MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00700 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5TG

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [K]

né le 04 Novembre 1958 à LE HAVRE (76600), demeurant 1 rue du Château de Drumare – 76430 TANCARVILLE

Comparant en personne

Monsieur [Q] [K]

né le 15 Avril 1955 à LE HAVRE (76600), demeurant 1 rue du Château de Drumare – 76430 TANCARVILLE

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P]

né le 13 Mai 1973 à LE HAVRE (76600), demeurant 30 rue Fontenoy – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2020, Monsieur [S] [K] et Monsieur [Q] [K] ont donné à bail à Monsieur [R] [P] un appartement situé 30 rue Fontenoy au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 500 euros et d’une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 3 482,02 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 19 mars 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, les consorts [K] ont fait assigner Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail ;

— dire que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre ;

— prononcer en conséquence son expulsion, corps et biens et celle de toute personne introduite par lui dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, passé le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

— le condamner à leur payer la somme de 5 042,74 euros représentant les loyers et charges arrêtés au 7 juillet 2025 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer les loyers en date du 26 mars 2025 ;

— le condamner à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et article 849 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— le condamner aux entiers dépens d’instance et d’exécution, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers, le signalement à la CCAPEX, le procès-verbal de saisie conservatoire de créances, l’assignation, sa dénonciation à la sous-préfecture et les frais d’exécution à venir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 15 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 1er décembre 2025, les consorts [K] ont comparu en personne. Ils ont maintenu leurs demandes en actualisant la dette locative à la somme de 7 743 euros au 1er décembre 2025. Ils ont fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, souhaitant pouvoir récupérer l’appartement.

Monsieur [P] a comparu en personne. Il n’a pas contesté la dette. Il a exposé être en arrêt de travail depuis le mois de mars 2025 et ne pas avoir de revenus pour le moment tout comme son épouse qui ne peut pas travailler du fait d’un AVC. Il a indiqué envisager de régler une somme de 1 200 euros en début d’année.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu le 8 mars 2013 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 482,02 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Monsieur [P] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Il a indiqué par ailleurs n’avoir aucun revenu, de sorte qu’il ne justifie pas plus être en situation de régler sa dette locative. Enfin, les bailleurs se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Il n’est donc pas possible d’accorder des délais au locataire sur le fondement de l’article 24 précité

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [P] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 27 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [P] à son paiement à compter du 27 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte actualisé au 1er décembre 2025 que l’arriéré locatif en principal s’établit à 7 743,64 euros.

Monsieur [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, Monsieur [P] n’a justifié d’aucun revenu, même à venir, qui lui permettrait d’apurer sa dette dans le délai maximum de 24 mois.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder de tels délais.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P], qui succombe à la cause, est condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande des consorts [K] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 24 septembre 2020 conclu entre Monsieur [S] [K] et Monsieur [Q] [K] d’une part et Monsieur [R] [P] d’autre part, portant sur l’appartement situé 30 rue Fontenoy au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 27 mai 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [R] [P] ;

ORDONNE à Monsieur [R] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement situé 30 rue Fontenoy au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 mai 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [S] [K] et Monsieur [Q] [K] la somme de 7 743,64 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er décembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à Monsieur [S] [K] et Monsieur [Q] [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO