TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00188 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6MN

ORDONNANCE DE REFERE N°26/255

DU : 02 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. VARS, demeurant 6 rue d’Angleterre – 57100 THIONVILLE

représentée par M^e Anne-sophie DREUIL, avocat au barreau de THIONVILLE

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [X], demeurant 19 rue de la Tour – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. [E] a donné à bail à M. [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé au 19 rue de la Tour 57100 THIONVILLE par contrat du 3 août 2023, pour un loyer mensuel de 700 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 septembre 2025, la S.C.I. [E] a fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties à compter du 3 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’évacuation du défendeur des locaux sis 19 rue de la Tour 57100 THIONIVLLE, et à défaut de départ volontaire, le défendeur pourra y être contraint par tous moyens de droit,

— juger que le commissaire de justice aura la faculté de requérir le concours de la force publique et d’un serrurier,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 100€ par jour de retard à compter du prononcé de la présente décision et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 730€ à compter du 3 mai 2025, outre le montant des intérêts légaux sur chaque échéance, et ce jusqu’à la libération effective des locaux par le défendeur et de toute personne introduite de son chef dans les locaux,

— condamner le défendeur à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 650€ augmentée des intérêts légaux courant sur la somme de 2 190€ à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus,

— condamner le défendeur à lui payer les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré ainsi que les frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 3 septembre 2025.

Suivant conclusions signifiées par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la S.C.I. [E] actualise ses demandes en sollicitant de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation conclu entre les parties à compter du 3 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— jugr n’y avoir plus lieu à l’évacuation du défendeur des locaux sis 19 rue de la Tour 57100 THIONVILLE,

— condamner le défendeur à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 730€ à compter du 3 mai 2025, outre le montant des intérêts légaux sur chaque échéance, et ce jusqu’au 17 octobre 2025,

— condamner le défendeur à lui payer à titre provisionnel la somme de 3 650€ augmentée des intérêts légaux courant sur la somme de 2 190€ à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du jugement pour le surplus,

— condamner le défendeur à lui payer à titre provisionnel la somme de 1 411,78€ augmentée des intérêts légaux courants à compter de la demande,

— condamner le défendeur à lui payer les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, avant d’être renvoyée à plusieurs reprises sur demande du bailleur.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026.

La S.C.I. VARS – représentée par son conseil – maintient ses demandes telles que formulées dans ses dernières écritures actualisées, dont elle justifie de la signification au défendeur.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 2 septembre 2025, M. [R] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2023 contient une clause résolutoire (article VII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 mars 2025, pour la somme en principal de 2 190 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2025.

M. [R] [X] ne produisant aucun élément sur sa situation actuelle, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I. VARS produit un décompte aux termes duquel M. [R] [X] reste devoir la somme de 3 650 € à la date du 3 mai 2025.

M. [R] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 650 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 190 € à compter du commandement de payer (3 mars 2025), et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [X] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [R] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 3 mai 2025 jusqu’au 17 octobre 2025, date de libération des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 730€.

— Sur les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Le locataire est obligé : […] c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; […] ».

Les sommes pouvant être perçues par le bailleur au titre des dégradations constatées ont un caractère indemnitaire et constituent donc des dommages et intérêts alloués au bailleur en réparation des pertes subies en raison des dégradations causées par le locataire durant son occupation des lieux.

En l’espèce, le bailleur sollicite la condamnation du locataire à la prise en charge des frais de réparations locatives. Au soutien de sa demande, il produit un état des lieux signé par les deux parties, qui mentionne notamment la présence d’électro ménager non fonctionnel et un logement partiellement nettoyé, ainsi que plusieurs devis et factures pour justifier du quantum demandé.

Toutefois, il ressort de l’étude de la pièce produite au titre de l’état des lieux de sortie que celle-ci porte une mention manuscrite indiquant « Etat des lieux de sortie établi le 17/10/2025 » et une mention dactylographiée indiquant « Etat des lieux d’entrée au 12 août 2023 ». En outre, la date du 12 août 2023 figure au bas de la page, au-dessus du paraphe du locataire. Ces mentions contradictoires ne permettent pas d’établir avec certitude que la pièce produite est effectivement un état des lieux de sortie.

Par conséquent, la S.C.I. [E] ne rapporte pas la preuve de dégradations locatives imputables à M. [R] [X] et sa demande de condamnation au paiement au titre des réparations locatives sera rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. [E], M. [R] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2023 entre la S.C.I. VARS et M. [R] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 19 rue de la Tour 57100 THIONVILLE sont réunies à la date du 4 mai 2025;

CONDAMNONS M. [R] [X] à verser à la S.C.I. VARS à titre provisionnel la somme de 3.650 euros (décompte arrêté au 19 août 2025, incluant une dernière facture d’avril 2025), correspondant au montant des loyers et charges avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 2 190 €, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 4 mai 2025 et jusqu’au 17 octobre 2025, égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 730 euros, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [R] [X] à payer à la S.C.I. VARS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant, outre le montant des intérêts légaux sur chaque échéance;

REJETONS la demande de condamnation au paiement formée par la S.C.I. VARS au titre des réparations locatives ;

CONDAMNONS M. [R] [X] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [R] [X] à verser à la S.C.I. VARS une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,