Du 17 juin 2025

5AA

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 24/00398 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YYHK

S.C.I. [Adresse 11]

C/

[I] [R], [W] [O]

— Expéditions délivrées à Avocats + déf.

— FE délivrée à M^e C. LEROY-MAUBARET

Le 17/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 5]

JUGEMENT EN DATE DU 17 juin 2025

JUGE : Madame [L], [J] [Y]

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 11]

RCS de [Localité 10] sous le N° 429 495 286

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET, membre de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [R]

né le 25 Mars 1965 à [Localité 7])

[Adresse 3])

[Localité 6]

(Bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale n°33063-2024-010754 accordée le 27/08/2024 par le BAJ de [Localité 8])

Représenté par M^e Jamal BOURABAH Avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [W] [O]

née le 23 Octobre 1972 à [Localité 12]

[Adresse 3])

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2008, la SCI [Adresse 11] a donné à bail à Monsieur [I] [R] un appartement, situé [Adresse 2] à BORDEAUX (33800).

À défaut de congé, ce bail s’est reconduit pour une durée de 3 ans expirant le 30 novembre 2011, se poursuivant ensuite par tacite reconduction.

Constatant le maintien dans les lieux de Monsieur [R] à l’issue du congé, la SCI [Adresse 11] a fait assigner Monsieur [I] [R] et Madame [W] [O] épouse [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX par actes délivrés le 26 janvier et le 1er février 2024, afin que :

— soit déclaré valide et bien fondé le congé pour vendre délivré le 10 mai 2023,

— que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur et Madame [R],

— qu’ils soient condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels jusqu’à libération effective des lieux outre les dépens et une indemnité de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été retenue et débattue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, la SCI [Adresse 11], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales sauf à porter celle relative aux indemnités d’occupation à la somme de 1560,90 euros arrêtée au 12 septembre 2024 et celle formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 2 500 euros. Elle conclut en outre au rejet des demandes adverses.

Monsieur [I] [R], représenté par son conseil, demande au tribunal:

— in limine litis, que soit prononcée la nullité de la procédure d’expulsion;

— à titre subsidiaire, que soit prononcée la nullité du congé pour vendre, délivré par son bailleur et qu’en conséquence ce dernier soit débouté de ses prétentions et condamné à lui payer une somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il lui soit accordé un délai de douze mois pour quitter les lieux;

— en toutes hypothèses, que la SCI [Adresse 11] soit déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens et qu’il soit dit n’y avoir lieu à exécution provisoire;

Madame [W] [O] épouse [R], assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Par décision du 5 décembre 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 22 janvier 2025, afin de :

— INVITER les parties à conclure, sur le droit au bail de Madame [W] [O];

— INVITER Monsieur [I] [R] à produire les pièces suivantes :

Un extrait de l’acte de mariage de Monsieur [I] [R] et Madame [W] [O] ou toutes pièces officielles attestant de leur union et de leur régime matrimonial ;Une copie officielle ou d’une expédition du jugement de divorce et le cas échéant de l’acte de liquidation partage des biens communs des époux ;-INVITER la SCI [Adresse 11] à produire tous documents, notamment des attestations de témoins, permettant de connaître la date au moins approximative à laquelle Madame [W] [O] a cessé d’occuper le logement situé à [Adresse 9] et les circonstances de son départ ;

— SURSEOIR À STATUER sur les demandes de la société [Adresse 11] et de Monsieur [I] [R], dans l’attente du réexamen de l’affaire et du jugement à intervenir;

— RESERVER les dépens.

Lors de l’audience du 22 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 10 mars 2025.

A cette audience, la SCI [Adresse 11] représentée par son conseil s’en remet à ses dernières écritures.

Monsieur [I] [R], représenté par son conseil fait savoir dans ses conclusions déposées après réouverture des débats, qu’il ne s’est jamais uni civilement avec Madame [O], qu’il a vécu en concubinage avec cette dernière. Il se prévaut d’une attestation établie sur l’honnneur près la mairie de [Localité 8], attestant être célibataire et n’avoir jamais contracté mariage en France ou à l’étranger.

Madame [W] [O] n’était ni présente, ni représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience par les parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de Madame [W] [O]

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Madame [W] [O] ne comparaissant pas, il sera statué par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la nullité de la procédure d’expulsion soulevée in limine litis par Monsieur [I] [R]

Il sera rappelé à Monsieur [I] [R] que la SCI [Adresse 11] a été contrainte d’engager une action judiciaire pour faire valider son congé et obtenir le titre exécutoire qui lui permettra de le faire expulser, en raison de son refus de quitter les lieux et de son maintien, ainsi que tout occupant de son chef, en qualité d’occupant sans droit ni titre.

C’est donc à tort, que Monsieur [I] [R] fonde sa demande de nullité sur la procédure d’expulsion, en l’occurrence l’article L412-1 du code des procedures civiles d’exécution, entre autres.

La demande principale de la SCI [Adresse 11], porte sur une action en validation de congé, suite au maintien indû dans les lieux de son locataire, l’expulsion pouvant en découler, n’en étant que la consequence. Cela étant, la demande de nullité de la procédure d’expulsion, soulevée par Monsieur [I] [R], sera purement et simplement rejetée.

Sur le congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce :

« I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter :

a) De la réception de l’avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques, notifié par le représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues aux articles L. 1331-26 et L. 1331-27 du code de la santé publique ;

b) De l’engagement par le maire de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, relative aux bâtiments menaçant ruine.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié les arrêtés prévus respectivement aux articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou à l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenants entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.»

La bailleresse tenue d’une notification de son congé pour vente au locataire, verse aux débats une copie du congé pour vendre, signifié à Monsieur [I] [R] et à Madame [W] [O] épouse [R] le 10 mai 2023, par la SAS JURIS QUINCONCES, commissaires de justice, pour un prix de 176000,00€, outre les frais légaux, payables comptant à la date de signature de l’acte authentique.

Cet acte reproduit les dispositions de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989.

Monsieur [I] [R] est né le 25 mars 1965 et Madame [W] [O] est née le 23 octobre 1972, tel qu’il ressort des pièces versées au dossier, de sorte qu’ils ont moins de 65 ans et qu’ils ne bénéficient pas de la protection réservée aux locataires de plus de 65 ans.

Pour être efficace, le congé pour vente doit être porté à la connaissance de chaque locataire au moins six mois avant le terme du contrat ce qui est le cas en en l’espèce.

Le congé a été signifié en l’étude du commissaire de justice, tant pour Monsieur [I] [R] que pour Madame [W] [O]; à cette occasion, le commissaire de justice a pu relever « la présence du nom du destinataire sur la boîte aux lettres » sans pour autant savoir s’il s’agit de celui de Monsieur [I] [R] ou de celui de Madame [W] [O] et/ou bien des deux.

Dans le cadre de la réouverture des débats, afin de justifier de ce qu’il ne s’est jamais uni civilement avec Madame [O], vivant seulement en concubinage avec cette dernière, Monsieur [I] [R] produit une attestation établie sur l’honnneur par la mairie de [Localité 8], attestant être célibataire et n’avoir jamais contracté mariage en France, ni à l’étranger.

Aucun autre élément au dossier ne permet d’établir qu’il y a eu mariage ou PACS, entre Monsieur [I] [R] et Madame [W] [O], de sorte que cette denière sera considérée comme tout occupante du chef de Monsieur [I] [R], seul titulaire du contrat de bail.

La SCI [Adresse 11] justifie également de ce que la société HABITAT CONSEIL a établi le 17 janvier 2022 un avis de valeur, estimant le bien à 176.000 euros,” attirant l’attention sur le fait que le locataire a dressé une cloison dans le séjour pour créer une chambre supplémentaire, Monsieur [I] [R] ayant confirmé ne pas avoir demandé d’autorisation au bailleur, indiqué qu’il sous-loue l’appartement en location saisonnière et qu’il enlèverait la cloison à son départ. ».

Une attestation du directeur général de la société HABITAT CONSEIL en date du 24 juin 2024 précise entres autres, que le locataire ne permet pas l’accès au logement afin d’effectuer les visites dans le cadre de la vente et le passage d’un géomètre.

La bailleresse démontre également, la signature d’un mandat de vente en date du 17 mars 2022.

C’est donc à tort que Monsieur [I] [R] fait valoir que la SCI [Adresse 11] ne verse au débat, aucun document justifiant de ce qu’elle aurait effectivement mis en vente le bien, ni aucun justificatif de réelles démarches afin de trouver un acquéreur.

En outre, Monsieur [I] [R] argue d’un congé frauduleux s’estimant ainsi bien fondé à solliciter la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi. Il s’agit d’une allégation étayée par aucun élément du dossier.

Cette demande sera rejetée.

Enfin, Monsieur [I] [R] prétend avoir toujours été de bonne foi. Or, il semble omettre le fait d’avoir dressé une cloison dans le séjour sans autorisation du bailleur et ce, afin de sous-louer une partie du logement, ainsi que les règlements partiels et sporatidiques de ses loyers et charges.

Sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral subi, sera rejettée.

Dès lors, il y a lieu de considérer le congé délivré par le SCI [Adresse 11], comme étant régulier en la forme, le bail ayant cessé de produire ses effets le 30 novembre 2023 à minuit. Monsieur [I] [R] ne conteste pas ne pas avoir souhaité se porter acquéreur du logement.

Il y a lieu de constater qu’en l’état, Monsieur [I] [R] continue d’occuper le logement dont s’agit depuis la date ci-dessus, ce qui a été confirmé par l’envoi de la LRAR du 6 novembre 2023, valant convocation à l’état des lieux du 30 novembre 2023 et par le procès-verbal établi à cette date par le commissaire de justice, duquel il ressort « je frappe à la porte. Quelques secondes après, un homme ouvre la porte. Je décline alors mes nom (..….) l’objet de ma visite, à savoir procéder à l’état des lieux de sortie de l’appartement. Monsieur [I] [R], ainsi déclaré, m’indique habiter encore dans le logement. L’ensemble des meubles et affaires personnelles sont présents dans le logement. Il me précise ne pas pouvoir quitter le logement avant le 24 janvier 2024, date à laquelle il pourra bénéficier d’un logement social.”

Monsieur [I] [R] est, en conséquence, occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023.

Il cause ainsi un préjudice à la bailleresse qu’il convient de réparer par la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 1er décembre 2023, en deniers ou quittances, égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

L’expulsion de Monsieur [I] [R] et de tout occupant de son chef sera ordonnée, dans le respect des conditions posées par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et dans les termes du dispositif de la présente décision.

Aucun délai pour quitter les lieux ne sera octroyé à Monsieur [I] [R], ce dernier ayant déjà bénéficié de larges délais depuis le 1er décembre 2023. Monsieur [I] [R] sera donc débouté de ces chefs de demandes.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [R] succombant à l’instance sera condamné au paiement des entiers dépens.

Monsieur [I] [R] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 11] une indemnité d’un montant de 900,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de la procédure d’expulsion, soulevée par Monsieur [I] [R],

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 4 décembre 2008, par la SCI [Adresse 11], d’une part et Monsieur [I] [R], d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à BORDEAUX (33800) par l’effet du congé pour vente à effet du 30 novembre 2023,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [R] ainsi que celle de tous les occupants de son chef qui pourront comprendre Madame [W] [O] le cas échéant, et ce, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à verser à la SCI [Adresse 11] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er décembre 2023, en deniers ou quittances, égale au montant du loyer et des charges, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] à payer à la SCI [Adresse 11] une indemnité d’un montant de 900,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [R] au paiement des entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION