TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 20 Novembre 2025 N°: 25/00311

AB/CT

N° RG 23/02401 – N° Portalis DB2S-W-B7H-E2TX

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Carole GODDALIS, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente

Monsieur Cyril TURPIN, Juge

qui en ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 25 Septembre 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Jean BOISSON de la SAS LEXALP-SPE SAS SR CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY, plaidant

DÉFENDEURS

M. [K] [C]

né le 16 Septembre 1988 à [Localité 13]

demeurant [Adresse 14] (ALGERIE)

Mme [I] [O] épouse [C]

née le 21 Octobre 1987 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 14] (ALGERIE)

représentés par Maître Sandie BEAUQUIS de la SARL THEMIS AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Maître [Y] [R], Notaire associé de la SELARL [R]-CHAPPUIS-VIBOUX, société titulaire d’offices notariaux, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 878.641.604

dont le siège social et [Adresse 4]

représenté par Maître Isabelle COFFY de la SELARL FAVRE-DUBOULOZ-COFFY, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 27/11/25

à

— Maître [S] [V]

— Maître Isabelle COFFY

Expédition(s) délivrée(s) le

à

— Maître [D] [J]

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 7 février 2023 établi par Me [R], notaire associé de la S.E.L.A.R.L. [R]-CHAPPUIS-VIBOUX , les époux [K] [C] et [I] [O] ont consenti promesse de vente à la SCI MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT (la SCI) sur deux parcelles contenant chacune une maison d’habitation inachevée, sises à Nonglard et cadastrées section A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], au prix de 615 000 euros.

Ladite promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 19 juillet 2023. La SCI a versé une indemnité d’immobilisation de 30 750 euros, séquestrée en la comptabilité du notaire chargé de la vente. Les époux [C] ont déclaré qu’un contrat de prestations de services avait été régularisé avec la société PARTICULE CONCEPT, et que les sociétés CYRH CONSTRUCTION, [L] [B] et [H] avaient effectué des travaux de nature décennale sur les deux maisons inachevées depuis moins de dix ans, s’obligeant à produire pour la réitération au plus tard les trois factures acquittées par ces sociétés correspondant auxdits travaux.

Parallèlement à la promesse de vente, les mêmes parties ont signé le même jour 7 février 2023 une convention d’entrée en jouissance de la SCI de façon anticipée dès ledit jour, et jusqu’au 19 juillet 2023, pour permettre l’achèvement de l’édification des maisons.

Le 27 février 2023, la SCI a réglé un acompte de 35 000 euros aux vendeurs.

Le rendez-vous de réitération des consentements a été fixé au 20 juillet 2023 à 10 heures.

Par courrier du 19 juillet 2023 adressé au notaire chargé de la vente, la SCI a indiqué être toujours dans l’attente des factures acquittées sollicitées lors de la promesse de vente, ainsi que des attestation d’assurance décennale et dommage-ouvrage.

Les époux [C] ne se sont pas présentés au rendez-vous du 20 juillet 2023.

Par courrier du 26 juillet 2023, estimant que la promesse de vente est devenue caduque le 19 juillet 2023, la SCI a mis en demeure les époux [C] de lui rembourser la somme de 526 669,38 euros correspondant au montant total des travaux engagés.

Par courrier électronique du 16 août 2023, les époux [C] ont refusé de payer cette somme, et ont demandé à la SCI de procéder à la signature de la vente.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, la SCI a fait assigner les époux [C] et Me [R] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de paiement de sommes et de restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 27 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SCI sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, qu’il :

— constate que la non réitération de la promesse de vente du 7 février 2023 est intégralement imputable aux époux [C],

— condamne solidairement les époux [C] à lui payer les sommes de :

* 460 919,38 euros à titre de remboursement des travaux,

* 30 750 euros à titre de remboursement d’indemnité d’immobilisation,

* 35 000 euros à titre de remboursement de l’acompte,

— condamne Me [R] à lui verser l’indemnité d’immobilisation séquestrée en ses comptes,

— condamne solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— assortisse l’ensemble de ces condamnations du taux d’intérêt légal à compter du 20 juillet 2023 et ordonne la capitalisation des intérêts chaque année,

— condamne solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 4029 euros en remboursement des droits relatifs aux prises d’hypothèques,

— débouter les époux [C] de leurs demandes,

— condamne solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne solidairement les époux [C] aux dépens, avec recouvrement direct par Me [V] des frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— rendre la décision opposable à Me [R].

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 3 février 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les époux [C] demandent au tribunal de :

— constater qu’ils ont respecté leurs obligations contractuelles et ont été de bonne foi dans la négociation, conclusion et exécution du contrat,

— juger que la SCI ne démontre pas le montant des travaux engagé dans les maisons,

— débouter la SCI de ses demandes,

— juger que la SCI a fait preuve de mauvaise foi et a commis une faute en ne réitérant pas la vente, en ne payant pas le prix et en ne rendant pas les clés des maisons,

— juger que la SCI devra leur restituer les maisons, et lui ordonner de leur restituer les clés desdites maison,

— juger qu’ils pourront conserver les travaux effectués sans contrepartie,

— condamner la SCI à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant de 40 euros par jour et par maison soit la somme de 55 900 euros à parfaire au jour du jugement,

— condamner Me [R] à leur verser l’indemnité d’immobilisation séquestrée en ses comptes,

— assortir ces condamnations du taux d’intérêt légal à compter du 20 juillet 2023 et ordonner la capitalisation des intérêts chaque année,

— rendre la décision opposable à Me [R],

— condamner la SCI à leur payer la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI aux dépens,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 novembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Me [R] demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice sur le sort du dépôt de garantie,

— condamner qui il appartiendra à lui régler la somme de 1200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner qui il appartiendra aux dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 4 février 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Par conséquent, les prétentions dépourvues d’effet telles les demandes de “dire et juger” ou “donner acte” ne constituent pas des prétentions ayant une valeur juridique, sur lesquelles le juge doit se prononcer au sens des dispositions du code de procédure civile.

Il est cependant de jurisprudence constante, depuis une décision de la deuxième chambre civile de la Cour de Cassation du 13 avril 2023, que le juge doit interpréter la demande et statuer si elle contient une véritable demande qui confère un droit à la partie ou si la loi autorise la formulation utilisée.

Il convient en conséquence d’écarter toute prétention ne répondant pas à de tels critères.

I/ Sur la responsabilité de la non réitération des consentements

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La bonne foi dans la négociation, la formation et l’exécution du contrat est un principe d’ordre public.

En application de l’article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Aux termes des articles 1130 et 1137 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou

des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment du compromis de vente signé par les parties le 7 février 2023 (pièce n°1 de la demanderesse), qu’il était convenu que leurs consentements soient réitérés avant le 19 juillet 2023 et qu’avant cette date, les époux défendeurs s’obligeaient à obtenir une facture acquittée des travaux réalisés par les trois sociétés suivantes ayant réalisé les travaux de construction des deux maisons édifiées sur les parcelles vendues :

— CYRH CONSTRUCTION, s’agissant de la maçonnerie et le gros-oeuvre,

— [L] [B] s’agissant de la pose des menuiseries extérieures,

— [H] s’agissant de la charpente et de la toiture.

Il appert également des pièces versées par la demanderesse que :

— les parties ont été convoquées par le notaire le 13 juillet 2023 à un rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, fixé au 20 juillet 2023 à 10h (pièce n°3),

— par courrier du 19 juillet 2023 veille du rendez vous, la SCI demanderesse a rappelé aux défendeurs qu’ils n’avaient pas exécuté leur obligation contractuelle s’agissant de la transmission des factures acquittées, précisant que ce défaut de production ne lui permettait pas de corroborer la réalité et l’efficacité des attestations d’assurances décennales des trois professionnels étant intervenues, et a ajouté souhaiter maintenir la conclusion de la vente en contrepartie de la remise des documents lors du rendez-vous (pièce n°4),

— le 20 juillet 2023, le gérant de la SCI s’est présenté chez le notaire, afin de conclure la vente, ou éventuellement prolonger le délai de réitération, et il a alors été informé de l’annulation du rendez vous, au regard de l’absence des vendeurs (pièce n°5).

Il résulte de ces éléments que, jusqu’au jour du rendez-vous fixé, la demanderesse n’a aucunement voulu mettre fin à la vente.

Les défendeurs soutiennent que la SCI est à l’initiative de l’échec de la réitération des consentements, au motif qu’elle ne disposait alors pas des fonds nécessaires pour acquérir le bien, et qu’elle souhaitait obtenir un délai supplémentaire dans ce but, mais succombent à prouver leur affirmation, se limitant à produire aux débats un courrier électronique du 25 mai 2023 par lequel le notaire informe la SCI que, à sa demande, le rendez-vous de réitération aura lieu le 20 juillet suivant au plus tard, sans que cette pièce n’apporte la précision pour laquelle la demanderesse aurait souhaité un délai plus long (pièce n°28 des défendeurs).

En outre, les époux [C] succombent à démontrer que la clause insérée dans le compromis de vente les obligeant à produire les factures étaient dépourvue d’importance pour la SCI demanderesse, et ce nonobstant la précision de sanction liée à l’absence de production des documents sollicités ou le fait que cette disposition n’a pas été intégrée aux clauses suspensives.

En effet, cette obligation contractuelle restait à charge des défendeurs, et les circonstances de l’écriture de cette clause, apparaissant en surbrillance dans un paragraphe intitulé “assurances de responsabilité civile décennale des entreprises ayant participé aux travaux” (page 22-23 de la promesse de vente) ne laissent aucune équivoque quant à l’importance accordée par la demanderesse à ces dispositions, la possession desdites factures lui permettant d’actionner éventuellement la garantie décennale, constituant ainsi une condition essentielle et déterminante du consentement de la SCI à l’acquisition.

Au surplus, l’annexion au compromis de vente des attestations d’assurance décennale des trois sociétés intervenantes ne pouvait suffire à satisfaire la SCI, d’une part parce que l’absence des factures sollicitées ne permettait pas de démontrer l’intervention desdites sociétés lors de la construction des maisons sur les parcelles vendues, d’autre part parce que ces documents auraient permis de préciser la date de leur intervention.

Les époux [C] soutiennent également avoir rempli leur obligation contractuelle en ayant communiqué à la SCI des factures établies par la société PARTICULE CONCEPT, avec laquelle ils ont conclu un contrat de prestations de services. Ces factures, produites aux débats (pièce n°3 de la demanderesse) ont été émises entre le 1er janvier et le 3 juin 2021 et précisent notamment la réalisation :

— de travaux de terrassement pour 56 076 euros, facture établie le 1er janvier 2021,

— de pose de seuil de fenêtre, facture établie le 18 mars 2021,

— de menuiseries extérieures (baies vitrées, portes, portes de garage), facture établie le 5 avril 2021.

La lecture de la promesse de vente (page 23) permet de relever que ledit contrat aurait été conclu le 14 avril 2020.

Or, il est démontré par la SCI que ladite société a été inscrite au registre du commerce le 2 mars 2021 (relevé Feuille Officielle Suisse du Commerce – FOSC pièce n°20), et que la première facture émise par PARTICULE CONCEPT est datée du 1er janvier 2021, soit antérieure à sa création (pièce n°3).

En outre, la promesse de vente indique que les vendeurs avaient eux-mêmes acquis les parcelles promises à la vente, non construites, les 23 février et 5 mars 2021 (page 6), soit après ladite première facture. Les factures suivantes indiquent que la pose de seuils de fenêtre a été réalisé le 18 mars 2021, soit deux semaines après l’acquisition de parcelles nues, et que les baies vitrées, portes, portes de garage ont été livrées le 5 avril 2021 soit quelques semaines également après l’acquisition des terrains nus.

Or, ces délais, particulièrement courts entre l’acquisition immobilière et la réalisation éventuelle des travaux, ne peuvent qu’être considérés comme irréalisables.

Enfin, la promesse de vente précise que les travaux d’édification ont été réalisés entre juin 2021 et décembre 2022, alors que les factures produites aux débats ont été émises par PARTICULE CONCEPT entre le 1er janvier et le 3 juin 2021, soit antérieurement à la construction.

Au regard de ces éléments, il convient de relever que la SCI était en droit de douter des factures émises par PARTICULE CONCEPT communiquées par les promettants à la vente, et de réitérer sa demande de communication des factures mentionnées dans la promesse de vente.

Par conséquent, il y a lieu de considérer que l’absence de réitération des consentements subséquente à la promesse de vente du 7 février 2023 est intégralement imputable aux époux [C], au regard de leur inexécution contractuelle s’agissant de la communication des factures sollicitées par la SCI acquéreure.

II/ Sur les conséquences de la non-réitération des consentements

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts

peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément aux dispositions de l’article 1218 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

1) S’agissant de l’indemnité d’immobilisation

En l’espèce, il ressort de la promesse de vente produite aux débats que les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 30 750 euros, versée par la SCI, et d’une restitution intégrale dans l’hypothèse où la non réalisation de la vente était imputable aux seuls époux [C] (pages 10 et 11).

Il résulte des développements précédents que les défendeurs n’ont pas exécuté leur obligation contractuelle, alors que la demanderesse entendait conclure la vente, de sorte que la non réalisation de la vente leur est entièrement imputable.

Par conséquent, au regard des dispositions contractuelles consenties par les deux parties, il y a lieu d’ordonner au notaire séquestre de ladite indemnité d’en verser le montant intégral à la SCI demanderesse.

2) S’agissant de l’acompte

En l’espèce, la SCI produit aux débats l’avis de virement bancaire d’une somme de 35 000 euros à l’attention de [K] [C] le 27 février 2023 (pièce n°9).

La demanderesse soutient que ce virement constitue un acompte sur le prix de vente, réalisé sur demande des époux [C], et en tout cas en dehors de toute comptabilité du notaire.

Au surplus, les défendeurs n’apportent aucune contestation sérieuse s’agissant de l’existence du versement de cet acompte.

Par conséquent, au regard de l’inexistence de la vente subséquemment à la non réitération des consentements, il y a lieu de considérer qu’aucun motif n’autorise la conservation de cet acompte par les vendeurs.

En conséquence, les époux [C] seront solidairement condamnés à verser à la SCI MILLENIUM la somme de 35 000 euros à titre de remboursement de cet acompte, outre intérêt au taux légal à compter du 26 juillet 2023, date du courrier de la demanderesse informant ne plus vouloir poursuivre la vente.

3) S’agissant de la convention d’entrée en jouissance anticipée

En l’espèce, il ressort de la convention conclue entre les parties produite aux débats par la demanderesse (pièce n°6) que la SCI est entrée en jouissance des biens promis à la vente de manière anticipée dès le 7 février 2023, et que dans l’hypothèse de non réitération des consentements imputable aux époux [C] et où la SCI ne souhaite plus poursuivre la vente, les défendeurs s’engagent à rembourser à la demanderesse le montant des travaux engagés sur présentation des factures.

La convention précise que ce remboursement doit intervenir dans les trente jours calendaires de la notification faite par la SCI de son intention de ne pas poursuivre la vente, à défaut d’une pénalité de dix pour cent des sommes dues et d’une majoration égale au taux légal majoré de cinq points (page 2).

La demanderesse verse également aux débats les factures et justificatifs de paiement des travaux réalisés pour l’achèvement de la construction des deux maisons présentes sur les parcelles vendues entre le 7 février et le 18 juillet 2023, pour un montant total de 460 919,38 euros (pièces n°8 et 22).

Au surplus, les photographies des maisons, se trouvant en cours de construction lors de la signature du compromis de vente, incluses dans le procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice le 18 juillet 2023 à 15h30 (pièce n°11 de la demanderesse) corroborent les allégations de la demanderesse, prouvant que l’achèvement des deux maisons a été réalisée entre le 7 février 2023 et la date dudit procès-verbal avec les fonds engagés par la SCI.

Par conséquent, en l’absence de réitération de la promesse de vente, les deux maisons construites demeurent la propriété des époux [C], qui ont ainsi bénéficié des sommes investies par la demanderesse.

Enfin, la SCI produit aux débats le courrier adressé le 26 juillet 2023 aux défendeurs (pièce n°10), les informant de son refus de poursuivre la vente et les mettant en demeure de l’indemniser des sommes correspondantes aux travaux réalisés dans le délai de trente jours imposé par la convention d’entrée en jouissance anticipée, et les époux [C] succombent à prouver qu’ils ont exécuté leur obligation contractuelle.

En conséquence, les époux [C] seront solidairement condamnés à payer à la SCI la somme de 460 919,38 euros à titre de remboursement des travaux, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2023, jour de l’expiration du délai de trente jours consenti pour exécuter l’obligation de paiement.

4) S’agissant de la demande d’anatocisme

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 16 avril 1996, que les seules conditions posées par ce texte sont que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dûs pour au moins une année entière.

En l’espèce, la SCI sollicite la capitalisation des intérêts échus par années pleines.

Il est constant qu’une année au moins s’est écoulée entre le 26 août 2023, jour de l’expiration du délai de trente jours consenti aux époux défendeurs pour exécuter leur obligation de paiement, et la présente décision. La demande formée par la SCI en capitalisation des intérêts échus sur cette période couvrant une année entière est par conséquent fondée.

En conséquence, la capitalisation des intérêts sera ordonnée pour chaque année entière à compter du 26 août 2023.

III/ Sur la demande de dommages-intérêts

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, des dommages et intérêts peuvent s’ajouter à la réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la demanderesse sollicite la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts et soutient que les époux [C] ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations contractuelles, notamment au regard de leur résistance face à son insistance pour obtenir les factures sollicitées puis à sa demande de remboursement des dépenses engagées dans la construction des maisons.

La SCI fait valoir que les défendeurs ont ainsi voulu bénéficier de la jouissance des maisons achevées sans contrepartie, caractérisant ainsi des manœuvres dolosives.

Il résulte des développements précédents que les défendeurs ont effectivement adopté une attitude s’apparentant à de la mauvaise foi et de la résistance dans l’acquittement de leurs obligations, allant jusqu’à être absent au rendez-vous fixé pour la réitération des consentements sans avoir la courtoisie d’en informer leur cocontractant, alors présent chez le notaire.

Au surplus, la SCI produit aux débats plusieurs éléments permettant de constater que :

— le pisciniste intervenu sur les parcelles litigieuses n’a jamais été en contact avec la société PARTICULE CONCEPT (pièce n°21),

— ladite société avait son siège social au [Adresse 2] en Suisse du 2 mars au 2 juin 2021, puis au [Adresse 6] à [Adresse 10] en Suisse à compter de ladite date (pièce n°20),

— [K] [C] a déclaré une adresse similaire, [Adresse 8] à [Localité 11], pour recevoir le virement de l’acompte du 27 février 2023 (pièce n°9),

— [I] [C] a été associée, pendant plusieurs années, de la société PREMIUM SELECT SERVICES dont le siège social est situé au [Adresse 2] (pièce n°25),

— [K] [C] a été associé de la société CLEAN WATER SWISS devenue CLEAN

MARKETING dont le siège était également situé au [Adresse 2] (pièces n°26).

Il en résulte que l’intervention de la société PARTICULE CONCEPT dans le début des constructions des maisons, alléguée par les défendeurs, a été instrumentalisée par les époux [C] afin de tenter de rassurer la SCI lors de la conclusion de la promesse de vente puis de la production des factures, dont il a été démontré précédemment la valeur toute relative, constituant ainsi des manoeuvres dolosives fautives.

En revanche, il ressort des écritures de chaque partie que la SCI a conservé les clés des maisons, depuis son entrée en jouissance anticipée en février 2023, de sorte que les époux [C] n’ont pas pu bénéficier des maisons tel que l’allègue la demanderesse.

En outre, si la SCI soutient se retrouver dans une situation financière problématique ensuite de cette opération immobilière, pour avoir notamment engagé l’ensemble de son temps et ses moyens dans ces constructions, elle ne produit aucun élément aux débats justifiant de l’ampleur de sa situation, à l’exception d’une attestation de son comptable précisant que la SCI n’est propriétaire d’aucun bien immobilier depuis le 1er janvier 2023 (pièce n°27), ne démontrant pas le lien certain entre cette opération courant 2023 et l’absence d’acquisition immobilière ultérieure.

En revanche, la SCI verse aux débats une attestation d’un agent immobilier indiquant que le défaut d’informations sur les garanties décennales des maisons litigieuses a conduit à retirer ces biens de la commercialisation (pièce n°24).

En outre, la demanderesse justifie aux débats avoir obtenu une hypothèque judiciaire, suivant ordonnance rendu le 13 septembre 2023 par le juge de l’exécution, afin de recouvrer sa créance en cas de condamnation des époux [C], contre des droits s’élevant à 4029 euros (pièce n°23).

En conséquence, au regard de ces éléments et des pièces produites aux débats, les époux [C] seront solidairement condamnés à payer à la SCI une somme qu’il convient de limiter à 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices, ainsi qu’à la somme de 4029 euros en remboursement des droits relatifs aux prises d’hypothèques.

IV/ Sur les demandes reconventionnelles des époux [C]

En l’espèce, les époux [C] sollicitent qu’il soit ordonné à la SCI de leur restituer les clés des deux maisons construites sur les parcelles objets de la vente, sans contrepartie pour les travaux effectués, ainsi qu’une somme de 55 900 euros à titre d’indemnité d’occupation correspondant à 40 euros par jour et par maison, outre intérêt au taux légal à compter du 20 juillet 2023 et capitalisation desdits intérêts par année pleine et entière.

Il résulte des développements précédents que la vente n’ayant pas été conclue, les époux [C] doivent retrouver la possession de leur bien immobilier, et il y a donc lieu de condamner la SCI à restituer aux défendeurs les clés des maisons édifiées sur les parcelles litigieuses.

En revanche, il a également été jugé que les époux [C] devront, en contrepartie, indemniser la SCI en lui remboursant l’intégralité des frais engagés dans l’achèvement de la construction des maisons.

S’agissant de l’indemnité d’occupation sollicitée, il ressort de la convention d’entrée en jouissance anticipée que la SCI était contractuellement tenue, dans l’hypothèse de non réitération des consentements, de libérer les lieux dès le 19 juillet 2023, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Cependant, il convient de rappeler que la SCI a, dès le 26 juillet 2023, sollicité auprès des époux vendeurs le remboursement des sommes engagées dans l’achèvement de la construction des maisons qu’elle savait ne pas lui appartenir, pour avoir renoncé à poursuivre la vente, conformément à leur engagement contractuel imposé dans la convention d’entrée en jouissance anticipée.

Par conséquent, en ne rendant pas les clés desdites maisons dans l’attente de l’exécution de leur obligation contractuelle par les époux [C], la SCI a fait application des dispositions de l’article 1217 du code civil lui permettant, en qualité de cocontractant envers lequel l’engagement n’a pas été exécuté, de refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

En conséquence, les époux [C] seront déboutés de leurs autres demandes reconventionnelles.

V/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, les époux [C] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement aux dépens, avec recouvrement direct par Me [V] des frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [C] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés solidairement à payer à la SCI MILLENIUM une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés solidairement à payer à Me [U] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, les époux [C] seront déboutés de leur demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est donc exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que la non réitération des consentements prévue dans la promesse de vente du 7 février 2023 conclue entre la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT d’une part, et les époux [I] [O] et [K] [C] d’autre part, est intégralement imputable aux époux [I] [O] et [K] [C] ;

CONDAMNE solidairement [K] [C] et [I] [O] épouse [C] à payer à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT les sommes de :

* 460 919,38 euros à titre de remboursement des travaux de construction réalisés sur les maisons sises sur les parcelles objets de la vente, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2023,

* 30 750 euros à titre de remboursement de l’indemnité d’immobilisation,

* 35 000 euros à titre de remboursement de l’acompte versée le 27 février 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2023 ;

ORDONNE à Me [Y] [R], notaire associé de la S.E.L.A.R.L. [R]- CHAPPUIS-VIBOUX à verser à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT l’indemnité d’immobilisation du montant de 30 750 euros séquestrée en ses comptes ;

ORDONNE que les intérêts échus à compter du 26 août 2023, dûs au moins pour une année entière, produisent des intérêts ;

CONDAMNE solidairement [K] [C] et [I] [O] épouse [C] à payer à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;

CONDAMNE solidairement [K] [C] et [I] [O] épouse [C] à payer à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT la somme de 4029 euros à titre d’indemnisation des droits relatifs aux prises d’hypothèques ;

ORDONNE à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT de libérer de sa présence, et de celle de toute personne présente de son chef, les parcelles situées à [Localité 12], cadastrées section A n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3], et de restituer à [K] [C] et [I] [O] épouse [C] les clés des maisons édifiées sur lesdites parcelles ;

DÉBOUTE [K] [C] et [I] [O] épouse [C] de leur demande de paiement d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE [K] [C] et [I] [O] épouse [C] solidairement aux dépens, avec recouvrement direct par Me [V] des frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

CONDAMNE [K] [C] et [I] [O] épouse [C] solidairement à payer à la S.C.I. MILLENIUM SUCCESS INVESTMENT la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [K] [C] et [I] [O] épouse [C] de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [K] [C] et [I] [O] épouse [C] solidairement à payer à Me [Y] [R] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE la présente décision opposable à Me [Y] [R], notaire associé de la S.E.L.A.R.L [R]- CHAPPUIS-VIBOUX ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,