TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 21/05004

N° Portalis 352J-W-B7F-CUFU7

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [P] [V] [J] [D] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Monsieur [K] [J] [C] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentés par Maître Olivier DE BAECQUE de l’AARPI DE BAECQUE BELLEC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0218

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 5]

[Localité 8]

La S.C.I. ANAPO

[Adresse 3]

[Localité 7]

La S.C.I. SUNRISE

[Adresse 3]

[Localité 7]

La S.C.I. LES CISEAUX

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentés par Maître Corinne GABBAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0646

Décision du 05 Février 2026

2ème chambre

N° RG 21/05004 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUFU7

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. Jérôme HAYEM, Vice-Président

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge

assistés de Madame Adélie LERESTIF, Greffière.

DEBATS

A l’audience collégiale du 27 Novembre 2025, tenue publiquement Jerôme HAYEM a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, prorogé au 05 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

[B] [H] était propriétaire de lots dépendant d’une copropriété sise à [Localité 9].

Elle a procédé aux ventes suivantes:

Date

Biens vendus

Surface Carrez en m²

Prix en millier d’euro

Acquéreur

23-02-17

un logement (lot 36)

35,24

365

société Anapo

06-09-17

un logement (lot 40)

17,05

130

société Anapo

13-07-18

un logement (lot 41)

29,11

210

société Sunrise

12-07-19

un logement (lot 37) et une cave (lot 55) sous réserve du droit d’usage et d’habitation viager conservé par la venderesse

28,51

225

société Les Ciseaux

Toutes les sociétés acquéreuses ont pour gérant [Z] [O].

Le 3 avril 2020, elle a été placée sous tutelle et la mesure de protection a été publiée au répertoire civil le 4 mars 2021.

Elle est décédée le 14 mai 2020, laissant pour lui succéder:

[K] et [P] [U], ses petits neveux.

Par actes de commissaire de justice du 9 avril 2021, [K] et [P] [U] ont assigné les sociétés Anapo, Sunrise et Les Ciseaux et [Z] [O] devant le tribunal de céans aux fins, en l’état de leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 août 2024, de:

prononcer la nullité des trois ventes postérieures à celle du 23 février 2017,condamner solidairement [Z] [O] et la société Anapo à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 6 septembre 2017:67.200 euros en restitution de la jouissance du lot vendu,50.063,30 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement [Z] [O] et la société Sunrise à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 13 juillet 2018:73.000 euros en restitution de la jouissance du lot vendu,79.470,30 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement [Z] [O] et la société Les Ciseaux à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 12 juillet 2019:34.000 euros en restitution de la jouissance du lot vendu,70.697,55 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner [Z] [O] à leur verser à chacun une indemnité de 245.231,15 euros en réparation de leur préjudice matériel et moral au titre de l’article 1850 du code civil,condamner solidairement les défendeurs à leur verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, [Z] [O] et les sociétés Anapo, Sunrise et Les Ciseaux (ci-après les acquéreurs) demandent au tribunal de:

rejeter les demandes,condamner solidairement [K] et [P] [U] à verser une somme de 22.366 à la société Les Ciseaux à titre de dommages et intérêts,les condamner solidairement à leur verser une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries fixée au 27 novembre suivant.

Décision du 05 Février 2026

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A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

Le délibéré a été prorogé au 5 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les conclusions des consorts [U] notifiées par voie électronique le 30 août 2024;

Vu les conclusions des acquéreurs notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024;

1°) Sur l’insanité d’esprit

Les consorts [U] font valoir:

qu’en 2018, la défunte présentait des troubles neuro-cognitifs et une démence sévères,qu’elle a été placée sous tutelle le 3 avril 2020,que sa banque a fait un signalement le 8 juillet 2019,qu’une assistante sociale a constaté le 13 août 2019 qu’elle avait des troubles de la mémoire et ne se souvenait plus du prix de la vente conclue en 2018,que, selon un certificat médical du 28 octobre 2019, ses facultés cognitives étaient effondrées, elle était grabataire, avait des troubles de la mémoire important, n’était plus en état d’exprimer sa volonté,que, compte tenu de la gravité des troubles constatés dès 2018, elle était nécessairement insane en septembre 2017, que, d’ailleurs, son insanité remonte à 2014, année à partir de laquelle elle a eu besoin d’une assistance à domicile.

Les acquéreurs opposent:

que les documents produits n’établissent pas une insanité au jour des actes litigieux,qu’en 2018, la défunte avait un score au test MMS de 21 sur 30, soit une atteinte cognitive légère,qu’en juin 2019, un médecin a attesté qu’elle était apte à procéder à une vente immobilière,que la nécessité d’une aide à domicile ne prouve pas en soi une atteinte cognitive,que la sanité d’esprit de la défunte est établie par des certificats médicaux émis peu de temps avant chaque vente,que la dégradation constatée est postérieure aux ventes.

Sur ce, l’article 414–1 du code civil dispose que pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit.

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Une assistante sociale a constaté le 24 juillet 2019, soit 12 jours après la vente litigieuse de 2019, que [B] [H] ne connaissait ni le montant de sa retraite ou du salaire de son auxiliaire de vie ni le prix de la vente pourtant conclue peu de temps auparavant.

Aussi, il résulte de l’examen médical de [B] [H] du 28 octobre 2019 fait au cours d’une procédure de protection que si un contact superficiel avec elle pouvait sembler normal, un questionnement simple mais précis montrait qu’elle avait perdu tout contact avec les réalités financières et avait une mémoire récente gravement défaillante.

Certes, selon un certificat médical du 18 juin 2019, [B] [H] ne présentait aucune altération de ses facultés supérieures et était apte à gérer ses affaires.

Cependant, ce certificat n’est aucunement circonstancié et peut parfaitement avoir été délivré sur la foi d’un simple contact superficiel avec la patiente non révélateur de la pathologie dont elle souffrait déjà.

Ainsi, il est établi par les constatations de l’assistante sociale faites le 24 juillet 2019, que les anomalies détectées par l’examen médical d’octobre 2019 étaient déjà présentes à cette date, et donc dans les 12 jours précédent, soit au jour de la vente litigieuse de 2019.

Il convient donc d’annuler cette vente.

Pour le surplus, aucune pièce ne permet de faire remontrer les troubles constatés en octobre 2019 à 2018 et 2017.

Les ventes du 6 septembre 2017 et 13 juillet 2018 ne sauraient donc être annulées pour insanité d’esprit de la venderesse.

2°) Sur le dol

Il n’y a pas lieu de statuer sur le dol s’agissant de la vente de 2019 déjà annulée en 1° pour insanité d’esprit.

Les consorts [U] se prévalent de dols par réticence et par manoeuvres.

2.1°) Sur le dol par réticence

Les consorts [U] font valoir:

que les contrats conclus entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, date d’entrée en vigueur de la loi n° 2018–187 portant notamment modification du dol, peuvent être annulés pour réticence dolosive sur la valeur de la prestation, si bien que, rapportée à une vente, la nullité pour réticence dolosive sur le prix peut être prononcée,que [B] [H] a été trompée sur la valeur des biens vendus par réticence dolosive des acquéreurs.

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Les deux autres ventes arguées de nullité ont été conclues après le 1er octobre 2016 mais avant le 1er octobre 2018.

Il convient donc statuer sur la validité de ces actes en considération de la législation alors en vigueur aux jours de leur formation.

L’article 1112–1 du code civil déjà en vigueur au jour de conclusion des actes litigieux dispose que les parties ne sont pas tenues à un devoir d’information sur « l’estimation de la valeur de la prestation » convenue.

L’article 1137 du code civil était alors rédigé comme suit:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’article 1139 du même code était le suivant:

« L’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat ».

Il résulte du second de ces textes que le dol est soit une erreur provoquée, c’est le cas du dol par manoeuvre ou mensonge, soit une erreur spontanée et non révélée, c’est le cas du dol par réticence.

Si le dernier de ces textes admet expressément que l’erreur puisse porter sur la valeur d’une prestation, c’est à la condition que cette dernière « résulte » du dol, c’est-à-dire qu’elle ait été provoquée par lui. Il ne s’évince donc pas de ce texte que le législateur ait expressément voulu qu’une erreur spontanée sur la valeur d’une prestation puisse être sanctionnée au titre du dol.

Par ailleurs, ne peut pas faire l’objet d’une dissimulation au sens de l’article 1137 du code civil un renseignement que la loi exclut du devoir précontractuel d’information pesant sur les parties.

Or, l’article 1112–1 du code civil exclut de ce devoir « l’estimation de la valeur de la prestation » convenue.

Ainsi, en l’état des textes applicables aux jours de conclusion des actes litigieux, il ne peut y avoir de dol par réticence sur l’estimation de la valeur des prestations convenues, et donc, s’agissant de ventes, par, réticence sur le prix.

Dès lors, les demandes en nullité pour dol par réticence ne sauraient prospérer.

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2.2°) Sur le dol par manoeuvre

Les consorts [U] exposent:

que [B] [H] n’a pas été conseillée lors de la conclusion des ventes, que les ventes ont été reçues par un notaire exerçant à [Localité 10] ignorant des prix parisiens et sans comparution de la venderesse représentée à l’acte, que c’est [Z] [O] qui a choisi le notaire instrumentaire,que, ce faisant, [Z] a manoeuvré de façon à priver [B] [H] de tout conseil de façon à la tromper sur la valeur des biens.

Sur ce, il résulte de l’article 1137 précité que pour qu’il y ait dol, les manoeuvres ou mensonges doivent avoir provoqué l’erreur de la victime.

En l’espèce, les manoeuvres dont se prévalent les consorts [U] n’ont pas eu pour conséquence de provoquer dans l’esprit de [B] [H] une représentation inexacte de la valeur des biens vendus mais, à suivre leur thèse, d’empêcher qu’elle puisse être détrompée par des tiers quant à sa représentation inexacte spontanée.

Les faits allégués ne peuvent donc être constitutifs de dol par manoeuvre.

En réalité, sous couvert de dol par manoeuvre, les consorts [U] se plaignent encore d’un dol par réticence qui, pour les motifs exposés en 2.1°, ne peut être retenu.

La demande en nullité pour dol par manoeuvre doit donc être rejetée.

De tels actes ne sauraient constituer des manoeuvres faute de provoquer une erreur

3°) Sur les restitutions consécutives à l’annulation de la vente de 2019

Au visa de l’article 1352–3 du code civil, les consorts [U] observent:

qu’ils doivent avoir restitution de la jouissance et des fruits des biens vendus dont a bénéficié l’acquéreur du 4 novembre 2021, jour de sa prise de possession, jusqu’au mois de septembre 2024,que la valeur locative du bien étant de 1.000 euros par mois, la somme due est de 34.000 euros.

Les acquéreurs répliquent:

que les valeurs locatives alléguées ne tiennent pas compte du médiocre état des biens.

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Sur ce, l’article 1352–3 du code civil dispose que la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance qui doit être évaluée au jour où le juge statue.

La vente du 12 juillet 2019 étant annulée, la société Les Ciseaux doit restituer aux consorts [U] la valeur de la jouissance des biens vendus.

Il s’agit d’un appartement de 28,51 m² et d’une cave sis [Adresse 2] à [Localité 9].

La valeur locative d’un tel bien dans un état d’usage normal, compte tenu de sa surface et sa localisation, peut être estimée à 1.000 euros par mois.

Afin d’établir le mauvais état des biens, les acquéreurs produisent des photos de locaux.

Cependant, il n’est pas établi que les locaux photographiés correspondent à ceux vendus.

Il convient donc de retenir une valeur de jouissance de 1.000 euros par mois.

Il est constant que la période de jouissance part du 4 novembre 2021 pour aller jusqu’au 30 septembre 2024, soit 2ans, 10 mois et 26 jours, soit 34,87 mois.

La somme due est donc de 34.870 euros (1.000 x 34,87).

Les consorts [U] sollicitant une somme de 30.000 euros, il y a lieu de condamner la société Les Ciseaux au paiement de cette somme afin de ne pas statuer ultra petita.

N’étant pas partie à la vente annulée, [Z] [O] ne saurait être condamné aux restitutions consécutives à l’annulation.

4°) Sur les préjudices consécutifs à la conclusion des ventes

Au visa de l’article 1178 alinéa 4 du code civil, les consorts [U] font valoir:

que les acquéreurs ont exploité la vulnérabilité de [B] [H],qu’en conséquence, ni la défunte ni eux n’ont pas pu jouir des biens vendus et exercer leurs prérogatives de propriétaire, vendre les biens au moment opportun,que le préjudice matériel doit être estimé par année à 7 % de la valeur des biens dont ils ont été privés par référence au rendement que pourrait produire une placement du montant de la valeur des biens,qu’en outre ils ont subi chacun un préjudice moral en raison de l’indignation et la peine que suscite chez eux l’exploitation de la vulnérabilité de leur grand tante, que le préjudice est de 45.000 euros en raison des trois ventes litigieuses, soit un préjudice moral de 15.000 euros par vente,que, pour chaque vente nulle, chaque société acquéreuse doit être condamnée solidairement avec [Z] [O] à les indemniser des préjudices subis.

Sur ce, l’article 1178 alinéa 4 du code civil prévoit que la partie à un contrat annulé lésée peut, indépendamment de l’annulation, réclamer réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité.

L’article 1240 du même code oblige l’auteur d’une faute à en réparer les conséquences dommageables. Sa responsabilité suppose outre une faute et un dommage l’existence d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’espèce, il ne saurait être fait droit aux demandes s’agissant des biens dont la vente n’est pas annulée.

Il n’y a lieu de discuter que des demandes afférentes aux biens vendus en 2019.

Par le jeu de la condamnation prononcée en 3° au titre des restitutions, les consorts [U] sont placés dans la situation qui aurait été la leur en l’absence de vente quant à la jouissance du bien.

Ils ne peuvent donc se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Par ailleurs, si leur auteur et eux ont perdu un temps la possibilité de vendre leurs biens, ils ont aussi corrélativement bénéficié d’un capital qu’ils ont pu placer et obtenir ainsi le rendement qu’ils soutiennent avoir perdu. Ce préjudice ne peut donc être accueilli.

En définitive, les préjudices matériels allégués sont totalement inexistants.

S’agissant de leur préjudice moral, il résulte de l’acte de notoriété que le notaire chargé du règlement de la succession a dû avoir recours aux services d’un généalogiste afin d’établir la dévolution de la succession. C’est sur des signalements des services sociaux de la ville de [Localité 9] et de la banque de la défunte qu’une procédure de protection a été engagée par le procureur de la République. Enfin, et l’assistante sociale ayant visité [B] [H] le 24 juillet 2019 et le médecin l’ayant examinée le 28 octobre suivant ont constaté son isolement.

Par ailleurs, les consorts [U] ne justifient nullement d’une quelconque proximité affective avec leur grand tante.

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Il apparaît ainsi qu’ils étaient éloignés d’elle et ne se préoccupaient nullement de son sort.

Par suite, la réalité du préjudice moral allégué n’est pas établi.

La demande indemnitaire doit donc être entièrement rejetée.

5°) Sur la responsabilité de [Z] [O] au titre de l’article 1850 du code civil

Les consorts [U] exposent:

que le gérant d’une société civile est responsable individuellement envers les tiers des fautes commises dans sa gestion,que [Z] [O] a commis des fautes en concluant pour le compte des sociétés acquéreuses les ventes litigieuses,que le préjudice subi en conséquence de ces fautes est celui exposés par eux en 4°,que [Z] doit être condamné à réparation.

Sur ce, pour les motifs exposés en 4°, les préjudices allégués sont inexistants.

La demande doit donc être rejetée.

6°) Sur la responsabilité des consorts [U]

Au visa de l’article 1240 du code civil, les acquéreurs indiquent:

que les consorts [U] n’ont libéré que le 4 novembre 2021, les biens vendus à la société Les Ciseaux en 2019,que la société Les Ciseaux a ainsi été privée de la jouissance de son bien, du 14 mai 2020, jour du décès de la venderesse, au 4 novembre 2021,que le préjudice de jouissance est de 22.236 euros.

Sur ce, la vente de 2019 étant nulle, la société Les Ciseaux n’a jamais eu droit à la jouissance des biens vendus.

Sa demande doit donc être rejetée.

7°) Sur les autres demandes

L’équité commande de laisser à la charge des consorts [U] la charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

PRONONCE la nullité de la vente conclue le 12 juillet 2019 entre [B] [H] et la société Les Ciseaux portant sur les biens suivants:

les lots n° 37 et 55 dépendant d’une copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 9] et cadastrée section BJ n°[Cadastre 6];

CONDAMNE la société Les Ciseaux à verser à [K] et [P] [U] une somme de 34.000 euros à titre des restitution de jouissance;

DÉBOUTE [K] et [P] [U] de leurs demandes tendant à:

prononcer la nullité de la vente conclue 6 septembre 2017 entre [B] [H] et la société Anapo et de la vente conclue le 13 juillet 2018 entre [B] [H] et la société Sunrise,condamner solidairement [Z] [O] et la société Anapo à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 6 septembre 2017:67.200 euros en restitution de la jouissance du lot vendu,50.063,30 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement [Z] [O] et la société Sunrise à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 13 juillet 2018:73.000 euros en restitution de la jouissance du lot vendu,79.470,30 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner solidairement [Z] [O] et la société Les Ciseaux à leur verser les sommes suivantes en raison de la vente du 12 juillet 2019:70.697,55 euros en réparation de préjudice matériel,15.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral,condamner [Z] [O] à leur verser à chacun une indemnité de 245.231,15 euros en réparation de leur préjudice matériel et moral au titre de l’article 1850 du code civil,condamner solidairement les défendeurs à leur verser une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE [Z] [O] et les sociétés Anapo, Sunrise et Les Ciseaux demandent au tribunal de:

condamner solidairement [K] et [P] [U] à verser une somme de 22.366 euros à la société Les Ciseaux à titre de dommages et intérêts,les condamner solidairement à leur verser une somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum [Z] [O] et les sociétés Anapo, Sunrise et Les Ciseaux;

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2026

La Greffière Le Président

Adélie LERESTIF Jérôme HAYEM