TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00002 – N° Portalis DBZL-W-B7J-EAIG

ORDONNANCE DE REFERE N°26/265

DU : 02 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

[W], demeurant 3 Rue de Courcelles – BP 25040 – 57071 METZ CEDEX 03, représenté par Madame [X] [R], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [A] [Z], demeurant 21 Avenue Albert 1er – 57100 THIONVILLE, non comparant

Madame [O] [Z], demeurant 21 Avenue Albert 1er – 57100 THIONVILLE, comparante en personne

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2019, l’E.P.I.C. [W] a donné à bail à M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] un appartement à usage d’habitation situé 21 avenue Albert 1er à 57100 THIONVILLE, pour un loyer mensuel initial fixé à 404,54 euros ainsi qu’une provision sur charges de 120 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 14 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 30 octobre 2025, l’E.P.I.C [W] a fait assigner à M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 15 juillet 2025 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] et de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique ;

— condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] en vertu de l’article 849 du code de procédure civile, à payer à la demanderesse la somme provisionnelle de 4 835,83 euros (loyers et charges impayés suivant décompte actualité arrêté au 16 septembre 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] à payer à compter du 1er août 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 449,74 euros identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité ;

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la règlementation propre aux société d’HLM ;

— condamner solidairement M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 14 mai 2025, la présente assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ;

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

L’E.P.I.C. [W] – représenté par Mme [R] [X], dépose un décompte actualisé à la somme de 5 000, 28 euros au 2 février 2026. Il a été constaté une reprise du paiement du loyer justifiant l’accord d’un délai de paiement.

Madame [O] [Z], présente à l’audience, a justifié de revenus mensuels s’élevant à environ 3 000 euros pour elle-même et 2 500 euros pour son époux. Elle a sollicité un délai de paiement en proposant d’apurer l’arriéré par des versements mensuels de 1 000 euros sur une durée de 12 mois, ce qui représente environ 416 euros par mois en plus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 30 octobre 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 31 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 17 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 5 – paragraphe résiliation – en page 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mai 2025, pour la somme en principal de 6 524,68 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes du contrat de location, les co-preneurs sont tenus solidairement au paiement des loyers, charges et sommes de toute nature résultant de la location.

L’E.P.I.C. [W] produit un décompte aux termes duquel M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] restent lui devoir la somme de 5 000, 28 euros à la date du 2 février 2026.

M. et Mme [Z] ne contestent ni le principe de la dette ni son montant.

Ils seront donc condamnés à verser à l’E.P.I.C. [W] cette somme de 5 000, 28 euros à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6 524,68 euros à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (14 mai 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au soutien de sa demande de délais de paiement, Mme [O] [Z] a indiqué percevoir des revenus mensuels de 3 000 euros et 2 500 euros pour son époux. Cette dernière a proposé un plan d’apurement rigoureux de 1 000 euros par mois sur douze mois. En outre, le relevé de compte en date du 2 février 2026 témoigne d’une volonté d’apurer la dette locative avec un versement de 1 900 euros le 31 janvier 2026. A ce titre, le demandeur a indiqué être d’accord pour la mise en place de délais de paiement.

En conséquence, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements sollicitées, M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] seront autorisés à se libérer de leur dette en 11 mensualités de 416,69 euros et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 décembre 2019 entre l’E.P.I.C [W] et M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé 21 avenue Albert 1er à 57100 THIONVILLE, sont réunies à la date du 15 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] à verser à l’E.P.I.C à titre provisionnel la somme de 5 000,28 euros (décompte arrêté le 2 février 2026, mois de janvier inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2025 sur la somme de 6 524,68 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 416,69 euros chacune et une 12e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [W] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] soit condamnés à verser à l’E.P.I.C. [W] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 449,74 euros chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [A] [Z] et Mme [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,