TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 2]

80027AMIENS

JCP [Localité 7]

N° RG 25/00274 – N° Portalis DB26-W-B7J-IITG

JUGEMENT

DU

28 Mai 2025

[U] [W]

C/

[S] [K]

Expédition délivrée le

à à Mme [U] [W]

Exécutoire délivré le

à Mme [U] [W]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Sébastien LIM, Premier Vice-Président, chargé de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière lors des débats et de Charlotte VIDAL lors de la mise à disposition au greffe.

Après débats à l’audience publique du 31 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [U] [W]

née le 20 Novembre 1974 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [K]

né le 17 Novembre 1962 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2020, Monsieur [B] [W] a donné à bail à Monsieur [S] [K] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 8] dont il était usufruitier avec Madame [U] [R], épouse [W] (ci-après Madame [U] [W]). Le bail prévoyait un loyer mensuel révisable de 365 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 25 euros. La gestion de l’immeuble a été confiée à la SARL IMMO PLUS GESTION.

Monsieur [B] [W] est décédé le 25 juillet 2021 laissant Madame [U] [W] seule usufruitière dudit immeuble.

Par ordonnance d’injonction de faire du 17 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a fait injonction à Monsieur [S] [K] de déposer ses biens et détritus entreposés dans les parties communes intérieures et extérieures de l’immeuble. Constatant l’inexécution de ladite décision, le jugement du 24 octobre 2022 de la chambre de proximité du tribunal judiciaire d’Amiens a autorisé le bailleur à faire évacuer les biens et détritus encombrant les parties communes aux frais de Monsieur [S] [K].

Un procès-verbal de constat dressé au cours d’une opération de dératisation par la société NH GROUP établi par Maître [O], commissaire de justice le 25 octobre 2024 a constaté l’encombrement du logement.

Suivant ordonnance du 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens a autorisé le bailleur à faire procéder à un désencombrement du logement de Monsieur [S] [K]. Celui-ci a été réalisé le 13 novembre 2024 par la société NH GROUP qui a rédigé un rapport décrivant les opérations et un procès-verbal de constat a été dressé par Maître [O], commissaire de justice le même jour.

Se plaignant de la persistance de ces nuisances, Madame [U] [W] a fait assigner, par acte de commissaire de justice signifié en l’étude le 04 mars 2025, Monsieur [S] [K] devant le tribunal judiciaire d’Amiens, aux fins de prononcer la résiliation du contrat de bail.

A l’audience du 31 mars 2025, Madame [U] [W], reprenant les prétentions de son assignation, demande au juge des contentieux de la protection de :

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [B] [W] et Monsieur [S] [K] le 29 septembre 2020,ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [K] et de tout occupant de son chef des locaux d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique,ordonner la suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux,condamner Monsieur [S] [K] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux, révisable comme le loyer,condamner Monsieur [S] [K] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que malgré le désencombrement de parties communes puis de son appartement, Monsieur [S] [K] persiste dans son comportement irrespectueux des termes du contrat de bail. Elle précise à l’audience que Monsieur [S] [K] est à jour du versement de ses loyers.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation d’user paisiblement des locaux loués et d’assurer l’entretien courant.

Ces obligations sont rappelées dans le bail à l’article 10.

Le défaut d’entretien d’un logement par un locataire peut justifier la résiliation du bail à ses torts exclusifs lorsque lui, ou toute personne de son chef, est à l’origine d’un état de saleté et d’encombrement ne correspondant pas à une situation de désordre temporaire mais bien à un phénomène d’accumulation pathologique mettant directement en cause l’état et la salubrité de l’immeuble.

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé le 25 octobre 2024 par Maître [O], commissaire de justice décrit une odeur pestilentielle émanant du logement de Monsieur [S] [K], un accès impossible à son appartement, ainsi qu’une accumulation de détritus dans la pièce principale atteignant la hauteur des appuis de fenêtre.

Par ordonnance sur requête rendue le 30 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé Madame [U] [W] à procéder au désencombrement du logement.

Un procès-verbal de constat établi le 13 novembre 2024 par Maître [O], commissaire de justice, décrit un état d’encombrement du logement par des détritus desquels se dégage une odeur pestilentielle. Le rapport établi par la société NH GROUP fait par ailleurs état d’une forte présence de crottes et d’urines de rongeurs, ainsi que d’une fuite au niveau de la chasse d’eau des toilettes. Il précise que les techniciens de la société NH GROUP ont procédé à l’évacuation des détritus, à la désinfection ainsi qu’au nettoyage complet du logement. Ces interventions sont confirmées par le rapport d’intervention de ladite société, auquel sont annexées des photographies illustrant l’état du logement avant et après son désencombrement.

Depuis les opérations de désencombrement et de désinfection, deux courriels émanant d’autres locataires ont signalé la persistance de comportements problématiques de la part de Monsieur [S] [K].

Le premier, en date du 29 janvier 2025, a été adressé par Madame [T] [X]. Elle y indique avoir signalé à plusieurs reprises la présence de rats au plafond et à la fenêtre de son voisin. Par ailleurs, elle évoque une odeur insoutenable ainsi qu’un état de saleté dans les parties communes, qu’elle impute à l’appartement situé à l’étage supérieur. Elle ajoute que la situation n’est plus vivable pour elle.

Le second courriel, daté du 30 janvier 2025, émane de Monsieur [Y] [I], tuteur institutionnel de Monsieur [C] [J] [P]. Il y expose que l’appartement du majeur protégé est envahi de rats depuis plusieurs semaines, rendant les conditions de vie particulièrement dégradées. Il signale également une odeur très forte dans les parties communes ainsi que la présence de poubelles pleines, ni sorties ni vidées. Il indique que ces nuisances proviennent du logement au-dessus de celui du majeur protégé.

L’ensemble de ces éléments confirme la résurgence et la persistance depuis 2022 d’une accumulation de déchets de tous ordres, notamment organiques, à la fois dans le logement de Monsieur [S] [K], mais également, de son fait, dans les parties communes.

Les photos produites et propos recueillis des commissaires de justice, de l’entreprise de nettoyage et des voisins confirment le caractère insoutenable de cette situation pour les autres occupants de l’immeuble.

L’ampleur et la durée de cette nuisance conduisent à le qualifier de manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 04 mars 2025, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai légal d’expulsion :

L’exception au délai légal de 2 mois suivant un commandement de quitter les locaux pour procéder à une expulsion avec le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier obéit à des situations énumérées à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. N’y figure pas celle de la présente espèce.

La demande de Madame [U] [W] sera donc rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [K] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 04 mars 2025, Monsieur [S] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [S] [K] à son paiement à compter du 04 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [S] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [S] [K] à payer à Madame [U] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 29 septembre 2020 existant entre Madame [U] [W] d’une part, et Monsieur [S] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], au jour de l’assignation, le 04 mars 2025,

DIT que Monsieur [S] [K] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [K] à compter du 04 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à Madame [U] [W] l’indemnité d’occupation mensuelle, sous réserve des paiements déjà intervenus, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer à Madame [U] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame [U] [W] du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT