TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 6]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02881 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCUA

Minute : 25/439

Monsieur [O] [U]

C/

Monsieur [H] [G]

Représentant : Mme [L] [G] ([Localité 9])

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Avril 2025;

par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 20 Février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 4]

représenté par Mme [L] [G] ([Localité 9])

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2013, Monsieur [H] [G] a donné à bail à Monsieur [O] [U] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 600 euros plus les charges à hauteur de 80 euros, le bail s’accompagnant d’un dépôt de garantie de 600 euros.

Un état des lieux a été rédigé lors de l’entrée dans les lieux.

Monsieur [H] [G] a donné congé pour vente à son locataire le 18 août 2021. Il a été établi contradictoirement, par commissaire de justice, un état des lieux de sortie intervenu le 31 mars 2022.

N’obtenant pas la restitution de son dépôt de garantie Monsieur [O] [U] a introduit par voie de requête enregistrée au greffe le 29 mars 2024, une action en vue d’obtenir du Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, la restitution de sa caution, soit un montant 600 euros.

Une tentative de conciliation s’est tenue et son échec a été constaté le 12 juillet 2024.

Appelée aux audiences du 20 juin 2024 et du 30 janvier 2025 ; L’affaire a, in fine, été retenue et plaidée à l’audience du 20 février 2025.

A l’audience, Monsieur [O] [U] réitère sa demande de restitution de son dépôt de garantie de 600 euros. Il expose avoir subi un dégât des eaux qui a abimé le parquet du salon. Sur interpellation du tribunal, il déclare, ne pas avoir entrepris, comme l’y invitait sa propre assurance (PACIFICA), des démarches auprès de l’assurance du syndic pour obtenir la réfection dudit parquet ; le syndic ayant seulement dépêché un plombier.

En défense, Monsieur [H] [G], dument représentée par sa fille, Madame [L] [G] souligne un manque d’entretien du preneur constaté par huissier lors de son constat de sortie des lieux. Il déclare avoir dû minorer le prix de vente de son appartement au regard des travaux de réfection à entreprendre. Il requiert la condamnation de son locataire à lui payer la somme de 8 762,24 euros, se décomposant comme suit 13 200 euros coût des réparations locatives, suivant devis – les indemnités versées par l’assurance « propriétaire bailleur » 3 837,76 euros – 600 euros du dépôt de garantie = 8 762,24 euros. Sur interpellation du Tribunal, le défendeur précise que la somme réclamée ne tient pas compte des coefficients de vétusté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes respectives des parties :

En préambule, il convient d’écarter toute recherche de responsabilité sur l’origine du dégât des eaux constaté dans le logement objet du litige, aucune expertise n’étant versée aux débats pour en déterminer la cause.

Suivant l’article 6 du code procédure civile : A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception des clefs au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant de sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieux et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; il est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clefs par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

En vertu de l’article 1730 de Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Selon l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Aussi, le preneur n’est tenu qu’aux réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location. La liste de réparations locatives est établie par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En application de l’article 7 d) de la loi n°86-1290 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [U] a versé un dépôt de garantie à hauteur de 600 euros à l’entrée dans les lieux, qu’il a restitué les lieux loués le 31 mars 2022, après une résiliation pour vente et qu’un état de sortie des lieux contradictoire a été réalisé par commissaire de justice, à cette même date.

Il apparait que toutes les occurrences correspondant aux différents éléments du logement sont assorties de la mention « très bon état » à l’entrée dans les lieux.

Le constat d’huissier au sortir des lieux fait état d’un certain nombre de dégradations locatives, lesquelles seront examinées infra.

Monsieur [H] [G] produit un devis de 13 200 TTC pour la remise en état de l’appartement, et une quittance subrogative d’indemnisation de son assurance « propriétaire bailleur » de 3 837,76 euros.

Le Tribunal observe que les mentions du devis relatives au parquet et aux appareils électriques ne sont pas assorties de marques en référence, ni de descriptions qualitatives.

Il convient d’observer que Monsieur [O] [U] a occupé les lieux du 12 mars 2013 au 31 mars 2022, soit durant 9 années.

Dès lors, à l’examen du constat d’huissier établi au sortir des lieux, il convient de distinguer dans le devis les postes pour les dégradations locatives qui n’apparaissent pas justifiées et celles dont il convient de tenir compte en appliquant des coefficients de vétusté, tels qu’ils résultent de la grille pratiquée en la matière par la Confédération Nationale du Bâtiment (CNB).

Les postes qu’ils convient d’écarter du devis :

Relativement aux coûts des réparations revendiqués en défense, le Tribunal relève dans le constat d’huissier, que les murs de la pièce de vie sont en bon état d’ensemble, que les murs et plafond de la salle de bains sont en bon état d’ensemble et que le balcon est décrit en bon état. Les demandes sur ces postes seront en conséquence rejetées.

Les postes retenus sur le devis et pour lesquels un coefficient de vétusté est applicable :

Le parquet :

Coût de la réfection 3 720 euros TTC – coefficient annuel de vétusté de 5% x 5 ans au-delà de 4 ans = 2 790 euros.

Le plafond de la pièce de vie qui présente un décollement de peinture :

Coût de la réfection 1 800 euros TTC – coefficient de vétusté de 15% x 8 ans au delà de 1 an, pour lequel la part résiduelle de 10% imputable au locataire sera retenue, soit pour un montant de 180 euros.

Le plan de travail :

Coût de la réfection 240 euros TTC – coefficient de vétusté de 11% x 7 ans au-delà de 2 ans = 55,20 euros.

La hotte et la plaque de cuisson :

Coût de la réfection 840 euros TTC – coefficient de vétusté de 15% x 7 ans au-delà de 2 ans, pour lesquelles la part résiduelle de 10% imputable au locataire sera retenue, soit pour un montant de 84 euros.

Soit un total de 3 109,20 euros.

Il appert que Monsieur [H] [G] au titre des réparations locatives a perçu de son assurance « propriétaire bailleur » la somme de 3 837,76 euros, soit un montant supérieur à ce qui aurait pu être mis à la charge de Monsieur [O] [U].

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles au titre des réparations locatives ; et subséquemment, de condamner le bailleur à restituer au preneur la somme de 600 euros, soit le montant de son dépôt de garantie ; cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en l’absence de timbre lisible sur le récépissé produit.

Sur l’exécution provisoire et les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [H] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] qui réside [Adresse 5] à [Localité 11] à payer à Monsieur [O] [U] le somme de 600 euros (six cents euros), en remboursement du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [H] [G] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [H] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT