caractère onéreux à l’acte si on ne peut les évaluer à la lecture de l’acte ou bien si elles sont fictives ou inapplicables.

Au vu des éléments et des documents fournis le caractère fictif et libéral de la vente ne ressort pas de la signature de l’acte enregistré.

La proposition de rectification du 1er août 2018 est intervenue dans le délai de reprise de six ans n’est donc pas prescrite et ne peut encourir une quelconque annulation.

Le Tribunal ne peut donc que rejeter les prétentions de Mme [W] [V] tendant à voir appliquer la prescription de trois ans.

2. SUR LA REQUALIFICATION DE L’ACTE NOTARIE DE VENTE EN RENTE VIAGERE ;

La décision implicite de rejet de l’ensemble des réclamations contentieuses de la requérante en date du 17 mars 2021est donc régulière.

L’administration a fondé sa rectification sur le contenu de l’acte certes, mais également sur les recherches complémentaires qui ont été effectuées et qui l’ont ainsi convaincue de ce que l’acte de vente était une donation déguisée.

En présence d’une démonstration convaincante que les droits n’étaient pas exigibles dès l’enregistrement de l’acte, la proposition de rectification du 1er août 2018 intervenue rend régulière cette imposition qui ne permet pas ainsi au Tribunal de prononcer un dégrèvement de la totalité des sommes mises en recouvrement le 15 juillet 2019 pour un montant de 632.088 €.

De surcroît, les vérifications menées par les services fiscaux ont permis de constater que les sommes perçues par le vendeur étaient inférieures aux loyers qu’il percevait au titre des fermages et de la location de sa maison mais également que l’obligation de soins, à la charge de l’acquéreur, n’a pas été totalement exécutée par ce dernier.

Cela a permis à l’administration de considérer qu’en réalité cet acte de vente était une donation soumise à des droits de mutation à titre gratuit, largement plus importants que les droits de mutation à titre onéreux.

Les recherches effectuées par l’administration fiscale ont démontré qu’en réalité les revenus du vendeur avaient diminué même si l’acquéreur avait versé spontanément une somme légèrement supérieure de 100 € par mois au titre de la rente viagère.

L’administration, pour cela, a dû recalculer les prélèvements sociaux effectifs payés sur ses revenus avant l’acte enregistré et sur ses revenus après l’acte enregistré.

Concernant l’obligation de soins, l’administration, par les recherches effectuées, constatait que l’obligation de nourrir n’était pas totale, que certes l’acquéreur avait fait des dépenses de ce chef mais qui ne correspondent pas à la totalité des dépenses alimentaires du vendeur.

La vérification de l’obligation de vêtir le vendeur a permis de constater que cette obligation, non plus, n’est pas totale puisqu’aucun acte d’achat de vêtements n’a pu être justifié.

Aucune dépense d’électricité, d’eau et de téléphone pour le compte du vendeur n’a été justifiée à l’administration fiscale, au titre de l’obligation d’entretien.

Sur les travaux qui ont été réalisés, l’administration relève que la facture de la cheminée a été établie au nom des acquéreurs et non pas du vendeur et correspond à des travaux d’entretien et de rénovation qui ne correspondent pas à l’obligation d’entretien.

L’administration fiscale considérant en conséquence que cette obligation d’entretien n’a été respectée que partiellement.

Concernant l’obligation de chauffer le vendeur, les vérifications ont permis de constater qu’elle n’était pas respectée.

Le seul engagement de M. [K], postérieur de moins de quinze jours à l’acte de vente par lequel il souhaite conserver les dépenses de fioul aurait dû être écrit dans l’acte de vente.

L’administration en déduit, à juste titre, que cet engagement n’a pas date certaine et fait quelques jours après l’acte de vente, ne peut servir de preuve.

Ainsi donc les vérifications effectuées par l’administration fiscale lui ont permis de constater que cette vente en rente viagère et obligation de soins s’analysait en une donation implicitement déguisée.

En conséquence le tribunal ne peut que débouter Mme [W] [V] de l’ensemble de ses demandes.

3. SUR LES DEMANDES ANNEXES

Succombant en ses prétentions, Mme [O] [W] [V] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Le tribunal au regard de la date de la délivrance de l’exploit introductif d’instance rappelle l’exécution provisoire de droit attachée à la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputé contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [O] [W] [V] de l’ensemble de ses demandes,

CONFIRME la décision de rejet implicite de la réclamation contentieuse du 17 mars 2021,

CONDAMNE Mme [O] [W] [V] aux entiers dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit attachée à la décision,

Jugement signé par ETIEN Elen, Présidente et par DAVID Gwendoline, greffière présente au greffe le 15 OCTOBRE 2025 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

La Greffière La Présidente