TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01003 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESPJ

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L’office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées (OPH65) a donné à bail à Madame [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4] par contrat en date du 13 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 356,69 € € et 189,43 € au titre des provisions sur charges et moyennant le payement d’un dépôt de garantie de 356,69€.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 13 janvier 2022.

A compter de mars 2023, Madame [G] [E] a cessé de régler ses loyers et charges.

Madame [G] [E] a finalement quitté les lieux loués le 09 juin 2023.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice à cette date à la demande de l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées et un décompte de l’indemnité forfaitaire a été établi en date du 11 juillet 2023, comprenant des réparations locatives pour un montant de 2 339,70 €.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées a adressé à Madame [G] [E] une mise en demeure d’avoir à régler la somme totale de 4 328,70 € le 28 juillet 2023.

Par courriers respectivement en date des 13 septembre 2023 et 31 mars 2025, le commissaire de justice et le conseil mandaté par l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées ont mis en demeure Madame [G] [E] de régler l’arriéré locatif et les réparations locatives, sans succès.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées a ensuite fait assigner Madame [G] [E] par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir le payement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

A l’audience du 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées – représenté par Maître Sabine LEMUET – maintient l’ensemble des demandes formulées dans l’assignation, à savoir la condamnation de Madame [G] [E] à lui verser les sommes suivantes :

—  1 988,99 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 en application de l’article 1231-7 du Code civil,

—  2 339,71 € au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts de retard,

—  600 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive,

—  800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées précise que le dernier décompte a été transmis contradictoirement par lettre simple à la nouvelle adresse de la défenderesse.

Le demandeur constate que le dernier règlement date du mois de février 2023 et estime que la défenderesse ne s’est pas mobilisée, malgré la procédure.

*

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne le 20 mai 2025, Madame [G] [E] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT DES LOYERS :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’OPH 65 produit :

— le contrat de bail signé par Madame [G] [E] le 13 janvier 2022 (pièce 1 demandeur),

— de multiples mises en demeure sans aucun accusé de réception, notamment en date des 28 juillet 2023, 13 septembre 2023 et 31 mars 2025 (pièces 5, 6 et 8 demandeur),

— un décompte locatif en date du 05 mai 2025 (pièce 4 demandeur) démontrant que Madame [G] [E] restait lui devoir la somme de 1 988,99 € lors de la reprise des lieux le 09 juin 2023, déduction faite du dépôt de garantie de 356,69 € et de l’indemnité forfaitaire de réparations locatives.

Madame [G] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au payement cette somme de 1 988,99 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts de droit à compter de l’assignation du 20 mai 2025, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAYEMENT POUR DEGRADATIONS LOCATIVES :

Sur la preuve de l’état du logement

(i) Sur l’état des lieux d’entrée

En l’espèce, l’OPH 65 fonde sa demande sur un état des lieux d’entrée dressé le 13 janvier 2022 contradictoirement en présence de Madame [G] [E] et signé par cette dernière.

Il résulte de cette pièce que le logement donné à bail était en bon état avec des revêtements de plafonds, murs et sols neufs dans l’ensemble des pièces, sauf sur le palier.

(ii) Sur l’état des lieux de sortie

Il convient de rappeler aux parties que les états des lieux d’entrée et de sortie, réalisés lorsqu’un locataire prend possession d’un logement qu’il loue et qu’il le quitte permettent d’établir les responsabilités du locataire et du bailleur concernant les éventuelles réparations à effectuer.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, par principe, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement entre les parties ou par un tiers mandaté par elle.

Il poursuit à son aliéna 2 : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente à frais partagés par moitié entre le locataire et le bailleur et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

La loi du 06 juillet 1989 et la jurisprudence invitent à distinguer trois catégories d’états des lieux établis en dehors d’un cadre amiable et contradictoire, que l’on peut classer en fonction de leur valeur probatoire.

La preuve parfaite est administrée par recours à un commissaire de justice en application de la procédure édictée à l’article 3-2 rappelée ci-dessus. L’état des lieux ainsi élaboré pallie parfaitement le défaut de contradictoire, et son coût sera partagé entre les parties dès lors que la procédure a été respectée.

À un niveau intermédiaire figure le constat réalisé par un commissaire de justice, en dehors de la procédure visée par l’article 3-2. Il s’agit alors certes d’un constat qui ne peut être réputé contradictoire, mais sa réalisation par un officier public lui confère tout de même une force probatoire certaine, dès lors, toutefois, qu’il est soumis à la libre discussion des parties dans le cadre du

procès (voir notamment Cass 3ème civ. 09 novembre 2004, n° 03-14.211 ; 1ère civ. 12 avril 2005, n° 02-15.507).

Enfin, l’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur lui-même n’a aucune force probante (voir notamment Cass 3ème civ. 16 novembre 2023, n° 22-19.422).

En l’espèce, tout d’abord, il résulte de l’examen des pièces du dossier que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé amiablement lors de la restitution des lieux, sans que les parties n’en expliquent la raison.

Ensuite, le demandeur ne produit aucune convocation à l’état des lieux de sortie par le commissaire de justice tel qu’exigé par l’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989. En effet, d’une part, le procès-verbal de constat en date du 09 juin 2023 (pièce 2 demandeur) ne mentionne aucune convocation. D’autre part, ce constat a été dressé le jour même de la restitution des clés par la locataire et de la reprise des lieux, rendant l’absence des parties concernées, qui n’étaient ni présentes, ni appelées, d’autant plus incompréhensible.

Enfin, force est de constater que ce procès-verbal de constat n’a pas été soumis à la libre discussion des parties dans le cadre de la présente instance en ce que, d’une part, Madame [G] [E] n’a pas comparu et d’autre part, l’assignation qui lui a été délivrée à personne le 20 mai 2025 ne comprend que 8 feuilles, excluant manifestement la communication des pièces qui y étaient visées et qui ont été produites devant la présente juridiction.

En l’absence de production d’un état des lieux de sortie opposable à Madame [G] [E], l’OPH 65 échoue à rapporter la preuve des dégradations locatives et sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES INTERETS :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, l’OPH 65 ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’il aurait subi en lien avec le comportement de Madame [G] [E].

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées, Madame [G] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées la somme de 1 988,99 € (mille neuf cent quatre vingt huit euros et quatre vingt dix neuf centimes), déduction faite du dépôt de garantie de 356,69 €, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 09 juin 2023, concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025 ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées de sa demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts formée par l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées ;

CONDAMNE Madame [G] [E] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes Pyrénées une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge