TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Mars 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01797 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUSV

Prononcé le 17 Mars 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 13 janvier 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats – en présence de M [W], auditeur de justice – et de Madame [M] [K], directrice des services de greffe judiciaires présente lors la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Mars 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DOMAINE DES MEDARDS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e OHMER du barreau de LYON substitué par M^e TANDONNET du barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[S] [A], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI DOMAINE DES MEDARDS a donné à bail à Madame [S] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] par contrat en date du 21 novembre 2019, ayant pris effet le 25 janvier 2020, pour un loyer mensuel de 573 € et 7 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI DOMAINE DES MEDARDS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 juin 2025 pour un montant de 1 665,08 €.

La SCI DOMAINE DES MEDARDS a ensuite fait assigner Madame [S] [A] par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 13 janvier 2026, la SCI DOMAINE DES MEDARDS – représentée par Maître Christophe OHMER, avocat au barreau de Lyon – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [A] ; de rappeler que le sort des meubles se trouvant sur place est organisé par les articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants des Codes des procédures civiles d’exécution ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 171,96 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 septembre 2025, Madame [S] [A] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 08 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI DOMAINE DES MEDARDS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 21 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article 2.12 CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2025, pour la somme en principal de 1 665,08 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025.

L’expulsion de Madame [S] [A] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

La SCI DOMAINE DES MEDARDS produit un décompte estimant que Madame [S] [A] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 171,96 € à la date du 06 janvier 2026.

Madame [S] [A], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Force est cependant de constater que la SCI DOMAINE DES MEDARDS ne produit aucun justificatif au soutien de sa demande de régularisation des charges au titre de l’année 2023, incluse dans le décompte produit à hauteur de la somme de 376,13 € à la charge de la locataire. Dans ces conditions, la demanderesse échoue à rapporter la preuve que cette somme serait due par Madame [S] [A].

Cette dernière sera par conséquent condamnée au payement de la somme de 3795,83 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 665,08 € à compter du commandement de payer (16 juin 2025), sur la somme de 1 248,96 € à compter de l’assignation (18 septembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Madame [S] [A] sera également condamnée au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI DOMAINE DES MEDARDS sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 668,98 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2025, de sa notification à la CCAPEX le 17 juin 2025, de l’assignation du 18 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 19 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI DOMAINE DES MEDARDS, Madame [S] [A] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 novembre 2019 entre la SCI DOMAINE DES MEDARDS et Madame [S] [A] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 août 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [S] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DOMAINE DES MEDARDS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à verser à la SCI DOMAINE DES MEDARDS la somme de 3 795,83 € (trois mille sept cent quatre-vingt-quinze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 06 janvier 2026, incluant un dernier appel de 668,98 € pour le mois de décembre 2025 et un dernier versement CAF 322 € enregistré le 05 décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 1665,08 €, sur la somme de 1 248,96 € à compter du 18 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à payer à la SCI DOMAINE DES MEDARDS une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 668,98 € (six cent soixante-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) ;

CONDAMNE Madame [S] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 juin 2025, de sa notification à la CCAPEX le 17 juin 2025, de l’assignation du 18 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 19 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [A] à verser à la SCI DOMAINE DES MEDARDS une somme de 500 € (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge