TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00226 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6WR

ORDONNANCE DE REFERE N°26/27

DU : 16 Janvier 2026

MOSELIS

C/

[O] [D]

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16/01/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles – BP 25040 – 57071 METZ CEDEX 03

Rep/assistant : Mme [W] [C] munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [D], demeurant 4 Place Roland – 57100 THIONVILLE, non comparante

Date des débats : 18 Novembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

MOSELIS a donné à bail à Madame [O] [D] un appartement à usage d’habitation situé au 4 Place Roland – Llogement n°18 Etage n°3 – 57100 THIONVILLE par contrat du 16 mars 2023, pour un loyer mensuel de 416,42€ et 190,61€ d’acompte sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, MOSELIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 21 février 2025.

La situation d’impayés a été signalée à la Caisse aux allocations familiales le 22 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 9 septembre 2025, MOSELIS a ensuite fait assigner Madame [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 22 avril 2025 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner la défenderesse en vertu de l’article 849 du Code de procédure civile à lui payer la somme provisionnelle de 6 674,40€ (loyers et charges impayés suivant décompte actualisé arrêté au 26 août 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner la défenderesse à payer à compter du 1er mai 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 445,02€ identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 21 février 2025, l’assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision,

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 10 septembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 novembre 2025.

MOSELIS, représenté par Madame [C] dûment munie d’un pouvoir en ce sens, dépose un décompte actualisé à la somme de 7 514,27€ au 14 novembre 2025.

Bien que régulièrement citée en étude le 9 septembre 2025, Madame [O] [D] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DE LA DÉFENDERESSE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, MOSELIS justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 16 mars 2023 contient une clause résolutoire (Article 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 2 857,59 €.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 avril 2025.

Par ailleurs, Madame [O] [D], non comparante, ne produit aucun élément sur sa situation actuelle, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [O] [D] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Madame [O] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 514,27 € à la date du 14 novembre 2025.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 7 514,27 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2 857,59€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [O] [D] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [O] [D] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 445,02€, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant pour l’heure purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2023 entre MOSELIS et Madame [O] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 4 Place Roland 57100 THIONVILLE sont réunies à la date du 22 avril 2025;

ORDONNONS à Madame [O] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [O] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, MOSELIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à verser à MOSELIS à titre provisionnel la somme de 7 514,27 € (décompte arrêté au 14 novembre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2 857,59€ et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 avril 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 445,02€ ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à payer à MOSELIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, chaque terme portant intérêt à compter de sa date d’exigibilité, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM;

CONDAMNONS Madame [O] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,