Tribunal Judiciaire de Tarbes, 1re chambre, 17 décembre 2025, n° 22/00888

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- Motifs de la décision
- Sur le principe du versement de l'indemnité d'éviction
- Sur le montant de l'indemnité d'éviction
- Sur l'indemnité accessoire La SARL LA BOUVERANDE sollicite une somme au titre...
- Sur les dépens
- Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TJ Tarbes 17 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Droit à l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement du bail
La cour a jugé que le bailleur est tenu de payer une indemnité d'éviction au locataire évincé, sauf preuve d'un préjudice moindre, ce qui n'est pas le cas ici.
Accepté
Montant de l'indemnité d'éviction
La cour a retenu le montant de 12.525 euros comme valeur du fonds de commerce, car le bailleur n'a pas prouvé que le préjudice était moindre.
Rejeté
Frais de déménagement
La cour a estimé que la demande d'indemnité accessoire était en réalité une demande de remise en état des lieux, qui n'est pas due au locataire à la fin du bail.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme de 2.000 euros à la locataire au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tarbes, 1re ch., 17 déc. 2025, n° 22/00888
Numéro(s) :	22/00888
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry DE TASSIGNYJean Michel GALLARDO
Parties :	S.A.R.L. LA BOUVERANDE RCS TARBES, représentée par la SARL DE TASSIGNY CACHELOU c/ S.C.I. CAZAOUS BUILDING RCS TARBES 387619240

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 17 DECEMBRE 2025

Dans l’affaire :

N° RG 22/00888 – N° Portalis DB2B-W-B7G-D7VT

NAC : 30F Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction

DEMANDEUR(s) :

S.A.R.L. LA BOUVERANDE RCS TARBES N°410491872

La Taillerie des Pyrénées

65120 GAVARNIE GEDRE

représentée par la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocats au barreau de PAU, avocats plaidant, M^e Valerie TRICART, avocat au barreau de TARBES, avocat postulant

DEFENDEUR(s) :

S.C.I. CAZAOUS BUILDING RCS TARBES N° 387619240

Hôtel Vignemale

65120 GAVARNIE

représentée par M^e Jean michel GALLARDO, avocat au barreau de PAU, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 09 Octobre 2025 présidée par VRAIN Anaïs, Vice-présidente, statuant à Juge unique, Assistée de VERNIERES Catherine, Cadre Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 17 DECEMBRE 2025 et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

En 1988, la société HOTEL DU VIGNEMALE a donné à bail à [Z] [U] un terrain sis sur la commune de GAVARNIE cadastré section A n°1104, exploitant un fonds de commerce de vente de produits à destination des touristes. Il a été acté en cours de contrat que la SCI CAZAOUS BUILDING est venue aux droits de la société HOTEL DU VIGNEMALE et la SARL LA BOUVERANDE aux droits de [Z] [U]. Le bail a été renouvelé plusieurs fois et pour la dernière fois, le 13 décembre 2013, pour une période allant du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2022.

[Z] [U] a édifié sur le terrain une construction légère afin d’étendre son commerce situé dans le bâtiment voisin.

Le 28 juin 2019, la SCI CAZAOUS BUILDING a fait délivrer à la SARL LA BOUVERANDE un congé avec refus de renouvellement du bail.

Par acte du 19 septembre 2019, la SCI CAZAOUS BUILDING a saisi le juge des référés du Tribunal de TARBES, sollicitant une expertise afin notamment de déterminer la valeur de l’indemnité d’éviction due au locataire en conséquence de l’exercice par le bailleur de son droit de reprise. Par ordonnance du 5 novembre 2019, un expert est désigné, il sera procédé à son remplacement, le rapport d’expertise judiciaire étant déposé le 21 juillet 2021.

Par acte du 26 avril 2022, la SARL LA BOUVERANDE a fait délivrer une assignation à la SCI CAZAOUS BUILDING aux fins de la voir condamner notamment au paiement d’une indemnité d’éviction et d’une indemnité accessoire

Vu les dernières conclusions de la SARL LA BOUVERANDE, notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, qui demande, au visa de l’article L 145-14 du code de commerce, de :

Rejeter les demandes de la SCI CAZAOUS BUILDING ;Condamner la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 18.475 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019 ;A titre subsidiaire, de condamner la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 12.525 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019 ;En toutes hypothèses, condamner la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 4.276 euros HT au titre de l’indemnité accessoire, outre les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2019 ;Condamner la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SCI CAZAOUS BUILDING aux entiers dépens, comprenant les frais de référé et les frais d’expertise ;Ne pas écarter l’exécution provisoire ;Vu les dernières conclusions de la SCI CAZAOUS BUILDING notifiées par voie électronique le 28 juin 2024, qui demande au visa des articles 145 du code de procédure civile et L 145-14 du code de commerce, de :

A titre principal, débouter la SARL LA BOUVERANDE de ses demandes ;A titre subsidiaire, fixer à 8.767 euros le montant de l’indemnité d’éviction dûe à la SARL LA BOUVERANDE ;Dans tous les cas, débouter la SARL LA BOUVERANDE de sa demande de fixation du point de départ des intérêts au 31 décembre 2019 ;Condamner la SARL LA BOUVERANDE à rembourser à la SCI CAZAOUS BUILDING la moitié des frais d’expertise ;Dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens ; Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture rendue le 2 juillet 2024 a fixé la clôture de l’instruction au 16 septembre 2025 et fixé l’examen du dossier à l’audience de plaidoiries statuant à juge unique du 9 octobre 2025, à l’issue de laquelle les parties représentées ont été avisées que la décision était mise en délibéré et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe, le 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnité d’évictionAux termes de l’article L141-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux article L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur le principe du versement de l’indemnité d’éviction

La SCI CAZAOUS BUILDING soutient en son premier moyen que la SARL LA BOUVERANDE ne démontre pas l’existence d’un préjudice causé par le non-renouvellement du bail.

Or, le principe veut que le bailleur qui refuse le renouvellement du bail soit tenu de payer une indemnité d’éviction au locataire évincé. Les situations susceptibles de l’exempter du paiement de cette indemnité sont le cas où le locataire ne satisfait pas aux conditions du droit au renouvellement ou encore au bénéfice du statut des baux commerciaux, où lorsque sont invoqués l’un des cas légaux de refus prévus par les articles L145-17 et suivants du code de commerce. Ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, l’indemnité d’éviction est dûe.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L141-14 du code de commerce prévoit que cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce sauf à ce que le propriétaire fasse la preuve que le préjudice est moindre.

Concernant le montant de l’indemnité d’éviction, la SARL LA BOUVERANDE demande de retenir l’évaluation de l’expert judiciaire afférente à la surface de la construction existante, soit une perte de la valeur du fonds de commerce de 18.475 euros et à titre subsidiaire de retenir l’évaluation de l’expert judiciaire afférente à la surface commerciale jugée conforme par la SCI CAZAOUS BUILDING soit une perte de la valeur du fonds de commerce de 12.525 euros. Elle considère que le défendeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moindre.

La SCI CAZAOUS BUILDING soutient, elle, que pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, il convient de tenir compte de la construction précaire, dont elle soutient qu’elle ne répond pas aux caractéristiques prévues par le bail.

Pour estimer la perte de valeur du fonds de commerce liée au congé, l’expert judiciaire s’est fondé sur le chiffre d’affaires de la SARL LA BOUVERANDE de 2013 à 2019, auquel il a appliqué une décote selon la surface du local édifié sur le terrain donné en location, en proposant une alternative suivant la surface que le preneur était autorisé à construire.

Il convient de relever que la teneur des données comptables utilisées par l’expert pour construire son raisonnement n’est pas remise en question par l’expert malgré la pratique utilisée par le commerçant de tenir des cahiers manuscrits et de ne pas distinguer certains éléments par point de vente.

Le bail non renouvelé concernait un seul point de vente, il n’y a pas lieu d’intégrer les deux autres points de vente pour évaluer le préjudice pour le bien concerné par le bail non renouvelé.

Au vu des baux versés aux débats par les parties, des conditions qu’ils déterminaient, des observations de l’expert, il y a lieu de considérer que la valeur du fonds de commerce à retenir est de 12. 525 euros, la SCI CAZAOUS BUILDING ne démontrant pas cependant que le préjudice de la SARL LA BOUVERANDE est moindre, au vu des éléments convenus par les parties au cours de la vie du bail et de l’objet du fonds exploité.

Sur l’indemnité accessoire La SARL LA BOUVERANDE sollicite une somme au titre des frais de déménagement.

Or le bail stipule que « A la fin du bail, le propriétaire du terrain pourra exiger la remise en état des lieux tels qu’ils étaient à l’origine ». Il n’est pas contesté que le preneur avait installé une construction légère.

La demande porte en réalité sur des frais de remise en état des locaux pris en location.

Le congé valablement délivré ayant pour principal effet de mettre un terme au bail commercial, il y a lieu de considérer que la situation est concernée par une fin de bail, comme prévu dans l’acte.

Aussi, la SARL LA BOUVERANDE sera déboutée de sa demande d’indemnité accessoire.

Sur le point de départ des intérêtsAux termes de l’article 1231-7 du code civil (anciennement 1153-1), en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En l’espèce, il convient de faire remonter le départ des intérêts au 22 avril 2022, date de l’assignation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le nature de l’affaire et le sens de la décision commande de faire masse des dépens et de dire que chacune des parties en supportera la moitié.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces dispositions, et au vu du sens de la décision, il convient de condamner la SCI CAZAOUS BUILDING à verser la somme de 2.000 euros à la SARL LA BOUVERANDE.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONDAMNE la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 12.525 euros (DOUZE MILLE CINQ CENT VINGT CINQ EUROS) au titre de l’indemnité d’éviction, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2022 ;

DEBOUTE la SARL LA BOUVERANDE de sa demande au titre de l’indemnité accessoire ;

CONDAMNER la SCI CAZAOUS BUILDING à payer à la SARL LA BOUVERANDE la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens, comprenant les frais de référé et les frais d’expertise, et met à la charge pour moitié à chacune des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement signé par la Présidente et par la cadre greffière présente au greffe le 17 DECEMBRE 2025 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe .

LA CADRE GREFFIERE LA PRESIDENTE