TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 23/00567 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JHRK

NAC : 5AE 4B

JUGEMENT

Du : 19 décembre 2024

Madame [O] [L], Monsieur [Y] [I]

C /

Madame [V] [Z], représentée par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

Monsieur [E] [C], représenté par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 19 décembre 2024

A : M^e Philippe COLLET

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 19 décembre 2024

A : M^e Philippe COLLET

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Véronique HUBERT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie METRETIN, Greffier, lors des débats, et de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier, lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 21 novembre 2024, prorogé au 19 décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [O] [L] demeurant

2 rue Chez Toussaint-Pardon

63122 SAINT-GENES-CHAMPANELLE

Comparant en personne

Monsieur [Y] [I] demeurant

2 rue Chez Toussaint-Pardon

63122 SAINT-GENES-CHAMPANELLE

Comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Z] demeurant

77 chemin de Sainte Jalle

84110 PUYMERAS

Représentée par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Monsieur [E] [C] demeurant

77 chemin de Sainte Jalle

84110 PUYMERAS

Représenté par M^e Philippe COLLET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2016, Mme [O] [L] et M. [Y] [I] ont donné à bail à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] un logement sis 2 bis Chez Toussaint, Village de Pardon à SAINT-GENES-CHAMPANELLE moyennant un loyer de 700€ charges comprises.

Par courrier remis en main propre le 24 janvier 2022, les bailleurs ont donné congé aux locataires pour reprise à titre personnel sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 23 mai 2022 contradictoirement.

Par courrier en date du 25 mai, les bailleurs ont demandé le paiement de la régularisation des charges locatives pour un montant de 451,26€.

Par courrier en date du 20 juin 2022, les bailleurs ont envoyé par lettre recommandée le deuxième exemplaire de l’état des lieux certifié conforme par la mairie de Saint-Genes-Champanelle ainsi que le détail des réparations imputables aux locataires (2558€) déduction faite de la vétusté et les devis associés à ces réparations.

Le 11 octobre 2022, les bailleurs ont initié une tentative de conciliation ; le 11 janvier 2023, le conciliateur de justice a constaté l’échec de la conciliation.

Par requête en date enregistrée au greffe le 19 juin 2023, madame [O] [L] a saisi le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de faire condamner Mme [V] [Z] et M. [E] [C] à lui payer la somme de 2349 € au titre des frais de remise en état du logement et la régularisation des charges locatives.

Par mention au dossier en date du 14 septembre 2023, le juge du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection sur le fondement de l’article 82-1 du CPC.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 8 février 2024 ; le dossier a été renvoyé aux audiences du 13 juin puis du 17 octobre 2024 afin de permettre l’intervention volontaire de M. [Y] [I].

A l’audience, M. [Y] [I] intervient volontairement, au motif qu’il est propriétaire indivis du bien immobilier et que son nom figure sur le contrat de bail.

Par conclusions déposées à l’audience et reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les demandeurs sollicitent

— de conserver dans les débats l’état des lieux de sortie certifié conforme et signé par les parties, et dont un deuxième exemplaire certifié conforme par la mairie de Saint Genes Champanelle a été remis par lettre recommandée avec accusé de réception aux locataires moins d’un mois après leur départ et qu’ils n’ont pas contesté,

— de débouter Mme [S] [Z] et M. [E] [C] de l’intégralité de leurs demandes,

— d’ordonner à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] de régler la somme de 451,26€ correspondant à la régularisation des charges locatives sur la période du 13/08/2021 au 25/05/2022 et la somme de 1898€ au titre des frais de remise en état imputable aux locataires , déduction faite de la vétusté et du dépôt de garantie de 660€ conservé par les bailleurs en accord avec les locataires, outre les dépens de la procédure.

Ils font valoir que les locataires n’ont répondu à leur courrier que le 22 août 2022 par email et que Mme [Z] a reconnu l’ensemble des dégradations notées dans l’état des lieux et le fait que le dépôt de garantie soit conservé ; que les affirmations par Mme [Z] d’améliorations faites dans le logement sont sans fondement.

Mme [L] explique que le formulaire CERFA pour saisir le tribunal ne permet de nommer qu’un seul demandeur mais que M. [I] est co bailleur de la maison comme en atteste le bail ; qu’ils ont fourni toutes les pièces justificatives concernant les charges dues, qu’ils produisent des photos au départ des locataires , qu’ils n’exigent pas une remise à neuf du logement mais simplement une participation des locataires à la remise en état de ce qui a été dégradé à cause d’un mauvais usage ou un manque de soins ; qu’ils ont pris en compte la vétusté ; que le témoignage de la voisine ne peut être pris en compte du fait de son absence à l’état des lieux de sortie; que le dépôt de garantie n’a été conservé que pour couvrir le montant des réparations locatives.

En réponse, Mme [V] [Z] et M. [E] [C], représentés, sur le fondement des articles 762 du code civil, des articles 1325 et 1731 du code civil, des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et particulièrement les articles 2, 3-2 et 22, du décret du 30 mars 2016, demandent par conclusions déposées à l’audience et reprises oralement auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens :

— à titre principal,

* de constater que le mandat prétendument donné par M. [I] à Mme. [L] le 25 mai 2023 est irrégulier et irrecevable devant le juge des contentieux de la protection, en conséquence de dire que M. [I] n’est pas partie à la procédure,

* d’écarter des débats l’état des lieux de sortie établi en un unique exemplaire non remis aux locataires le jour de l’état des lieux,

* de débouter Mme [O] [L] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

* de condamner Mme [O] [L] à restituer à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] la somme de 74,71€ correspondant au reliquat du dépôt de garantie, majoré par 66€ par mois de retard à compter du 23 juillet 2022, somme à parfaire au jour du jugement,

* d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* de condamner Mme [O] [L] à payer à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] la somme de 2000€ en application de l’article 700 du CPC et aux dépens.

— et à titre subsidiaire, si le juge des contentieux de la protection déclarait le mandat donné à Mme [L] par M. [I] valable,

* d’écarter des débats l’état des lieux de sortie établi en un unique exemplaire non remis aux locataires le jour de l’état des lieux,

* de débouter Mme [O] [L] et M. [Y] [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

* de condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [Y] [I] à restituer à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] la somme de 74,71€ correspondant au reliquat du dépôt de garantie, majoré par 66€ par mois de retard à compter du 23 juillet 2022, somme à parfaire au jour du jugement,

* d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

* de condamner in solidum Mme [O] [L] et M. [Y] [I] à payer à Mme [V] [Z] et M. [E] [C] la somme de 2000€ en application de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Ils contestent toute dégradation locative ayant laissé le logement dans un parfait état ; que M. [I] avait réalisé un pré état des lieux afin d’éviter toute difficulté postérieure et avait demandé de ne pas repeindre les trous dans les murs ; que les bailleurs avaient été avisés de l’apparition de traces de moisissures dans la salle de bain, des difficultés sur la porte d’entrée (détérioré par un service en cours de bail) ; que le mandat de Mme [O] [L] pour représenter M. [I] n’était pas valide ; que les bailleurs ne fournissent aucun justificatif sur les charges imputées (TOM, entretien chaudière) ; que l’état des lieux établi en un seul exemplaire doit être écarté des débats ne respectant pas les dispositions de l’article 1325 du code civil ; ils contestent poste par poste les dégradations alléguées, à l’exception du remplacement de la perche et du store du velux et rappellent avoir laissé lors de leur départ des améliorations et meubles qui n’ont pas été pris en compte dans le décompte de la bailleresse pour un montant de 1046,67€. Ils notent que les photos produites datent du 23 mai 2023 soit un an après l’état des lieux

Les parties étant présentes ou représentées, le jugement en dernier ressort sera contradictoire.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Il n’est pas contesté que M. [Y] [I] est propriétaire du bien loué et que son nom figure sur le bail. Il convient de prendre acte de son intervention volontaire en cours de procédure en qualité de demandeur.

Sur l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 :

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l’état des lieux soit complété par l’état des éléments de chauffage.

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

En l’espèce, l’état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 23 mai 2022 ; les parties ont toutes signées la page 13 sur la quelle il est noté “fait en un exemplaire” ; Mme [O] [L] et M.[Y] [I] ont ensuite envoyé un exemplaire aux anciens locataires par courrier daté du 20 juin 2022.

Il résulte des pièces du dossier et de l’audience, que les locataires ne contestent pas l’état des lieux dans son principe ; en effet ils ne font pas état de mentions erronées, modifiées ou supprimées par les bailleurs entre la réalisation et l’envoi ; par conséquent et en l’absence de preuve d’un grief, la demande d’écarter l’état des lieux de sortie sera rejetée.

Sur les charges locatives

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce les demandeurs produisent un décompte de charges à hauteur de 451,26€.

Cependant ils ne produisent à titre de justificatifs que la facture d’eau d’un montant de 582,81€ ; en l’absence de facture ou documents permettant au juge de vérifier les montants sollicités, les autres chefs de demande seront rejetées ; étant donné le montant de 380€ d’avances sur charges payées mensuellement avec le loyer pour la période d’août 2021 à mai 2022, il convient de fixer à la somme de 71,26€ le montant des charges impayées après régularisation.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;(…)

En outre le décret 2016-382 du 30 mars 20216, en son article 4 prévoit qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’état des lieux d’entrée indiquait un bien à l’état neuf (excepté quelques traces dans la mezzanine et sous l’escalier).

Il résulte de l’état des lieux de sortie qu’ont été mentionnées les dégradations suivantes :

— trois tuiles de tombée dont une de cassée sur la toiture,

— dalle en béton du parking effritée en partie,

— dans l’entrée, sur les murs des traces de trou rebouché (2), une fissure au dessus de la porte de la salle de bain, des traces multiples sur le mur de droite, le changement de la poignée et de la serrure de la porte d’entrée, porte d’entrée abîmée de l’extérieur,

— dans le séjour, porte vers chambre abîmée (traces multiples), sur le mur du fond trou et traces multiples, sur celui de gauche 2 trous rebouchés (traces),

— dans la cuisine trous rebouchés, traces sur les murs et le plafond, plan de travail abîmé et gondolé au niveau de l’évier, VMC hors service, porte du bas du meuble four charnière arrachée,

— dans la chambre 1 (RDC) traces d’usure sur la porte, mur gauche avec trou, traces et fissure, fenêtre sale (scotch)

— dans l’escalier (usure sur les marches)

— dans la mezzanine : un trou non bouché sur le mur, mur du fond abîmé/taché

— dans la chambre 2 : mur gauche traces multiples du placard, poignée de fenêtre abîmée, volets/stores poignée cassée

— dans la chambre 3 : mur doit trou rebouchés/traces/peinture abîmée, au plafond enduit très abîmé autour fenêtre, volets/stores très abîmés car usage d’une poignée cassée,

— dans la salle de bain du RDC : état d’usure avancée (porte, plinthes), trou rebouchés avec traces sur deux murs, grille de ventilation encrassée, joints en partie refaits, abattant cassé, traces de calcaire et joints abîmés pour la douche/baignoire , moisissures au plafond. Pièce très dégradée- peinture qui s’écaille- traces de moisissures- la VMC ne fonctionne pas,

— dans la salle de bain 2 : sur les murs traces d’usure, trou non rebouché, traces de la tringle.

Les locataires sont restés du 13 août 2016 au 23 mai 2022 soit presque 6 ans.

La seule dégradation et sa facturation non contestée est la canne téléscopique et le store occultant.

L’article 9 du CPC dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions. En effet la charge de la preuve incombe au demandeur.

En l’espèce, les consorts [I]/[L] ne justifie pas concernant les extérieurs (dalle et tuiles) l’imputabilité du mauvais entretien ou dégradations volontaires par les locataires. Ils seront donc déboutés de leurs demandes sur ces fondements.

De plus, il n’est pas rapporté la preuve qu’au delà de l’esthétisme, la porte d’entrée ne soit plus sécurisée ; la demande sera donc rejetée également.

En revanche les consorts [Z]/[C] allèguent du non fonctionnement de la VMC de la salle de bain mais ne rapportent aucun élément (courrier, mail, mise en demeure) sur ce point. La remise en état de cette pièce sera donc à leur charge, moyennant l’application d’un coefficient de vétusté de 30%. Il en sera de même pour la réfection des murs de la cuisine et partiellement ceux de la salle à manger. Par conséquent sur la base du devis produit (SFAH du 9 juin 2022), la part imputable aux locataires sera réduite à 1000€, le tribunal ne retenant que le poste peinture des murs et du plafond de la salle de bain et de la cuisine et partiellement de la salle a manger.

Les locataires ne contestent pas en revanche les dégradations constatées sur le velux de la chambre 3 (canne télescopique et store occultant). Il convient donc de les condmaner à payer la somme de 134,03€ au vu de la facture produite dans le dossier.

Le montant des dégradations sera donc fixée à la somme de 1134,03€ à la quelle sera déduite le montant de garantie de 600€ soit un total de 534,03 €

Sur la restitution du dépôt de garantie avec majoration

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce cette demande sera rejetée dans la mesure ou les défendeurs sont redevables d’un de excédant le montant du dépôt de garantie au titre des réparations locatives.

Sur l’article 700 et les dépens

Mme [V] [Z] et M. [E] [C], qui succombent à l’ instance, devront supporter la charge des dépens.

Le demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile des défendeurs sera rejetée dans la mesure ou ils ont été déboutés de leurs demandes .

Sur l’exécution provisoire

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de M. [Y] [I] en qualité de demandeur à la procédure,

DEBOUTE Mme [V] [Z] et M. [E] [C] de leur demande d’écarter l’état des lieux de sortie des débats,

CONDAMNE Mme [V] [Z] et M. [E] [C] à payer à Mme [O] [L] et M. [Y] [I]

— la somme de 71,26€ au titre de la régularisation de charges,

— celle de 534,03€ au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie),

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection