TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 03 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01039 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESSI

Prononcé le 03 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 02 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Y] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] a donné à bail à Madame [Y] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] par contrat en date du 11 août 2023, pour un loyer mensuel de 398,10 € et 111,72 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mars 2025 pour un montant de 719,25 €.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] a ensuite fait assigner Madame [Y] [M] par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 02 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] – représenté par Maître Sabine LEMUET – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [M] ; et de condamner cette dernière au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 673,68 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée et les dépens.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] précise que le FSL a été refusé en raison de ressources supérieures au plafond. Le bailleur ajoute que le règlement du loyer courant n’a pas repris et que la locataire ne se mobilise pas.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 11 septembre 2025, Madame [Y] [M] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 3] par la voie électronique le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 11 août 2023 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2025, pour la somme en principal de 719,25 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2025.

L’expulsion de Madame [Y] [M] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

L’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] produit un décompte estimant que Madame [Y] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de

1 673,68 € à la date du 26 novembre 2025.

Madame [Y] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Force est cependant de constater que, d’une part, le bailleur impute à Madame [Y] [M] le payement de la somme de 127,45 € au titre de la régularisation sur charges de l’année 2024 sans en justifier par la production des pièces afférentes. L’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] sera donc débouté de la demande formulée à ce titre.

D’autre part, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] impute à Madame [Y] [M], toujours occupante du logement litigieux, la somme de 262,20 € au titre de réparations locatives. En l’absence de production d’un état des lieux de sortie opposable à la locataire, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3], sur lequel repose la charge de la preuve des dégradations, échoue à justifier de ces dernières et sera donc débouté de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Madame [Y] [M] sera par conséquent condamnée au payement de la somme de 1 284,03 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 719,25 € à compter du commandement de payer (28 mars 2025), sur la somme de 526,67 € à compter de l’assignation (11 septembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [Y] [M] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 505,83 € et non indexée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 1er avril 2025, de l’assignation du 11 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 12 septembre 2025.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 août 2023 entre l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] et Madame [Y] [M] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Y] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à verser à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] la somme de 1 284,03 € (mille deux cent quatre-vingt-quatre euros et trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 26 novembre 2025, incluant un dernier appel de 505,83 € pour le mois de novembre 2025 et un dernier versement CAF de 400,88 € enregistré pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2025 sur la somme de 719,25 €, sur la somme de 526,67 € à compter du 11 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à payer à l’Office Public de l’Habitat des [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 505,83 € (cinq cent cinq euros et quatre-vingt-trois centimes) ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 mars 2025, de sa notification à la CCAPEX le 1er avril 2025, de l’assignation du 11 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 12 septembre 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des [Localité 3] ;

/5

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge