TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00242 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D66O

ORDONNANCE DE REFERE N°26/213

DU : 20 Mars 2026

S.A., [M]

C/

,

[S], [Y]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20/03/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

S.A., [M], demeurant 74 Rue Jean Jaures – BP 10430 – 59650 VILLENEUVE D ASCQ

Rep/assistant : M^e Alexandre GASSE, avocat au barreau de NANCY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur, [S], [Y], demeurant 1 rue Claude Weisbuch – Résidence Chaussée d’Amérique – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Date des débats : 20 Janvier 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 22 juin 2022, la S.A., [M] a donné à bail à M., [S], [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 1 rue Claude Weisbuch Résidence Chaussée d’Amérique 57100 THIONVILLE, pour un loyer mensuel de 660,29 € et 166,53 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A., [M] a fait signifier un commandement par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 juin 2025, elle a ensuite fait assigner M., [S], [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des locaux par le défendeur et tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est à l’expiration du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution (article 24 loi 6 juillet 1989),

— condamner le défendeur, locataire, au paiement de :

— à titre provisionnel, la somme de 6 435,94€ au titre des arriérés locatifs arrêtés au 22 juin 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement (soit le 14 janvier 2025) sur la somme de 3 172,52€ et à compter de la présente décision sur le solde (article 7A loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

— la somme mensuelle de 913,89€ à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle (article 7A de la loi du 6 juillet 1989 et 1153 du Code de procédure civile),

— la somme de 600€ à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 janvier 2026.

La S.A., [M] – représentée par son conseil – dépose un décompte actualisé à la somme de 6.149,69€ à la date du 12 janvier 2026 ainsi qu’un plan d’apurement dont elle fait état, prévoyant des mensualités de 1.100€, soit 186€ en sus du paiement du loyer et des charges. Le bailleur ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement formulée par le défendeur, sollicitant qu’une clause cassatoire soit prévue.

M., [S], [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 186 € par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 6 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A., [M] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juin 2022 contient une clause résolutoire (article ART. 6 – INEXÉCUTION DES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE § CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement visant cette clause a été signifié le 14 janvier 2025, pour la somme en principal de 4.172,52 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 mars 2025.

III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A., [M] produit un décompte aux termes duquel M., [S], [Y] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.980,64 € à la date du 12 janvier 2026.

M., [S], [Y] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la S.A., [M] cette somme de 5.980,64 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.172,52€ à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (14 janvier 2025), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bailleur produit un plan d’apurement définitif daté du 29 juillet 2025 signé par les deux parties prévoyant des échéances de 186,11€ à compter du mois de juillet 2025 jusqu’au mois d’avril 2028, puis une échéance de 108,20€ afin de solder la dette locative.

Par ailleurs, l’étude du décompte actualisé au 12 janvier 2026 permet de vérifier que M., [Y] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M., [S], [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 32 mensualités de 186 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M., [S], [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M., [S], [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, il convient de débouter la S.A., [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2022 entre la S.A., [M] et M., [S], [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1 rue Claude Weisbuch Résidence Chaussée d’Amérique 57100 THIONVILLE sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

CONDAMNONS M., [S], [Y] à verser à la S.A., [M] à titre provisionnel la somme de 5.980,64 € (décompte arrêté au 12 janvier 2026, incluant décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 4.172,52 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M., [S], [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 186 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M., [S], [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A., [M] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M., [S], [Y] soit condamné à verser à la S.A., [M] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 913,89€, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS M., [S], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la S.A., [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,