TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01921 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EU4H

Prononcé le 17 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ; En présence de Monsieur [I], auditeur de justice;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. V S INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de PAU substitué par M^e Caroline MAREK, avocat au barreau de PAU

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[O] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SARL VS INVEST a donné à bail à Monsieur [O] [D] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 1er novembre 2023, pour un loyer mensuel de 570 € et aucune provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SARL VS INVEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 05 mai 2025 pour un montant de 960 €.

La SARL VS INVEST a ensuite fait assigner Monsieur [O] [D] par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir de ce dernier, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— à titre principal, au visa de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, constate la résiliation du bail à la date du 05 juin 2025, avec toutes conséquences de droit,

— à titre subsidiaire, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, constate la résiliation du bail à la date du 05 juillet 2025, avec toutes les conséquences de droit,

— dans tous les cas, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile :

* ordonne la vidange des lieux sans délai, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

* condamne Monsieur [O] [D] au payement provisionnel des sommes suivantes :

¤ 1 818 € au titre des loyers et charges impayés,

¤ une indemnité d’occupation égale au dernier loyer pratiqué, augmenté des charges, ladite indemnité étant indexée, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

¤ 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’acte du 05 mai 2025.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SARL VS INVEST – représentée par Maître Philippe BORDENAVE, avocat au barreau de Pau – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se rapporte.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 14 octobre 2025, Monsieur [O] [D] n’est ni présent ni représenté à l’audience.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SARL VS INVEST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail souscrit entre les parties (article 2.3.- ASSURANCE) prévoit la résiliation de plein droit à défaut d’assurance pour les risques locatifs (pièce 1 demandeur).

La SARL VS INVEST affirme que l’assurance locative réclamée par commandement délivré le 05 mai 2025 n’a pas été produite dans le délai pré-cité. Monsieur [O] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester cet état de fait et ne rapporte pas la preuve de l’assurance du logement pendant ce délai.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 juin 2025.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [D] sera ordonnée.

*

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

*

La SARL VS INVEST produit un décompte estimant que Monsieur [O] [D] reste lui devoir la somme de 3 530 € à la date du 11 décembre 2025.

Monsieur [O] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Force est cependant de constater que les différents décomptes produits par le demandeur comportent de nombreuses incohérences.

En effet, tout d’abord, la situation de compte jointe au commandement de payer (pièce 2 demandeur), fixant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 960 €, ne trouve aucune correspondance avec l’historique de compte locataire (pièce 5 demandeur) fixant le solde restant dû à la date du commandement de payer à la somme de 1 530 €.

Ensuite, la situation de compte au 1er septembre 2025 (pièce 3 demandeur) ne présente pas d’avantage de cohérence en ce qu’elle établit le montant de l’arriéré locatif à cette date à la somme de 1 818 €, le premier impayé remontant au mois de mai 2025, laissant supposer que l’arriéré locatif antérieur, et donc concerné par le commandement de payer, aurait été régularisé. En comparaison, l’historique de compte locataire (pièce 5 demandeur) fixe le solde restant dû à cette date à la somme de 2 958 €.

Enfin, force est de constater que les situations de compte (pièces 2 et 3 demandeur) comprennent des sommes venant au crédit du locataire qui n’apparaissent pas dans l’historique de compte locataire (pièce 5 demandeur) et inversement.

Au regard de l’ensemble de ce qui précède, l’état de la dette s’établit comme suit :

MOIS

LOYER

CREDIT

[C]

Pièces 2 et 3

Pièce 5

CAF

Locataire

03/2025

570

180

283

290

-183,00 €

04/2025

570

0

283

290

-3,00 €

05/2025

570

462

283

290

-465,00 €

06/2025

570

0

283

0

287,00 €

07/2025

570

0

283

0

287,00 €

08/2025

570

0

283

0

287,00 €

09/2025

570

0

283

0

287,00 €

10/2025

570

0

283

0

287,00 €

11/2025

570

0

286

0

284,00 €

12/2025

570

0

286

0

284,00 €

[C]

1 352,00 €

Il ressort donc de la comparaison des différents documents produits par le bailleur qu’aucune dette n’existait à la date de la délivrance du commandement de payer le 05 mai 2025 et que le solde de l’arriéré locatif s’élève, à la date du 11 décembre 2025, à la somme de 1 352 €.

Monsieur [O] [D] sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 1 352 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

Monsieur [O] [D] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SARL VS INVEST sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 570 € et non indexée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 14 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 15 octobre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL VS INVEST, Monsieur [O] [D] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2023 entre la SARL VS INVEST et Monsieur [O] [D] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 06 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SARL VS INVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser en deniers ou quittance à la SARL VS INVEST la somme de 1 352 € (mille trois cent cinquante-deux euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 11 décembre 2025, incluant un dernier appel de 570 € pour le mois de décembre 2025 et un dernier versement CAF de 286 € pour le même mois), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer à la SARL VS INVEST une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 570 € (cinq cent soixante dix euros) ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX le même jour, de l’assignation du 14 octobre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 15 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [D] à verser à la SARL VS INVEST une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge des contentieux de la protection