TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [K] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05390 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AIP

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [L],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05390 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AIP

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 mars 2020, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé au [Adresse 4], deux baux de parking étant également accessoires au bail principal., l’un signé le 28 octobre 2016, emplacement numéro 14, de l’immeuble situé [Adresse 2] et le deuxième signé le 12 décembre 2016, emplacement numéro 13, dans le même immeuble.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 5146, 77 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 19 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 14 mai 2024, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats des baux liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Monsieur [K] [L] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4657, 60 euros, pour le logement, 325, 43 euros pour le parking numéro 13 et 627, 09 euros pour le parking numéro 14 ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 avril 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’audience du 14 octobre 2024, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10 222, 77 euros, selon décompte en date du 3 octobre 2024, septembre 2024 compris. La société bailleresse s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire du bail, le défendeur ayant cessé tout paiement, le loyer courant n’étant pas versé.

Monsieur [K] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il présente son nouveau contrat de travail dans le secteur du bâtiment et s’engage à verser le loyer courant. Il perçoit un salaire de 1766 euros, et son épouse, travaillant dans la restauration, la somme de 1900 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

Une note en délibéré est autorisée, avant le 15 novembre 2024, afin d’actualiser la dette et de vérifier le paiement du loyer courant.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 15 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au cas de l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au vu de la date de l’envoi du commandement de payer. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 avril 2024, pour la somme en principal de 5146, 77 euros, comprenant les loyers des places de stationnement, étant rappelé que les deux places de stationnement sont effectivement des accessoires du bail principal. Il sera rappelé que la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à mixte professionnel/habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux accessoires de ces locaux (garage, jardin, place de parking).

Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, que, par ailleurs aucun paiement des loyers n’est intervenu pendant plusieurs mois, la dette locative ne cesse de s’aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Monsieur [K] [L] étant sans droit ni titre depuis le 20 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [K] [L] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [L] reste lui devoir la somme de 10 222, 77 euros à la date du 3 octobre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date. Monsieur [K] [L] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 10222, 77 euros.

Monsieur [K] [L] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 4 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2020 entre la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP et Monsieur [K] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 juin 2024, ainsi que les deux places de stationnement portant les numéros 13 et 14, situés [Adresse 1] ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [L] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à verser à la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP la somme provisionnelle de 10222, 77 euros (décompte arrêté au 3 octobre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à verser à la société d’économie mixte ELOGIE SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 4 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.