TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 38]

Expropriation

N° RG 24/00019 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZOQA

Jugement du :

21 Juillet 2025

Affaire :

Etablissement public METROPOLE DE [Localité 38]

C/

[O] [B] [C]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 21 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Christine CARAPITO lors des débats,

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

ENTRE :

METROPOLE DE [Localité 38]

[Adresse 5]

[Localité 29]

représentée par Maître Laurent JACQUES de la SELAS LEGA-CITE, avocats au barreau de [39]

ET :

Monsieur [O] [B] [C]

né le 03 Août 1972 à [Localité 41]

[Adresse 12]

[Localité 31]

représenté par Maître Emmanuelle DELAY de la SELARL ISEE, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 24 mai 2013, n° 2013 145-0001, l’opération de restauration immobilière à [Localité 43] et [Localité 44], [Adresse 45], réalisée par la Communauté Urbaine de [Localité 38], a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêtés en date du 19 avril 2018, n° 69-2018-04-19-001, et du 27 avril 2018, n° 69-2018-04-27-0008, le préfet du département du RHONE a prorogé pour une durée de cinq ans, à compter du 05 juin 2018, les effets de la déclaration d’utilité publique prononcée par l’arrêté n° 2013 145-0001 du 24 mai 2013.

Par arrêté en date du 21 mars 2023, n° E-2023-91, le préfet du département du RHONE a déclaré cessibles, au profit de la METROPOLE DE [Localité 38], les immeubles sis [Adresse 25].

Par ordonnance en date du 12 mai 2023, le Juge de l’expropriation du département de la SAVOIE a notamment ordonné l’expropriation des lots :

n° 26, constituant un local d’habitation ;

n° 27, constituant un local d’habitation ;

n° 6, 7 et 8, en nature de caves ;

de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 24]), cadastrée section AY n° [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [O] [C] au profit de la METROPOLE DE [Localité 38].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 février 2024, distribué le 28 février 2024, la METROPOLE DE [Localité 38] a notifié à Monsieur [O] [C] son mémoire valant offres d’indemnisation.

Par mémoire reçu au greffe le 06 juin 2024, la METROPOLE DE [Localité 38] a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à Monsieur [O] [C].

Par ordonnance rendue le 10 juin 2024, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 04 novembre 2024 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 04 novembre 2024.

A l’audience du 04 décembre 2024, la METROPOLE DE [Localité 38], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire n° 3, déposé au greffe le 03 décembre 2024 et demandé de :

débouter Monsieur [O] [C] de ses demandes ;

fixer le montant global des indemnités dues à Monsieur [O] [C] à la somme de 186 240,00 euros, se décomposant comme suit :

◦72 400,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 26 ;

◦96 000,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 27 ;

◦17 840,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Monsieur [O] [C], représenté par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse n° 3, déposé au greffe le jour de l’audience et entend voir :

à titre principal, fixer l’indemnité d’expropriation due par la METROPOLE DE [Localité 38] à la somme de 320 165,00 euros, se décomposant comme suit :

◦117 250,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 26 ;

◦172 900,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 27 ;

◦30 015,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

à titre subsidiaire, fixer l’indemnité d’expropriation due par la METROPOLE DE [Localité 38] à la somme de 297 367,50 euros, se décomposant comme suit :

◦108 875,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 26 ;

◦160 550,00 euros au titre de l’indemnité principale afférente au lot n° 27 ;

◦27 942,50 euros au titre de l’indemnité de remploi.

condamner la METROPOLE DE [Localité 38] à lui payer la somme de 616 euros, au titre de la taxe foncière pour l’année 2024 ;

condamner la METROPOLE DE [Localité 38] à lui verser la somme de 5 000,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 18 novembre 2024 et souhaite voir fixer les indemnités dues à Monsieur [O] [C] de la manière suivante :

194 700,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

20 470,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 10 février 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 12 mai 2023. Les parties n’ont pas soutenu, lors du transport ou de l’audience, que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, les lots de copropriété expropriés sont situés au sein de l’immeuble sis à l’angle des [Adresse 49], au [Adresse 23] à [Localité 42], lequel, datant du milieu du XIXème siècle, est édifié en R+2 sur un niveau de sous-sol à usage de caves et comprend treize lots d’habitation.

La parcelle sur laquelle est édifiée l’immeuble, cadastrée section [Cadastre 34], n° [Cadastre 3], est entièrement bâtie.

L’immeuble, est implanté à environ :

400 mètres des arrêts « [Localité 50] » et « [Adresse 47] » du tram [51] ;

400 mètres de l’arrêt de métro « Saxe-Gambetta », lignes B et D ;

200 mètres de l’arrêt de bus « Thibaudière », lignes C4, C12 et C14 ;

300 mètres de l’arrêt de bus « [Localité 36] », ligne 35.

Au jour du transport sur les lieux, étant rappelé que les parties n’ont pas allégué que la consistance du bien fut différente de celle qui était la sienne au 12 mai 2023, l’immeuble présente :

façade sur [Adresse 48] :

◦deux fenêtres à double battants et une fenêtre à battant simple grillagée au rez-de-chaussé, trois fenêtres à double battants aux R+1 et R+2 ; une descente d’eaux pluviales ; un lampadaire d’éclairage public ;

◦deux des fenêtres du rez-de-chaussée et du R+1 disposent de volets roulants, dont sont dépourvues les autres fenêtres ; la fenêtre du rez-de-chaussée à droite de la façade ne repose plus sur un soubassement maçonné mais sur des grilles d’aération métalliques ; elle est surmontée d’un dispositif pouvant constituer le reliquat d’un ancien store banne ;

◦le soubassement de la façade est dégradé au niveaux des compteurs, avec présence de trous, laissant notamment apparaître l’arrivée des câbles ;

◦porte en bois, d’accès au couloir commun desservant les lots du rez-de-chaussée et les escaliers conduisant au sous-sol et aux étages ;

façade sur [N] :

◦trois fenêtres au rez-de-chaussée, dont une condamnée par des planches et deux partiellement grillagée et dotées de volets roulants ; deux portes desservant des lots privatifs, l’une en PVC (celle du lot n° 27 de Monsieur [O] [C]) est partiellement vitrée, l’autre en bois, à double battants et vitrée ; quatre fenêtres à double battants aux R+1 et R+2, dont deux, au R+1, sont dotées de volets roulants, les autres fenêtres en étant dépourvues ; une descente d’eaux pluviales ; un lampadaire d’éclairage public ;

de manière générale, au delà des discordances de matériaux et d’aspect extérieur, les façades sur rue sont dégradées et vétustes, avec en particulier des enduits et peintures faïencés se décollant, quelques fissures, de nombreux tags au niveau du rez-de-chaussée, ainsi que de multiples câbles circulant en façades.

Les murs et le plafond du couloir commun d’accès à l’immeuble ont été rénovés récemment. Le sol, en carrelage, présente un état d’usage significatif, avec des carreaux fissurés, cassés ou mal jointés.

Il débouche sur une courette non couverte, où sont situées les boites aux lettres, récentes. Le sol de la cour est carrelé, en état d’usage, sans système visible d’évacuation des eaux pluviales. Les murs sont peints, vétustes, avec de nombreux décollements des enduits et peintures, raccords, etc. Des goulottes protègent les câblages électriques qui circulent de manière apparente sur les murs, de même que divers autres tuyaux.

Trois portes donnent sur la cour, l’une étant celle d’un placard technique et les deux autres celles de lots d’habitation. Une fenêtre récente, en double vitrage brisé, condamnée depuis l’intérieur, est destinée à éclairer l’un des lots.

Un escalier ancien maçonné conduit aux caves et un autre, extérieur, métallique et récent, aux coursives des étages, supportées par des jambes de force récentes. Les gardes-corps des coursives sont récents et de la même facture que l’escalier.

Les revêtements des murs des façades des étages sont en état d’usage, sans présenter le caractère lépreux des peintures du rez-de-chaussée.

Le lot n° 26, en nature de studio, est accessible par une porte depuis le couloir commun d’accès à l’immeuble. La SAS S DIAGNOSTIC a établi un certificat de superficie en date du 17 septembre 2024, retenant une surface de 16,75 m².

Il est constitué :

en entrant, sur la droite, d’une salle d’eau, avec cabine de douche, lavabo, WC et sèche-serviettes ;

en entrant, de face, une pièce de vie équipée d’un coin cuisine (plaques, évier, petit réfrigérateur et lave-vaisselle) et dotée d’une fenêtre avec store roulant donnant sur la [Adresse 46], ainsi que d’un radiateur.

Les murs sont peints, le sol carrelé. Les équipements et embellissements sont en état neuf.

Le lot n° 27, en nature de studio, est accessible par la porte en PVC partiellement vitrée donnant sur la [Adresse 46]. Il n’a pas fait l’objet d’un diagnostic de superficie récent, mais sa surface, selon l’état parcellaire annexé à l’arrêté de cessibilité, retient une surface de 26,82 m².

Cependant, Monsieur [O] [C] avance que ce lot présenterait une surface de 24,70 m².

Il convient de rappeler que les lots n° 26 et 27 sont issus de la division du lot n° 12, d’une surface initiale de 45 m², et qu’une cloison a été édifiée afin de les séparer. L’acte de vente du 29 mars 2010 fait état d’une surface de 24,70 m².

La surface de 24,70 m² sera donc retenue.

Il est constitué :

en entrant, d’une pièce de vie équipée d’un coin cuisine (évier et plaque sur meuble, hotte) et de quelques meubles (petit réfrigérateur, une table, deux lits, une colonne bibliothèque, un bureau…). Deux fenêtres avec stores roulants donnent sur la [Adresse 48], une sur la [Adresse 46]. Un radiateur. Sol carrelé, murs et plafonds peints.

au fond de la pièce, sur la gauche, une porte donne sur la salle d’eau, avec cabine de douche, lavabo, WC et sèche serviette.

Les murs sont peints, le sol carrelé. Les équipements et embellissements sont en état neuf.

Les lots n° 6 (4,75 m², hauteur sous plafond non précisée), 7 (3,34 m², hauteur sous plafond non précisée) et 8 (4,45 m², hauteur sous plafond non précisée) sont en nature de caves, accessibles depuis la cour de l’immeuble par l’escalier en maçonnerie et ont été mesurés par la SAS S DIAGNOSTIC.

Il n’a pas été possible de les visiter lors du transport sur les lieux, faute de clefs, malgré la présence des parties.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, le lot n° 26 comprend 47/1000èmes des parties communes, le lot n° 27 79/1000èmes des parties communes.

Monsieur [O] [C] fait valoir qu’il a loué ses deux appartements du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 inclus, de sorte que les locaux ne devraient pas être estimés en valeur occupée, puisqu’ils seront libres à la date de prise de possession.

La METROPOLE DE [Localité 38] argue que les deux biens étaient occupés au jour du transport sur les lieux, que le bail du lot n° 27 a été conclu le 1er septembre 2024 pour une durée d’un an et n’expirera que le 1er septembre 2025 et que les courriers de congés ne garantissent pas qu’elle pourra disposer librement des biens. Selon elle, il conviendrait de les évaluer en valeur occupée.

Le commissaire du gouvernement, retenant que les deux appartements sont loués, propose de les évaluer en valeur occupée.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 322-1 précité et d’une jurisprudence constante (Civ. 3, 11 juillet 2001, 99-70.275 ; Civ. 3, 8 juin 2006, 05-15.446 ; Civ. 3, 26 septembre 2007, 06-14.468 ; Civ. 3, 11 janvier 2023, 21-23.786 21-23.791), doit seule être prise en considération la consistance juridique du bien exproprié à la date de l’ordonnance d’expropriation, portant transfert de propriété, soit au 12 mai 2023.

A cette date, les appartements étaient libres de toute occupation et doivent donc être estimés comme tels.

La parcelle de l’immeuble comprenant le lot exproprié est situé en secteur UCe2a du PLU.

La zone UCe2 correspond à des îlots réguliers constitués par un front bâti structurant le long des rues, le plus souvent continu, cernant des cœurs d’îlots végétalisés ou partiellement bâtis (activités économiques et habitat).

Les objectifs poursuivis sont de renforcer le caractère urbain de ce tissu, en préservant un front bâti sur rue dans un esprit de continuité et de maintenir des cœurs d’îlots aérés. Il s’agit également de rechercher une animation de la rue en favorisant la mixité des fonctions urbaines.

La zone comprend deux secteurs qui se distinguent par une gestion différenciée des cœurs d’îlots. Sont admises, dans les 2 secteurs (UCe2a et UCe2b) les activités économiques et les constructions à destination d’habitation uniquement dans le secteur UCe2b.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 213-6, alinéa 1, du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est celle prévue au a de l’article L. 213-4. »

L’article L. 213-4, a), du code de l’urbanisme dispose : « La date de référence prévue à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique pour cause d’utilité publique est : […]

pour les biens non compris dans une [zone d’aménagement différé], la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; »

En l’espèce, le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain au regard du PLU applicable de sorte que la date de référence applicable est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La dernière décision modifiant le PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 38], affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, a été adoptée le 13 mai 2019 et est devenue opposable aux tiers le 18 juin 2019.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié

En l’espèce, il est constant que les lots de copropriété n° 26 et 27 étaient à destination d’habitation à la date du 18 juin 2019.

Cette destination ressort d’ailleurs de l’acte modificatif de l’état descriptif de division du 29 mars 2010.

Les caves n’ont pas changé de destination.

Par conséquent, il sera retenu que les biens expropriés doivent être évalués selon leur usage effectif au 18 juin 2019, à savoir deux appartements et trois caves.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, les parties ont fondé leurs estimations respectives de la valeur vénale des lots expropriés par comparaison avec d’autres biens, de sorte que cette méthode sera adoptée par la juridiction.

La METROPOLE DE [Localité 38] se réfère, pour le lot n° 26 (16,75 m²), aux actes de mutation suivants :

vente du 28 juillet 2022, d’un appartement de 18,81 m² sis [Adresse 17] à [Localité 42], au prix de 95 000,00 euros, soit 5 050,50 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 16 mai 2024, d’un appartement de 15 m² sis [Adresse 16] à [Localité 42], au prix de 78 860,00 euros, soit 5 174,54 € / m² ;

La METROPOLE DE [Localité 38] souligne que ce bien serait topique pour être situé en rez-de-chaussée, à une cinquantaine de mètres de celui exproprié.

Terme n° 1 du commissaire du Gouvernement.

vente du 05 septembre 2023, d’un appartement de 20 m² sis [Adresse 6] à [Adresse 40] ([Adresse 30]), au prix de 124 800,00 euros, soit 6 230,65 € / m² ;

Terme n° 3 du commissaire du Gouvernement.

vente du 07 mai 2024, d’un appartement de 19 m² sis [Adresse 7] à [Localité 42], au prix de 107 000,00 euros, soit 5 631,58 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, du fait de l’éloignement de 233 mètres du bien exproprié et du nombre de transactions disponibles dans un rayon de 100 mètres, propose de l’écarter.

aboutissant à

prix moyen : 5 522 € / m² ;

prix médian : 5 403,06 € / m²

Elle propose de retenir le prix médian et d’y appliquer un abattement de 20%, pour tenir compte de son occupation, soit une évaluation à 72 400 euros (16,75 * 5 403,06 = 90 501,255 €, arrondie à 90 500 * 0,8 = 72 400 €).

Le commissaire du Gouvernement, en raison de la conclusion d’un bail meublé, propose de n’appliquer qu’un abattement de 10%.

Pour le lot n° 27 (24,70 m²), elle se prévaut des cessions suivantes, intervenues dans un rayon de 300 mètres du bien exproprié :

vente du 12 juin 2023, d’un appartement de 28 m² sis [Adresse 14] à [Localité 42], au prix de 134 775,00 euros, soit 4 813,39 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 14] à [Localité 42], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 15 mai 2023, d’un appartement de 20,46 m² sis [Adresse 32] à [Localité 42], au prix de 102 500,00 euros, soit 5 009,77 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 16 février 2023, d’un appartement de 18,75 m² et d’un appartement de 18,81 m² sis [Adresse 7] à [Localité 42], au prix de 175 000,00 euros, soit 4 659,21 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 03 juillet 2023 (15 septembre 2023), d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 18] à [Localité 42], au prix de 188 000,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Terme n° 5 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus, et n° 4 de Monsieur [O] [C].

vente du 03 juillet 2023, d’un appartement de 25 m² sis [Adresse 2] à [Localité 42], au prix de 126 000,00 euros, soit 5 040,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

aboutissant à

prix moyen : 5 323,33 € / m² ;

prix médian : 5 000,00 € / m²

Elle ajoute qu’en ne retenant que les appartements de 23 à 25 m² vendus entre le mois de janvier 2023 et le mois de juillet 2024 dans un rayon de 300 mètres, sont pertinentes :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 25 m², sis [Adresse 13] à [Localité 42], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Terme n° 4 du commissaire du Gouvernement et n° 3 de Monsieur [O] [C].

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 14] à [Localité 42], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 26 décembre 2023, d’un appartement de 23 m² sis [Adresse 33] à [Localité 42], au prix de 108 350,00 euros, soit 4 698,61 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que le bien est situé à 233 mètres du bien exproprié et au 5ème étage, de sorte qu’il considère que d’autres cessions sont plus pertinentes et propose de l’écarter.

vente du 24 mars 2023, d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 4] à [Localité 42], au prix de 102 330,00 euros, soit 3 963,21 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement note que ce bien est situé dans un immeuble construit en 1993, qui ne correspond pas aux caractéristique de celui exproprié. Il ajoute que l’immeuble constitue une résidence étudiante et fait l’objet d’un bail commercial.

vente du 03 juillet 2023 (15 septembre 2023), d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 18] à [Localité 42], au prix de 188 000,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Déjà cité par la METROPOLE DE [Localité 38] en terme n° 9, terme n° 5 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus.

aboutissant à

prix moyen : 4 836,82 € / m² ;

prix médian : 4 818,36 € / m².

Elle propose de retenir une surface de 24 m², un prix de 5 000 € / m² et d’y appliquer un abattement de 20%, pour tenir compte de son occupation, soit une évaluation à 96 000 euros (24 * 5 000 = 120 000 € * 0,8 = 96 000 €).

Le commissaire du Gouvernement, en raison de la conclusion d’un bail meublé, propose de n’appliquer qu’un abattement de 10%.

Monsieur [O] [C], pour le lot n° 26, à titre principal, se réfère à l’offre de la METROPOLE DE LYON, acceptée par la SCI AMC le 25 mars 2024, portant sur un appartement en souplex au sein de l’immeuble du [Adresse 23], dont le prix a été fixé à 7 500 € / m², sans que le traité d’adhésion ne soit établi, selon lui pour empêcher qu’il ne serve de terme de comparaison.

Il demande à voir fixer le prix de son lot n° 26 à 7 000 € / m², soit 117 250,00 euros

A titre subsidiaire, il invoque, outre les transactions 1 à 4 de la METROPOLE DE [Localité 38], les deux suivantes :

vente du 09 septembre 2022, d’un appartement de 16,04 m², sis [Adresse 13] à [Localité 42], au prix de 114 400,00 euros, soit 6 975,06 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement, au regard de l’évolution rapide du marché lyonnais du nombre de transactions, propose de ne retenir que les ventes conclues à partir du mois de septembre 2023 et d’écarter cette transaction.

vente du 30 juin 2023, d’un appartement de 13,74 m², sis [Adresse 15] à [Localité 42], au prix de 115 000,00 euros, soit 8 369,00 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose que le studio dispose d’une mezzanine, dont la surface n’est pas mentionnée à l’acte de vente, et se trouve au 1er étage. Il rappelle que si la transaction est plus récente, le nombre de mutations à partir du mois de septembre 2023 est suffisant pour fixer le prix du bien exproprié. Il poursuit en critiquant le prix anormalement élevé du bien par rapport aux autres ventes citées. Il conclut qu’il conviendrait de ne pas retenir cette transaction pour comparaison.

aboutissant à

prix moyen : 6 238,61 € / m² ;

prix médian : 6 168,62 € / m².

Il demande de voir fixer le prix de son lot n° 26 à 6 500 € / m², soit 108 875,00 euros.

Pour le lot n° 27, Monsieur [O] [C] prétend, à titre principal, à l’application d’un prix de 7 000,00 € / m², soit une estimation à 172 090,00 euros.

A titre subsidiaire, il sollicite la prise en compte de :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 25 m², sis [Adresse 13] à [Localité 42], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Terme n° 11 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 4 du commissaire du Gouvernement.

vente du 03 juillet 2023 (15 septembre 2023), d’un appartement de 26 m² sis [Adresse 20] [Localité 1], au prix de 188 000,00 euros, soit 7 242,50 € / m² ;

Terme n° 9 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 5 du commissaire du Gouvernement, ce dernier opérant une rectification de la surface et du prix au mètre carré avant de l’exclure des termes qu’il avait initialement retenus.

vente du 21 décembre 2023, d’un appartement de 24,25 m², sis [Adresse 22] [Localité 42], au prix de 135 000,00 euros, soit 5 567,01 € / m² ;

Terme n° 6 du commissaire du Gouvernement.

vente du 03 juillet 2023, d’un appartement de 25 m² sis [Adresse 2] à [Localité 42], au prix de 126 000,00 euros, soit 5 040,00 € / m² ;

Terme n° 15 de la METROPOLE DE [Localité 38].

vente du 05 septembre 2023, d’un appartement de 20 m² sis [Adresse 6] à [Localité 42], au prix de 124 800,00 euros, soit 6 230,65 € / m² ;

Terme n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 3 du commissaire du Gouvernement.

Le commissaire du Gouvernement objecte que cette transaction est déjà utilisée pour évaluer le lot n° 26 et que la différence de taille entre les deux appartements ne permet pas d’employer cette transaction à deux reprises.

vente du 18 septembre 2023, d’un appartement de 22 m² sis [Adresse 8] à [Localité 42], au prix de 149 000,00 euros, soit 6 772,73 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que le bien est situé à 225 mètres du bien exproprié, au 1er étage, dispose d’une mezzanine et développe une surface de 29,96 m². Il propose de ne pas retenir cette vente comme terme de comparaison.

aboutissant à

prix moyen : 6 037,24 € / m² ;

prix médian : 6 021,75 € / m² ;

à mettre en parallèle de :

la vente par la SCI STROBOLI à la METROPOLE DE LYON de son appartement de 20 m², en état d’usage avancé et occupé, sis au sein de l’immeuble du [Adresse 26], au prix de 5 000,00 € / m² ;

l’offre acceptée par la SCI AMC pour son souplex de 22 m² au prix de 7 500,00 € / m².

En considération de quoi, il demande à voir fixer le prix de son lot n° 27 à 6 500 € / m², soit 160 550,00 euros.

Pour sa part, le commissaire du Gouvernement a procédé, pour le lot n° 26, à la recherche de ventes intervenues de septembre 2023 à août 2024, dans un rayon de 150 mètres autour du bien exproprié, et portant sur des appartements de 10 à 20 m², situés dans des immeubles construits avant 1930. Sur cette base, il propose :

vente du 16 mai 2024, d’un appartement de 15,24 m² sis [Adresse 16] à [Localité 42], au prix de 78 860,00 euros, soit 5 174,54 € / m² ;

Terme n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 38].

Le commissaire du Gouvernement note que le bien est situé en rez-de-chaussée, dispose d’un jardin privatif de 3,35 m² et se trouve à 49 mètres du bien exproprié.

vente du 6 décembre 2023, d’un appartement de 17,02 m² sis [Adresse 27] à [Localité 42], au prix de 78 860,00 euros, soit 4 994,12 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement explique qu’il s’agit d’un studio en 1er étage, vendu occupé, à 81 mètres du bien exproprié.

vente du 05 septembre 2023, d’un appartement de 20,03 m² sis [Adresse 6] à [Localité 42], au prix de 124 800,00 euros, soit 6 230,65 € / m² ;

Terme n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 7 de Monsieur [O] [C].

Le commissaire du Gouvernement explique qu’il s’agit d’un appartement au 3ème étage, que les combles situés au dessus ont été en partie ouverts pour créer un espace nuit avec vélux, à 148 mètres du bien exproprié.

aboutissant à :

prix moyen : 5 466,44 € / m² ;

prix médian : 5 174,54 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement souligne que la moyenne est tirée vers le haut par le terme n° 3, situé dans un immeuble plus récent que celui du bien exproprié (1930 contre 1840), à une certaine distance et dont la surface, plus élevée, ne tient pas compte de l’espace nuit aménagé dans les combles.

Il propose donc de retenir le prix médian, qui correspond à son terme n° 1 et au terme n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 38], particulièrement adapté pour être situé en rez-de-chaussée.

Il applique, du fait de la location du bien de Monsieur [O] [C], un abattement de 10% et retient un prix de 4 657,50 € / m², soit 78 013,13 euros, arrondis à 78 000,00 euros, pour le lot.

Pour le lot n° 27, le commissaire du Gouvernement a recherché des ventes intervenues de septembre 2023 à août 2024, dans un rayon de 100 mètres autour du bien exproprié, et portant sur des appartements de 21 et 33 m², situés dans des immeubles construits avant 1930. Sur cette base, il propose :

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 24,68 m², sis [Adresse 13] à [Localité 42], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

Terme n° 11 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 3 de Monsieur [O] [C].

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il s’agit d’un studio en rez-de-chaussée, à 54 mètres du bien exproprié.

vente du 15 septembre 2023, d’un appartement de 30,68 m² sis [Adresse 19] [Localité 42], au prix de 188 305,00 euros, soit 6 137,71 € / m² ;

Terme n° 9 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 4 de Monsieur [O] [C].

Le commissaire du Gouvernement expose qu’il s’agit d’un studio au 2ème étage d’un immeuble rénové par une société de promotion / marchand de biens, à 11 mètres du bien exproprié.

vente du 21 décembre 2023, d’un appartement de 24,25 m², sis [Adresse 21] à [Adresse 40] [Localité 1], au prix de 135 000,00 euros, soit 5 567,01 € / m² ;

Terme n° 5 de Monsieur [O] [C].

Le commissaire du Gouvernement expose qu’il s’agit d’un studio au 1er étage d’un immeuble à 18 mètres du bien exproprié.

vente du 23 avril 2024, d’un appartement de 32,28 m², sis [Adresse 9] à [Localité 42], au prix de 170 000,00 euros, soit 5 266,42 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose qu’il s’agit d’un appartement au 3ème étage d’un immeuble, à 43 mètres du bien exproprié.

vente du 19 janvier 2024, d’un appartement de 30,79 m², sis [Adresse 10] à [Adresse 40] [Localité 1], au prix de 160 000,00 euros, soit 5 196,49 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement expose qu’il s’agit d’un appartement au 2ème étage d’un immeuble, à 32 mètres du bien exproprié.

vente du 15 novembre 2023, d’un appartement de 30,35 m², sis [Adresse 28] à [Localité 42], au prix de 140 000,00 euros, soit 4 612,85 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement précise qu’il s’agit d’un appartement de 2 pièces en rez-de-chaussée, à 79 mètres du bien exproprié.

aboutissant à :

prix moyen : 5 376,43 € / m² ;

prix médian : 5 372,27 € / m² ;

Le commissaire du Gouvernement considère que la valeur de son terme n° 5 est élevée par rapport à celle des autres biens, ce qu’il explique par la rénovation complète et récente (postérieure à 2020) de l’immeuble, dont les prestations se rapprochent d’une construction neuve.

Ce terme exclu, il obtient :

prix moyen : 5 224,18 € / m² ;

prix médian : 5 266,42 € / m² ;

et propose de retenir la valeur de 5 250 € / m², intermédiaire entre la moyenne et la médiane.

Il applique, du fait de la location du bien de Monsieur [O] [C], un abattement de 10% et retient un prix de 4 725,00 € / m², soit 116 707,50 euros, arrondis à 116 700,00 euros, pour le lot.

*****

En premier lieu, la METROPOLE DE LYON a produit ses mémoires valant offres, les courriers d’acceptation et les traités d’adhésion à l’expropriation conclus avec Monsieur [F] [G] le 08 juillet 2024, et la SCI STRIOLI le 29 juillet 2024, pour différents lots au sein de l’immeuble du [Adresse 23].

Il en ressort :

Monsieur [F] [G] lot n° 20, studio de 23 m² au 2ème étage : 5 500 € / m², du fait de la possibilité d’aménager les combles au dessus de l’appartement ;

Monsieur [F] [G] lot n° 23, studio de 23 m² au 2ème étage : 5 000 € / m² ;

SCI SRIOLI lot n° 18, studio de 20 m² au 1er étage : 5 000 € / m² (cave intégrée).

La METROPOLE DE LYON a par ailleurs adressé un mémoire valant offre à la SCI AMC, pour son lot n° 13, constituant, selon le règlement de copropriété, un appartement de 22 m² en rez-de-chaussée, et les lots n° 3, 4, 5, 9 et 10, soit cinq caves, au prix de 7 500 € / m² de l’appartement.

La SCI AMC a accepté l’offre, en précisant que son appartement faisait 24 m² et était aménagé en souplex, deux caves ayant été intégrées à l’appartement du rez-de-chaussée. La visite des lieux lors du transport a permis de constater que l’appartement avait été refait à neuf à l’issue de lourds travaux de réaménagement nécessaires pour y intégrer les caves. La partie en sous-sol est parfaitement habitable.

Cependant, il n’est pas justifié de l’autorisation du Syndicat des copropriétaires pour procéder à ces travaux, qui portent atteinte au plancher, partie commune, et modifient la destination de caves.

De plus, le prix de 157 000,00 euros ne correspond pas à un appartement en rez-de-chaussée, mais à un souplex, dont la surface exacte, loi carrez ou habitable, n’est pas connue, de sorte que sa valorisation au mètre carré ne peut être déterminée.

En outre, aucun traité d’adhésion à l’expropriation n’a été conclu entre la METROPOLE DE LYON et la SCI AMC, sans que la cause de ce retard ne soit expliquée, ni que Monsieur [O] [C] ne démontre qu’il s’agisse d’une manœuvre frauduleuse de l’expropriant pour éviter que cette transaction ne serve de terme de comparaison.

Enfin, la valeur de 7 500 € / m², calculée sur la base d’une surface de 22 m² qui n’est plus d’actualité, apparaît très élevée par rapport à celle des très nombreuses autres transactions avancées par les parties.

Seuls s’en rapprochent ou la surpassent les prix au mètre carré :

du terme n° 2 de Monsieur [O] [C] (8 369,00 € / m²), qui est le plus petit de tous ceux cités et dont le commissaire du Gouvernement a souligné qu’il ne tenait pas compte de la surface aménagée en mezzanine ;

du terme n° 9 de la METROPOLE DE [Localité 38] / n° 4 de Monsieur [O] [C], qui ne retiennent qu’une surface de 26 m² (7 242,50 € / m²), quand le commissaire du Gouvernement adopte une surface de 30,68 m² (6 137,71 € / m²) et note que l’immeuble a fait l’objet d’une rénovation complète, l’appartement bénéficiant désormais d’un bon DPE (classe énergétique D, gaz à effet de serre A) ;

du terme n° 8 de Monsieur [O] [C], qui ne retient qu’une surface de 22 m² (6 772,73 € / m²), alors que le commissaire du Gouvernement fait état de la présence d’une mezzanine et d’une surface de 29,96 m² (4 973,30 € / m²) ;

ce dont il ressort qu’un tel prix ne peut être atteint que moyennant l’existence d’une surface aménagée non prise en compte dans le calcul de la superficie privative des lots de copropriété vendus.

Dès lors, il ne sera pas tenu compte de l’offre acceptée par la SCI AMC, qui n’a pas fait l’objet d’une vente ou d’un protocole définitif et dont le prix au mètre carré est pour le moins incertain.

En deuxième lieu :

lot n° 26 :

◦le terme n° 1 de la METROPOLE DE [Localité 38] sera écarté en raison de son ancienneté et de l’évolution rapide et notable du marché immobilier lyonnais ;

◦le terme n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 38], adopté par Monsieur [O] [C] et le commissaire du Gouvernement, le sera également par la juridiction ;

◦le terme n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 38], est adopté puis écarté par le commissaire du Gouvernement. En raison de l’aménagement des combles en une surface utile non pris en compte dans la superficie de l’appartement, le prix au mètre carré du bien apparaît anormalement élevé par rapport à celui des autres transactions citées. De ce fait, il ne sera pas retenu.

◦le terme n° 4 de la METROPOLE DE [Localité 38] est distant de 233 mètres du bien exproprié. Si cette distance est réduite, elle conduit à rapprocher significativement le bien du [Adresse 37] et de l’arrêt de métro Saxe-Gambetta. De plus, l’appartement est situé au 2ème étage de l’immeuble. D’autres transactions portant sur des biens situés dans un périmètre plus restreint autour du [Adresse 23] apparaissent plus appropriées pour évaluer la valeur vénale de lot n° 26. Ainsi, cette transaction ne sera pas retenue dans le panel des termes de comparaison ;

◦le terme n° 1 de Monsieur [O] [C] sera écarté en raison de son ancienneté et de l’évolution rapide et notable du marché immobilier lyonnais, qui ne lui permettent pas de refléter fidèlement la valeur vénale du lot ;

◦le terme n° 2 de Monsieur [O] [C] est plus récent mais dispose d’une mezzanine, caractéristique qui influence la fixation de son prix sans être prise en considération dans le calcul de sa surface à mentionnée à l’acte de vente (surface loi Carrez). De plus, il s’agit d’un bien de très petite superficie, ce qui amplifie la distorsion du prix au mètre carré. A titre d’exemple, si une surface de mezzanine de 4,20 m², soit 2 * 2,10 m, était prise en compte, le prix chuterait de 8 369 € / m² à 6 388,89 € / m². De ce fait, cette transaction ne pourra servir de terme de comparaison ;

◦les termes n° 1 du commissaire du Gouvernement correspond au terme n° 2 de la METROPOLE DE [Localité 38], déjà adopté ;

◦le terme n° 2 du commissaire du Gouvernement sera retenu en raison de sa consistance comparable à celle du lot n°26 ;

◦les termes n° 3 du commissaire du Gouvernement correspond aux termes n° 3 de la METROPOLE DE [Localité 38] et n° 7 de Monsieur [O] [C]. Il a été écarté au regard de sa consistance et de son incidence sur la détermination de son prix au mètre carré ;

◦le traité d’adhésion conclu entre la METROPOLE DE LYON et la SCI SRIOLI, qui concerne un appartement de 20 m² situé dans le même immeuble que le lot exproprié, s’avère encore particulièrement pertinent pour apprécier la valeur dudit lot.

lot n° 27 :

◦les termes n° 5, 6, 7 et 10 de la METROPOLE DE [Localité 38] résultent de transactions conclues depuis le mois de mai / juin 2023, ayant donc environ deux ans, et qui portent sur des biens dont la consistance et la localisation les rendent comparables au lot exproprié. La différence de deux mois entre la date retenue par le commissaire du Gouvernement pour établir son panel et celle de juin 2023 n’est pas suffisante pour disqualifier ces transactions, dont la fraîcheur par rapport à la date de la présente décision leur permet de conserver une pertinence certaine en dépit des évolutions récentes du marché ;

◦le terme n° 9 (avec rectification de date et de surface) de la METROPOLE DE [Localité 38], n° 4 de Monsieur [O] [C] et n° 5 du commissaire du Gouvernement, est situé dans un immeuble ayant fait l’objet d’une rénovation complète. Il présente un prix anormalement élevé par rapport aux autres ventes citées (écart d’environ 570 € / m², avec le terme n° 6 de la METROPOLE DE [Localité 38], 2ème plus cher du panel). Son incidence statistique a d’ailleurs conduit le commissaire du Gouvernement à l’exclure, après l’avoir, dans un premier temps, intégré à ses termes de comparaison. Dès lors, la consistance de ce bien et le prix de vente qui en est le reflet n’apparaissent pas comparables au lot n° 27 exproprié. La transaction sera écartée ;

◦le terme n° 8 de la METROPOLE DE [Localité 38] sera écarté, la vente, conclue au mois de février 2023, étant antérieure de plus de deux ans par rapport à la présente décision et de plus de six mois par rapport au panel établi par le commissaire du Gouvernement ;

◦les termes n° 11 et 12 de la METROPOLE DE [Localité 38] seront encore retenus parmi les actes de mutation idoines à l’évaluation du lot n° 27 ;

◦le terme n° 13 de la METROPOLE DE [Localité 38], du fait de son éloignement relatif, de sa situation en 5ème étage et du nombre de mutations intervenues dans un périmètre plus restreint autour du bien exproprié, sera considéré comme ne relevant pas de ceux les plus appropriés ;

◦le terme n° 14 de la METROPOLE DE [Localité 38], appartement au sein d’une résidence étudiante construite en 1993 et faisant l’objet d’un bail commercial, ne présente pas une consistance comparable à celle du lot exproprié et sera écarté ;

◦le terme n° 15 de la METROPOLE DE [Localité 38] est déjà retenu comme terme n° 9 ;

◦les termes n° 3, 4, 5 et 6 de Monsieur [O] [C] ont déjà été retenus pour l’évaluation du lot n° 27, le terme n° 4 sous réserve de son incidence statistique ;

◦le terme n° 7 de Monsieur [O] [C] a été retenu pour l’évaluation du lot de copropriété n° 26 et sera exclu du panel des références employées pour le lot n° 27, dont la surface n’est pas comparable ;

◦le terme n° 8 de Monsieur [O] [C] est éloigné et sujet à une difficulté d’appréciation de son prix au mètre carré, du fait de la présence d’une mezzanine non prise en compte dans la superficie de l’appartement, alors qu’elle participe à la création de surface utile et à la valorisation du bien. Ces écueils et incertitudes commandent de ne pas faire usage de cette vente pour déterminer la valeur vénale du lot exproprié ;

◦les termes n° 4, 5 et 6 du commissaire du Gouvernement ont déjà été retenus pour l’évaluation du lot n° 27, le terme n° 5 sous réserve de son incidence statistique ;

◦les termes 7, 8 et 9 du commissaire du Gouvernement, de par leur caractère récent, la proximité et la consistance des biens vendus, sont tout à fait adaptés à l’évaluation du lot n° 27 et seront retenus ;

◦le traité d’adhésion conclu entre la METROPOLE DE [Localité 38] et Monsieur [F] [G] pour le lot n° 23, qui concerne un appartement de 23 m² situé dans le même immeuble que le lot exproprié, s’avère encore particulièrement pertinent pour apprécier la valeur dudit lot ;

◦le même traité ne sera pas retenu pour ce qui est du lot n° 20, dans la mesure où sa valorisation tient compte d’une éventuelle possibilité d’aménagement des combles, dont la réalité n’est pas démontrée et qui fait l’objet de débats entre les parties.

En troisième lieu, il résulte des termes précédemment retenus :

lot n° 26 :

vente du 16 mai 2024, d’un appartement de 15,24 m² sis [Adresse 16] à [Localité 42], au prix de 78 860,00 euros, soit 5 174,54 € / m² ;

vente du 6 décembre 2023, d’un appartement de 17,02 m² sis [Adresse 27] à [Localité 42], au prix de 78 860,00 euros, soit 4 994,12 € / m² ;

traité d’adhésion du 29 juillet 2024 entre la METROPOLE DE LYON et la SCI SRIOLI, concernant un appartement de 20 m² sis [Adresse 23] à LYON (69007), au prix de 100 00,00 euros, soit 5 000 € / m² ;

soit :

prix moyen : 5 056,22 € / m² ;

prix médian : 5 000,00 € / m².

En raison du caractère particulièrement congruent du prix résultant du traité d’adhésion du 29 juillet 2024, qui porte sur un appartement du même immeuble, qui n’a pas été rénové aussi récemment mais a l’avantage de ne pas être situé en rez-de-chaussée, facteur de moins-value en l’absence d’aménagement PMR et d’espace extérieur, le prix médian sera retenu.

Il a par ailleurs été vu que le bien devait être évalué libre de toute occupation, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement afin de tenir compte des frais qu’engendrerait cette situation.

La valeur vénale du lot n° 26 sera évaluée à 83 750,00 euros (16,75 * 5 000).

lot n° 27 :

vente du 12 juin 2023, d’un appartement de 28 m² sis [Adresse 14] à [Localité 42], au prix de 134 775,00 euros, soit 4 813,39 € / m² ;

vente du 20 juillet 2023, d’un appartement de 24 m² sis [Adresse 14] à [Localité 42], au prix de 124 270,00 euros, soit 5 177,92 € / m² ;

vente du 15 mai 2023, d’un appartement de 20,46 m² sis [Adresse 32] à [Localité 42], au prix de 102 500,00 euros, soit 5 009,77 € / m² ;

vente du 03 juillet 2023, d’un appartement de 25 m² sis [Adresse 2] à [Localité 42], au prix de 126 000,00 euros, soit 5 040,00 € / m² ;

vente du 30 octobre 2023, d’un appartement de 24,68 m², sis [Adresse 13] à [Adresse 40] [Localité 1], au prix de 135 200,00 euros, soit 5 478,12 € / m² ;

vente du 21 décembre 2023, d’un appartement de 24,25 m², sis [Adresse 21] à [Adresse 40] [Localité 1], au prix de 135 000,00 euros, soit 5 567,01 € / m² ;

vente du 23 avril 2024, d’un appartement de 32,28 m², sis [Adresse 9] à [Adresse 40] [Localité 1], au prix de 170 000,00 euros, soit 5 266,42 € / m² ;

vente du 19 janvier 2024, d’un appartement de 30,79 m², sis [Adresse 11] ([Adresse 30]), au prix de 160 000,00 euros, soit 5 196,49 € / m² ;

vente du 15 novembre 2023, d’un appartement de 30,35 m², sis [Adresse 28] à [Localité 42], au prix de 140 000,00 euros, soit 4 612,85 € / m² ;

traité d’adhésion du 08 juillet 2024 entre la METROPOLE DE [Localité 38] et Monsieur [F] [G], concernant un appartement de 23 m² sis [Adresse 23] à [Localité 42], au prix de 115 00,00 euros, soit 5 000 € / m² ;

soit :

prix moyen : 5 116,20 € / m² ;

prix médian : 5 108,96 € / m².

La proximité des prix moyen et médian témoigne de l’équilibre du panel des termes de comparaison retenus.

Par ailleurs, il appert que le prix au mètre carré du terme n° 9 (avec rectification de date et de surface) de la METROPOLE DE [Localité 38], n° 4 de Monsieur [O] [C] et n° 5 du commissaire du Gouvernement (6 137,71 € / m²), serait supérieur d’environ :

1 000,00 euros par rapport aux prix moyen et médian ;

570,00 euros par rapport au prix du terme de comparaison le plus cher du panel (n° 9).

En outre, l’écart entre les prix moyen et médian et :

le terme le plus cher du panel (n° 9) est d’environ 457 € / m² ;

le terme le moins cher du panel (n° 12) est d’environ 497 € / m² ;

de sorte que l’écart entre le prix au mètre carré de cette transaction et celui du terme n° 9 du panel est supérieur à l’écart entre les extrêmes du panel et les prix moyen et médian.

Ces données confirment le bien fondé de son exclusion des termes de comparaison pertinents, comme l’avait retenu le commissaire du Gouvernement.

Partant, eu égard à la situation en rez-de-chaussée du lot n° 27 de Monsieur [O] [C], au fait que sa porte donne directement sur la voie publique, à l’état des parties communes de l’immeuble, qui ont fait l’objet de travaux mais en appellent d’autres (Civ. 3, 3 avril 2025, 23-23.206), et au prix auquel a été conclu le traité d’adhésion du 08 juillet 2024, la valeur vénale du lot n° 27 exproprié sera évaluée à hauteur de 5 000,00 € / m².

A ce titre, il est rappelé que le bien devant être apprécié libre de toute occupation, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement afin de tenir compte des frais qu’engendrerait cette situation.

La valeur vénale du lot est donc évaluée à 123 500,00 euros (24,7 * 5 000).

L’indemnisation de la dépossession des trois caves n’appelle pas d’indemnité distincte de celles accordée pour les deux appartements, ces lots devant être considérés comme accessoires de ceux d’habitation.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par la METROPOLE DE [Localité 38] à Monsieur [O] [C] à 207 250,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, les biens n’étaient pas destinés à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et sollicité par le Défendeur, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par la METROPOLE DE [Localité 38] à Monsieur [O] [C] à la somme de 21 725,00 euros.

Sur la demande au titre de la taxe foncière

L’article L. 222-2, alinéa 1, du code de l’expropriation dispose : « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. »

L’article 1415 du code général des impôts énonce : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. »

L’article 1400, I, du même code précise : « Sous réserve des dispositions des articles 1403 et 1404, toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. »

L’article 1402 du même code ajoute : « Les mutations cadastrales consécutives aux mutations de propriété sont faites à la diligence des propriétaires intéressés. Aucune modification à la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier. »

Ainsi, l’article 1403 du même code, dérogeant à l’article 1400, I, prévoit : « Tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière, sauf leur recours contre le nouveau propriétaire. »

Il résulte de ces textes qu’à compter de l’année suivant celle au cours de la quelle a été prise l’ordonnance d’expropriation, qui opère transfert immédiat de la propriété du bien exproprié, l’exproprié n’est en principe plus débiteur de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il n’est plus propriétaire.

Pour autant, dès lors que le paiement par celui-ci de la taxe foncière ne constitue pas un préjudice direct causé par l’expropriation, mais résulte de l’absence de publication de l’acte translatif de propriété par l’expropriant, la restitution de la taxe foncière versée par l’exproprié depuis l’ordonnance d’expropriation, en raison de l’absence de publication de cette ordonnance, relève de la compétence des juridictions administratives.

En l’espèce, le paiement par Monsieur [O] [C] de la taxe foncière pour l’année 2024 ne constitue pas un préjudice découlant directement de l’expropriation, mais la conséquence de l’absence de publication, à la diligence de la METROPOLE DE [Localité 38], de l’ordonnance d’expropriation du 12 mai 2023.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En l’espèce, la METROPOLE DE [Localité 38] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, bien que la METROPOLE DE [Localité 38] soit condamnée aux dépens, l’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par la METROPOLE DE [Localité 38] à Monsieur [O] [C] pour les lots de copropriété

n° 26, constituant un local d’habitation ;

n° 27, constituant un local d’habitation ;

n° 6, 7 et 8, en nature de caves ;

de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 24]), parcelle cadastrée section [Cadastre 35] ;

à la somme de 228 975,00 euros, se décomposant comme suit :

207 250,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

21 725,00 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE la METROPOLE DE [Localité 38] et Monsieur [O] [C] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

DEBOUTE Monsieur [O] [C] de sa demande au titre du remboursement de la taxe foncière ;

CONDAMNE la METROPOLE DE [Localité 38] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 38], le 21 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT