TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00260 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7CA

ORDONNANCE DE REFERE N°26/367

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. VIVEST ANCIENNEMENT LOGIEST, demeurant 15 Sente à My – 57000 METZ

Rep/assistant : M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [X], demeurant 18 rue Boris Vian – 57525 TALANGE, comparant en personne

Madame [M] [N] épouse [X], demeurant 18 rue Boris Vian – 57525 TALANGE, comparante en personne

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 octobre 2011, la société LOGIEST aux droits de laquelle vient la société VIVEST (ci-après la S.A. VIVEST) a donné à bail à Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] un appartement à usage d’habitation avec jardin ainsi qu’un stationnement extérieur situés au 18 rue Boris Vian à TALANGE, pour un loyer mensuel de 546,30 euros et 23,67 euros de provision sur charges outre un loyer mensuel de 78,81 euros au titre de la place de stationnement et de 13,58 euros au titre du jardin.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. VIVEST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 août 2025, elle a ensuite fait assigner Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 13 juin 2025 en application de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 et à la date du 13 juillet 2025 en application de l’article 24 de ce même texte,

En conséquence,

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’évacuation des locataires et de tout occupant de leur chef dans les délais prévus par le Livre IV du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner par provision les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 3 820,87 euros correspondant à l’arriéré et/ou indemnités d’occupation échues depuis la résiliation du bail augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure signifiée par commissaire de justice le 13 mai 2025,

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 788,14 euros à compter de la résiliation du bail consécutive au jeu de la clause résolutoire, chaque indemnité mensuelle étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé,

— dire et juger que cette indemnité d’occupation sera révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, y compris les frais du commandement de payer délivré par commissaire de justice en date du 13 mai 2025,

— condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 mars 2026.

La S.A. VIVEST, assistée de son conseil, indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] comparaissent en personne et indiquent avoir d’ores et déjà versé la somme de 1 000 euros par mois au bailleur par l’intermédiaire d’ACTA. Ils proposent de verser la somme mensuelle de 1 500 euros à compter de mars 2026 pour solder leur dette locative.

Un bordereau de carence concernant le diagnostic social et financier a été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ

L’assignation ayant été délivrée le 12 août 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 13 août 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A. VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 25 octobre 2011 contient une clause résolutoire (5- Début et fin de la location – La résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2025, pour la somme en principal de 3 844,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 juillet 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

La S.A. VIVEST produit un décompte aux termes duquel Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] restent lui devoir la somme de 3 820,87 euros à la date du 1er juillet 2025.

Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la S.A. VIVEST la somme de 3 820,87 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux et indiquent avoir repris le paiement de leur loyer courant, en versant notamment la somme de 1 000 euros au mois de février 2026. Ils proposent de verser la somme mensuelle de 1 500 euros à compter de mars 2026 pour régler leur dette locative, soit un surplus de 711,86 euros par rapport à leur loyer et charges mensuels de 788,14 euros.

La S.A. VIVEST indique ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités par les défendeurs.

Il y a par ailleurs lieu de relever que depuis le commandement de payer délivré aux défendeurs le 13 mai 2025, l’arriéré locatif n’a pas augmenté, ce qui tend à démontrer la volonté de Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] d’apurer leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments, Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 5 mensualités de 711,86 euros et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, la S.A. VIVEST sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2011 entre la société LOGIEST aux droits de laquelle vient la société VIVEST et Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi qu’un stationnement extérieur et un jardin situés au 18 rue Boris Vian à TALANGE sont réunies à la date du 14 juillet 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] à verser à la S.A. VIVEST à titre provisionnel la somme de 3.820,87 euros (décompte arrêté au 1er juillet 2025, incluant juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 711,86 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. VIVEST puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] soient condamnés à verser à la S.A. VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 788,14 euros, outre le montant de leurs consommations d’eau réelles mensuelles, le bailleur étant autorisé à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [M] [N] épouse [X] et Monsieur [T] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS la S.A. VIVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,