TRIBUNAL JUDICIAIRE DE

THONON-LES-BAINS

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

DU 22 Juillet 2025

N° 25/00074

N° RG 24/01018 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E6B7

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Nous, François BOURIAUD, Président du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS Juge de la Mise en Etat, assisté de Coralie MICHEL Greffière ;

Vu l’instance pendante,

ENTRE

[Z] [K]

domicilié [Adresse 2]

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

représenté par Maître Maria ONGARO, avocate au barreau de THONON-LES-BAINS plaidante

ET

[B] [P]

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

représenté par la SAS MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON LES BAINS plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Vu l’assignation délivrée le 18 avril 2024 à monsieur [B] [P] à la requête de monsieur [Z] [K], afin d’obtenir la condamnation du défendeur à exécuter un certain nombre d’obligations lui incombant en sa qualité de bailleur dans le cadre du bail professionnel conclu entre les parties le 15 novembre 2013 et portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Vu les conclusions d’incident aux fins de mesures provisoires notifiées le 3 février 2025 par monsieur [Z] [K] ;

Vu la convocation des parties à l’audience d’incident du juge de la mise en état ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience du 17 juin 2025 par monsieur [Z] [K] et dans lesquelles celui-ci demande au juge de la mise en état de l’autoriser à consigner les loyers sur le compte séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 5] jusqu’à parfait achèvement des travaux d’étanchéité des fenêtres et de changement des stores et du parquet ou à titre subsidiaire jusqu’à l’expiration du bail le 15 novembre 2025, de l’autoriser à réaliser les travaux précités aux frais du bailleur, en tout état de cause d’ordonner la réduction du loyer à hauteur de 50% jusqu’à l’issue de la procédure à titre d’indemnisation du trouble de jouissance et de condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au remboursement des deux procès-verbaux de constat ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience par monsieur [B] [P] et dans lesquelles celui-ci demande au juge de la mise en état de déclarer irrecevables les prétentions formées par monsieur [Z] [K] dans le cadre de la procédure d’incident ou à défaut de les rejeter, en tout état de cause de le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu l’article 789,4° et du code de procédure civile ;

Vu les articles 1222, 1719, 1720 et 1728 du code civil ;

Le moyen de défense tiré de l’impossibilité pour le juge de la mise en état, compte-tenu des pouvoirs qui lui sont conférés par le premier texte susvisé, d’ordonner les mesures sollicitées par le demandeur constitue une défense au fond, susceptible d’entraîner le rejet de la demande, et non une fin de non-recevoir puisqu’il ne concerne pas le droit d’agir du demandeur.

Dans le cadre d’un bail professionnel soumis aux dispositions de droit commun du bail prévues par le code civil, le bailleur est tenu, sauf stipulation contractuelle contraire, d’entretenir le local en bon état de réparation et d’effectuer dans le local toutes les réparations nécessaires autres que les réparations locatives. Le locataire est lui tenu d’effectuer les réparations locatives et les menues réparations sauf si elles ne sont rendues nécessaires que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, il ressort des deux procès-verbaux de constat que les locaux loués sont en mauvais état et notamment que certains des stores sont déchirés, que les manivelles pour les déplier ne fonctionnent plus correctement, que le parquet est à certains endroits décollé ou déchiré et que les fenêtres ne ferment plus correctement et laissent passer l’air et l’eau. Toutes les réparations qui touchent au clos et au couvert ne peuvent constituer des réparations locatives et incombent nécessairement au bailleur. Il en va ainsi notamment des réparations concernant les fenêtres, les parquets, les balcons et terrasses et les stores. En outre, il ne peut être contesté que le mauvais état des locaux est lié à la vétusté dès lors qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée établi le 5 décembre 2013 que les locaux étaient déjà à cette date en état d’usage (il est ainsi fréquemment indiqué « état moyen » ou « état d’usage » pour les revêtements et éléments d’équipement) et que cet état s’est nécessairement détérioré au cours des onze années qui ont suivi dès lors que le bailleur ne justifie aucunement au cours de cette période avoir fait réaliser des travaux de rénovation et de remise à niveau réels et sérieux.

Le juge de la mise en état ne dispose pas cependant, comme le juge des référés, du pouvoir de condamner le débiteur d’une obligation de faire non sérieusement contestable à exécuter cette obligation. Le juge de la mise en état peut seulement ordonner toute mesure provisoire même conservatoire. Une telle mesure a pour objet de traiter une situation qui ne peut attendre le jugement au fond du tribunal judiciaire, et qui nécessite donc une certaine urgence. Une telle mesure ne peut en outre anticiper sur la future décision de la formation de jugement statuant au fond.

Seul le changement des fenêtres et des stores présente un caractère d’urgence, notamment pour permettre à l’ensemble des personnes travaillant dans les locaux de bénéficier d’un confort thermique compatible avec des conditions normales de travail. Les autres travaux et mesures sollicités peuvent attendre la décision au fond et ce d’autant que le congé délivré par le bailleur pour le 15 novembre 2025 est de nature à changer l’objet des demandes dont le tribunal judiciaire est saisi. Il conviendra donc d’autoriser le demandeur à faire réaliser les travaux de changement des menuiseries extérieures et des volets roulants tels que décrits dans les devis n°577 et n°578 versés aux débats.

Seule la formation de jugement statuant au fond pourra en revanche se prononcer sur l’imputation du coût de ces travaux au locataire ou au bailleur. La réduction définitive du loyer afin de réparer le préjudice de jouissance subi par le demandeur relève également de l’office de la formation de jugement statuant au fond. Ces demandes seront donc rejetées.

Le compte entre les parties qui sera effectué par la formation de jugement (et ce d’autant que le congé délivré est de nature à priver d’objet les demandes au titre des travaux et de ne laisser subsister que des demandes indemnitaires) est susceptible d’aboutir à un solde en faveur du locataire. Afin de garantir le paiement de ce solde, il y aura lieu d’autoriser monsieur [Z] [K] à consigner le loyer dû, à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu’à l’expiration du bail ou en tout cas, jusqu’à ce que la décision au fond soit rendue, entre les mains de monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, du Genevois et du Léman.

Sur les demandes accessoires :

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Monsieur [B] [P] succombant, il sera condamné aux dépens de la procédure d’incident, débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné à ce même titre à payer à monsieur [Z] [K] une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 500 euros.

Le remboursement ou l’indemnisation des frais exposés par une partie pour se constituer les preuves nécessaires au succès de ses prétentions relève soit des dépens soit des frais irrépétibles et ne peut donner lieu à condamnation disctincte. La demande formée par monsieur [Z] [K] au titre du remboursement des frais de constat sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Nous, François BOURIAUD, juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et non susceptible de recours indépendamment du jugement au fond,

Autorisons monsieur [Z] [K] à faire réaliser dans les locaux objets du bail les travaux de changement des menuiseries extérieures et des volets roulants tels que décrits dans les devis n°577 et n°578 versés aux débats ;

Disons qu’il appartiendra à la formation de jugement statuant au fond d’imputer le coût de ces travaux au preneur ou au bailleur ;

Autorisons monsieur [Z] [K] à consigner sur le compte séquestre de monsieur le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Thonon-les-Bains, du Genevois et du Léman les sommes dues au titre des loyers échus à compter de la date de la présente ordonnance et jusqu’à l’expiration du bail ou jusqu’à ce que la formation de jugement statuant au fond rende sa décision ;

Condamnons monsieur [B] [P] à payer à monsieur [Z] [K] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 18 novembre 2025 pour les conclusions au fond de monsieur [Z] [K] ;

Condamnons monsieur [B] [P] aux dépens de la procédure d’incident;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5] par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025 ;

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge de la mise en état et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

Grosse délivrée le

à M^e ONGARO

Expédition(s), copie(s) délivrée(s) le

à SAS MERMET

à M^e ONGARP