TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00043 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D3RC

ORDONNANCE DE REFERE N°25/966

DU : 28 Novembre 2025

E.P.I.C. MOSELIS

C/

[L] [D]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Marie-Astrid MEVEL, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3

Rep/assistant : M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Madame [L] [D], demeurant 2 Impasse du Train à Fil – 57240 NILVANGE

Rep/assistant : M^e Damien RODRIGUES, avocat au barreau de THIONVILLE

Date des débats : 14 Octobre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2018, ayant pris effet le 17 décembre 2018, l’Office Public de l’Habitat Portes de France Thionville a donné à bail à Madame [L] [D] et Monsieur [O] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé 2 Impasse du train à fil à NILVANGE (57240) pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, le loyer étant fixé initialement à la somme mensuelle de 417,34 € hors charges et 20€ de provision sur charges.

Le préfet de la Moselle a pris un arrêté portant autorisation de la fusion par voie d’absorption de l’office public de l’habitat de Portes de France – Thionville par l’office public départemental de l’habitat MOSELIS le 29 juin 2021 (effectivité de la fusion au 1er septembre 2021).

Des loyers demeurant impayés, l’Établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE a fait signifier à Madame [L] [D] et Monsieur [O] [T] un commandement de payer la somme principale de 2 369,42 €, visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 21 mai 2024.

Par lettre recommandée datée du 14 mars 2024, reçue le 19 mars 2024, l’Établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE a informé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 12 décembre 2024, l’Établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE a fait assigner Madame [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande, de :

— constater la résiliation du bail à compter du 22 juillet 2024 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que passé ce délai, elle pourra être expulsée au besoin avec l’aide de la force publique ;

— condamner la défenderesse en vertu de l’article 849 du Code de procédure civile à lui payer la somme provisionnelle de 4 860,43 €, au titre de la dette locative arrêtée à la date du 29 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner la défenderesse à payer à compter du 1er août 2024 une indemnité d’occupation mensuelle de 490,71€ identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 21 mai 2024, l’assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision,

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 13 décembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions, l’Établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1101 et suivants, 1224, 1728 et 1732 du code civil, de :

Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 12 décembre 2018 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 juillet 2024,Ordonner l’évacuation de la défenderesse, de ses biens et de tous occupants s’y trouvant de son chef du logement susvisé,Déclarer qu’à défaut pour la défenderesse de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,Condamner à titre provisionnel la défenderesse à lui payer la somme de 4 026,84€ représentant les loyers et charges échus impayés au 13 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du Code civil à compter du commandement visant la clause résolutoire sur la somme de 2 369,42€ et à compter de la présente ordonnance sur le solde,Condamner à titre provisionnel la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 498,13€, APL à régulariser le cas échéant, de la date de résiliation du bail jusqu’à évacuation effective des lieux loués, avec intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées à compter de la date d’exigibilité de chaque terme à échoir,Déclarer que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux loyers HLM devenus ESH,Débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,La condamner aux entiers frais et dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de l’assignation signifiée ainsi que les frais rendus nécessaires par l’exécution de la présente décision,Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Au soutien de ses demandes, la demanderesse fait état d’impayés de loyers et charges. Elle relève également l’absence de paiement des causes du commandement dans le délai de deux mois, et ainsi l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. Elle s’oppose à la demande de délais de paiement, en faisant valoir que Madame [D] ne justifie pas de ses revenus mensuels.

S’agissant des demandes reconventionnelles formées par Madame [D], la demanderesse fait valoir que cette dernière ne démontre pas le caractère abusif de la clause du contrat de bail, fixant sa durée à un mois renouvelable, soulevant par ailleurs l’absence de nullité du contrat si cette clause devait être réputée non écrite.

Elle s’oppose à la demande de nullité de l’article 5 du contrat de bail, se fondant sur les dispositions de l’article 4 s) de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que c’est l’absence de la mention de la voie de recours que vient sanctionner ces dispositions.

Elle soutient par ailleurs que l’article 6 du contrat de bail ne prévoit pas de pénalité en cas de manquement du locataire à ses obligations, indiquant que le coût du commandement de payer les loyers est inclus dans les dépens.

S’agissant de l’irrégularité du commandement de payer soulevée par Madame [D], elle expose que le détail des sommes dues par terme a été reproduit, tout comme le relevé de compte détaillé pour la période du 30 juin 2023 au 6 mai 2024, permettant ainsi à la défenderesse de vérifier le montant des échéances mensuelles réclamées. Elle ajoute que l’absence de distinction entre les sommes dues au titre du loyer et des charges n’entraîne pas la nullité du commandement de payer, seul un décompte de la dette étant exigé.

Elle conteste les allégations de la demanderesse selon lesquelles les charges locatives n’ont pas été justifiées, indiquant que cette dernière a été régulièrement destinataire des décomptes de régularisation de charges. Elle indique que par ailleurs, Madame [D] n’a jamais contesté les sommes portées à son crédit et n’a jamais sollicité la transmission de ces décomptes.

S’agissant de l’exception d’inexécution opposée par la locataire, et ainsi la demande de réduction de la dette locative sollicitée par la défenderesse, elle fait valoir que ni l’existence d’une contestation sur le prix, ni l’inexécution de travaux de réparation par le bailleur ne peuvent dispenser le preneur du paiement du loyer. Elle soutient que les éléments versés par Madame [D] ne permettent pas de caractériser le logement loué comme indécent, insalubre ou inhabitable. La demanderesse indique que par ailleurs la demanderesse ne justifie d’aucune suite à son courrier du 3 mai 2023 alertant l’ARS de désordres présents dans le logement.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts formée par la défenderesse, elle soulève l’absence de démonstration d’une quelconque faute, ainsi que d’un lien de causalité entre le préjudice allégué et la faute évoquée.

Madame [L] [D] sollicite, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, statuant en référé de :

A titre principal,

constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 3 du contrat de location conclu entre les parties,

En conséquence,

juger cet article 3 non écrit,

constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 5 du contrat de location conclu entre les parties,En conséquence,

juger cet article 5 non écrit,

constater le caractère abusif de la clause prévue à l’article 6 du contrat de location conclu entre les parties,En conséquence,

juger cet article 6 non écrit,

juger le commandement de payer délivré à l’intéressée irrégulier,juger que le bail d’habitation conclu entre les parties ne se trouve pas résilié de plein droit,débouter la demanderesse de ses demandes,débouter la demanderesse de ses demandes de paiement au titre des charges locatives,rejeter la demande d’expulsion du logement formulée à son encontre,A titre subsidiaire,

ordonner l’échelonnement du paiement de la dette locative,

En tout état de cause,

débouter la demanderesse de sa demande de condamnation aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 mai 2024,

accorder à la défenderesse le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire,condamner la demanderesse à lui verser une somme de 900€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens de l’instance,écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses allégations, la locataire dénonce la présence de clauses abusives au sein du contrat de bail.

Elle fait valoir que l’article 3 du contrat de bail ne respecte pas les dispositions de l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoyant que le bail est conclu pour une durée au moins égale à trois ans.

Elle soutient par ailleurs que la clause résolutoire du bail doit être considérée comme abusive et ainsi est réputée non écrite en ce qu’elle ne respecte pas les dispositions de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en ce qu’elle prévoit la possibilité pour le bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé.

Madame [D] indique par ailleurs que l’article 6 du contrat de bail, contenant dans ses « dispositions particulières » une clause intitulée « contentieux locatifs » prévoyant que les frais de poursuites et autres ainsi que les honoraires engagés par la demanderesse pour assurer le respect des clauses du contrat resteront à la charge du locataire, ne respecte pas les prescriptions de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que la demanderesse ne peut solliciter en vertu de cette clause sa condamnation aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et des frais à exposer pour l’exécution de la décision à venir.

Par ailleurs, la défenderesse soulève l’irrégularité du commandement de payer visant la clause résolutoire, ne contenant selon elle pas de décompte précis des sommes dues en l’absence de ventilation des sommes dues au titre du loyer et des charges. Elle fait valoir que le bail ne saurait ainsi être résilié de plein droit.

Par ailleurs, elle indique que le bailleur ne démontre pas avoir justifié des charges locatives de sorte qu’il n’est pas fondé à solliciter la récupération des charges non réglées.

Enfin, elle oppose l’exception d’inexécution à la demanderesse, dénonçant un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles et notamment à celles de remise au locataire d’un logement décent et d’entretien des locaux. À ce titre, elle mentionne la présence de moisissures, d’infiltrations et de nuisibles au sein du logement. Elle reproche au bailleur d’avoir tardé à réaliser les travaux. Elle fait état d’une détérioration de son état de santé et de celui de ses enfants. Elle sollicite ainsi une réduction de sa dette locative à hauteur de douze mois de loyers en indemnisation du préjudice subi résultant de l’inexécution par le bailleur de ses obligations.

A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi de délais de paiement, ne contestant pas en son principe l’arriéré locatif. Elle fait état de versements démontrant selon elle sa bonne foi, reconnaissant une augmentation de la dette locative en lien avec une suspension du versement des aides au logement.

L’affaire était renvoyée à plusieurs reprises, avant d’être retenue à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 28 novembre 2025.

À l’audience du 14 octobre 2025, les deux parties, représentées par leur conseil respectif, se réfèrent aux termes de leurs conclusions et sollicitent la mise en délibéré de l’affaire.

L’établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, qui a été transmis suivant courriel en date du 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Établissement Public MOSELIS OPH MOSELLE justifie avoir, par lettre recommandée datée du 14 mars 2024, reçue le 19 mars 2024, informé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il convient de rappeler que le juge des référés doit constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail en l’absence de contestation sérieuse.

En l’espèce, alors qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité des clauses contractuelles d’un contrat de bail, ce qui nécessite une interprétation de l’acte relevant de la compétence des juges du fond, il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle aux demandes.

Par ailleurs, l’appréciation de l’existence d’éventuels manquements contractuels par le bailleur, ainsi que de la validité du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire ne relève également pas des attributions du juge des référés, mais de la compétence des juges du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

En application de l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 « Dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources. »

En l’espèce, il y a lieu d’accorder à Madame [L] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance.

En revanche, les frais exposés pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présence ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé,

ACCORDONS à Madame [L] [D] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais exposés pour l’exécution de la présente décision ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Marie-Astrid MEVEL, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,

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