TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00607 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6PJ

Minute : 26/273

JUGEMENT

Du :02 Avril 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 02 Avril 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 03 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Madame [J] [Q], demeurant 1 Place Patton – 57100 THIONVILLE

représentée par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT-ROCHE-GIORIA, avocats au barreau de METZ

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Madame [E] [A], demeurant 63 A Avenue Comte de Bertier – 57100 THIONVILLE, non comparante

Monsieur [N] [A], demeurant 63 A Avenue Comte de Bertier – 57100 THIONVILLE, non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 10 décembre 2018, Mme [J] [Q] a donné à bail à M. [N] [A] et Mme [E] [A] un local à usage d’habitation sis 47 rue Fridjof NANSEN 57970 YUTZ, moyennant un loyer mensuel de 509€ outre 120€ de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude les 5 et 14 août 2025, Mme [J] [Q] a fait assigner M. [N] [A] et Mme [E] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville, au visa des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

Déclarer son action recevable et bien fondée,Condamner solidairement les défendeurs à lui payer au titre de la régularisation des charges locatives, la somme de 6.692,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de la première mise en demeure, sur la somme de 5.080,41 euros et de l’assignation pour le surplus,Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3.253 euros au titre des travaux de remise en état, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,Condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens de l’instance au visa de l’article 696 du même Code.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse dénonce une absence de versement des provisions de charges par les locataires malgré relances, outre des dégradations locatives qui leur sont imputables, et se prévaut à ce titre d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie et d’un devis pour justifier le montant des réparations locatives sollicitées.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026.

Mme [J] [Q], représentée par son conseil, maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance.

M. [N] [A] et Mme [E] [A], bien que régulièrement cités, ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution des défendeurs

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputé contradictoire.

Sur les demandes en paiement

Sur les provisions pour charges

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alinéa 6 « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. », tandis que l’article 7 de la même loi oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil prévoit en outre que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il est constant que suivant acte sous seing privé daté du 10 décembre 2018, Mme [J] [Q] a donné à bail à M. [N] [A] et Mme [E] [A] un local à usage d’habitation sis 47 rue Fridjof NANSEN 57970 YUTZ, moyennant un loyer mensuel de 509€ outre 120€ de provision sur charges.

— Charges au titre de l’année 2022

A ce titre, Mme [Q] produit un décompte comprenant les charges pour l’année 2022 mentionnant un solde débiteur de 2.635,41 euros.

Toutefois, elle ne verse aux débats que des justificatifs afférents au chauffage, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier les montants relatifs à la taxe ordures ménagères, aux relevés de consommation d’eau et d’électricité.

Dans ces conditions, après déduction du versement d’un acompte de provisions à hauteur de 1.440 euros, Mme [J] [Q] justifie d’une créance à l’encontre de M. [N] [A] et Mme [E] [A] d’un montant de 1.794,37 euros au titre des charges annuelles pour l’année 2022.

— Charges au titre de l’année 2023

Elle produit également un décompte de charges pour l’année 2023 mentionnant un solde débiteur de 3.885 euros, ainsi que des justificatifs au titre de la taxe ordures ménagères, du chauffage, de l’eau ainsi que des relevés manuscrits pour les frais d’électricité et frais de ménage.

Dans ces conditions, après déduction du versement d’un acompte de provisions à hauteur de 1.440 euros, Mme [J] [Q] justifie d’une créance à l’encontre de M. [N] [A] et Mme [E] [A] d’un montant de 2.445 euros au titre des charges annuelles pour l’année 2023, et justifie d’une relance à ce titre par courrier du 24 novembre 2024.

— Charges au titre de l’année 2024

Elle produit également un décompte de charges pour l’année 2024 mentionnant un solde débiteur de 3.052,32 euros, ainsi que des justificatifs des frais de ménage, un décompte manuscrit pour les frais d’électricité et des factures afférentes, les factures relatives à la consommation d’eau, le justificatif individuel des frais de chauffage et le relevé de taxe foncière 2024 mentionnant la taxe ordures ménagères.

Dans ces conditions, après déduction de l’acompte versé au titre des provisions sur charges à hauteur de 1.440 euros, Mme [Q] justifie d’une créance à l’encontre de M. [N] [A] et Mme [E] [A] d’un montant de 1.612,32 euros au titre des charges annuelles pour l’année 2024, et justifie d’une relance à ce titre par courrier du 24 novembre 2024.

Mme [Q] justifie également d’une augmentation du loyer de 509 euros à 526 euros à compter du 1er janvier 2024 suivant courrier IMMOBILIERE METROPOLE du 23 octobre 2023, outre une provision sur charges de 180 euros.

Il est justifié de relances et de mise en demeure par courrier du 20 décembre 2024 des défendeurs au titre du paiement de ces sommes.

Dans ces conditions, il convient de condamner M. [N] [A] et Mme [E] [A] au paiement de la somme de 5.851,69 euros (1.794,37 + 2.445 euros + 1.612,32 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, date de première mise en demeure.

En considération de la clause de solidarité prévue à l’article XI du contrat de bail susvisé, M. [N] [A] et Mme [E] [A] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

— Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 6 et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 « Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

« Le locataire est obligé :

(…)

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;»

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Mme [J] [Q] sollicite la condamnation de M. [N] [A] et Mme [E] [A] au paiement des travaux de remise en état du logement.

A ce titre, elle produit un état des lieux d’entrée daté du 2 janvier 2019 et un état des lieux de sortie établi le 6 janvier 2025, signé par un seul locataire ;

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que :

s’agissant de l’entrée du logement : elle présentait, lors de l’état d’entrée des lieux, un plafond blanc, des murs et un sol PVC en très bon état ; l’interphone, le détecteur et la porte portaient la mention « RAS » (rien à signaler) ; à l’état des lieux de sortie, il était indiqué pour l’ensemble des items, la mention « RAS » à l’exception des murs pour lesquels était signalée une usure ; il était fait état en outre d’une prise défaite du mur et d’une lampe non fonctionnelle ;s’agissant de la chambre : elle présentait, lors de l’état d’entrée des lieux, un plafond blanc, des murs tapissés et un parquet en très bon état ; rien n’était à signaler s’agissant du radiateur, de la porte, de la fenêtre et du volet ; il était indiqué la présence de 4 trous pour la tringle et le lustre en place ; à l’état des lieux de sortie, il était indiqué pour l’ensemble des items, la mention « RAS » à l’exception des murs et des plinthes dont l’état était signalé avec la mention « MOK » ; les commentaires faisaient mention de traces d’humidité au niveau des plafonds, des murs et des plinthes, ainsi qu’une usure normale au niveau des radiateurs, ainsi qu’un cache manquant pour un interrupteur ; s’agissant du salon : il se trouvait dans un état similaire à la chambre lors de l’état d’entrée des lieux ; à l’état des lieux de sortie, il était mentionné sous « pièce principale » la mention « RAS » pour l’ensemble des items à l’exception :des murs pour lesquels il était fait état d’une usure, de trous rebouchés et d’une grosse trace d’humidité ;des radiateurs qui présentaient des traces d’usure ;d’une prise qui était à refixer et de la présence de 4 trous ;s’agissant de la cuisine : elle présentait, lors de l’état d’entrée des lieux, un plafond blanc, des murs tapissés, un sol en PVC en très bon état ; rien n’était à signaler s’agissant du cumulus, de la VMC, du lustre en place, du volet et de la fenêtre, de la porte, de l’évier, du meuble sous évier ; à l’état des lieux de sortie, il était indiqué la présence d’une tâche au niveau du plafond, de la salissure et des trous rebouchés au niveau des murs, des marques et des trous au niveau du sol en PVC, un mauvais état des radiateurs, de la salissure au niveau de la VMC ; les mentions relatives à la fenêtre et les volets ne sont pas lisibles ; s’agissant de l’équipement de la cuisine il était noté un état correct et des traces d’humidité à la jonction du meuble et du mur s’agissant du meuble bas, de l’évier et de la robinetterie ;s’agissant de la salle de bains : elle présentait, lors de l’état d’entrée des lieux, des murs peints partie haute, une faïence murale, une baignoire et une paroi en très bon état ; rien n’était à signaler s’agissant du radiateur et des spots ; le meuble lavabo était en bon état d’usage avec un tiroir abîmé ; à l’état des lieux de sortie, il était indiqué la présence de trous rebouchés et de la peinture écaillée au niveau des murs, ainsi que des traces noires au niveau de la faïence de la baignoire ; la paroi de la baignoire était fonctionnelle mais présentait des tâches noires et il était indiqué qu’il fallait la changer ; l’abattant des WC était à refixer mais en bon état ; le lavabo était neuf suite à son remplacement par le locataire ; il était noté de l’usure et des traces d’eau au niveau du meuble sous lavabo, ainsi que d’autres mentions illisibles ; il était fait état de salissure au niveau de la VMC ; de manière générale, il était constaté des traces d’humidité dans tout l’appartement ; il était indiqué qu’un constat d’huissier était joint.

Ces éléments permettent de retenir l’existence de dégradations locatives imputables à M. [N] [A] et Mme [E] [A].

Toutefois, si ces dégradations du revêtement des sols, des plafonds et des murs, eu égard à leurs configurations, leurs emplacements sont la conséquence directe de la jouissance de M. [N] [A] et Mme [E] [A], il convient de tenir compte de l’usure normale et de la vétusté au regard de la durée d’occupation des lieux (six années).

Pour justifier du montant réclamé au titre des travaux de remise en état, Mme [J] [Q] verse un devis [Z] [U] établi le 9 février 2025 portant sur la somme de 3.762 euros au titre de travaux de peinture.

Compte tenu, de la vétusté et de l’usure normale, M. [N] [A] et Mme [E] [A] seront condamnés solidairement à verser la somme de 1.881 euros à Mme [J] [Q] au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [A] et Mme [E] [A], parties succombantes au principal et défaillantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [N] [A] et Mme [E] [A] seront également condamnés in solidum à verser à Mme [J] [Q] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire dans l’ensemble de leurs dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [N] [A] et Mme [E] [A] à verser à Mme [J] [Q] la somme de 5.851,69 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2022, 2023 et 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.080,41 euros à compter du 20 décembre 2024, date de première mise en demeure, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [A] et Mme [E] [A] à verser à Mme [J] [Q] la somme de 1.881 euros au titre des dégradations locatives, vec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [A] et Mme [E] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [A] et Mme [E] [A] à verser à Mme [J] [Q] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,