N° RG 25/01156 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FMBW

Minute N°

Chambre 1

DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE OU D’UNE CLAUSE DE LA VENTE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS

Maître Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS

Maître Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS

Maître Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS

Maître Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Simon VROLYK ;

DÉBATS : en audience publique le 01 Juillet 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 14 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [L] [B]

, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R]

née le 11 Mai 1964 à [Localité 5]

, demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocats au barreau de QUIMPER

Monsieur [D] [X]

né le 07 Décembre 1973 à [Localité 10]

, demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, avocats au barreau de QUIMPER

Madame [M] [G]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocats au barreau de QUIMPER

PARTIES INTERVENANTES :

Association UDAF 29

, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocats au barreau de QUIMPER

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

Suivant acte au rapport de Maître [M] [G], Notaire à [Localité 9], en date du 27 juillet 2020, Madame [L] [B], alors âgée de 82 ans, cédait en viager à Madame [E] [R] et Monsieur [D] [X], une propriété bâtie sise [Adresse 8].

Cette propriété comprend trois logements, un jardin et un préau figurant au cadastre sous les références suivantes : [Cadastre 7], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

Il était stipulé que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de la signature de l’acte et qu’il en aurait la jouissance à compter du décès de Madame [B] qui s’en réservait l’usufruit sa vie durant.

Le prix était fixé comme suit :

— Une somme en numéraire de 14 000 € (le bouquet) versée par les acquéreurs et quittancée à l’acte ;

— Une rente annuelle révisable de 4 200 €, soit 350 € à verser mensuellement et d’avance par les consorts [R]-[X] à Madame [B] jusqu’à son décès.

Le deuxième logement composant la propriété cédée était loué aux acquéreurs moyennant un loyer de 450 € par mois.

Il était rappelé que le bail perdurerait jusqu’à la cessation de l’usufruit et que les acquéreurs seraient redevables du loyer jusqu’à la fin de l’occupation des lieux ou de la cessation de l’usufruit.

Par acte du 7 juin 2022, Madame [B] faisait assigner les consorts [R]-[X] devant le Tribunal judiciaire de QUIMPER aux fins d’obtenir la résiliation du bail verbal les liant pour défaut de règlement des loyers et l’expulsion des occupants.

Les consorts [R]-[X] quittaient les lieux le 30 septembre 2022.

Suivant jugement en date du 28 avril 2023, le Tribunal judiciaire de QUIMPER constatait la libération des lieux loués et condamnait les consorts [R]-[X] à payer à Madame [B] une somme de 2 586,50 € au titre des loyers et charges impayés, outre 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des dépens.

Répondant aux interrogations de Madame [B] quant la méthode de calcul retenue dans l’acte et afin de comprendre les valeurs retenues au sein de l’acte authentique régularisé par Madame [B], par courrier en date du 2 décembre 2024, Maître [G] apportait les explications suivantes :

« – valeur du bien au moment de la vente : 85 227 €

— un bouquet convenu entre les parties à hauteur de 14 000 €

— un rendement locatif estimé du bien compris entre 3% et 4% soit une fourchette annuelle de 213 € mensuels à 284 € mensuels ».

Suivant jugement du Juge des tutelles du Tribunal judiciaire de QUIMPER en date du 6 février 2025, Madame [B] était placée sous curatelle renforcée et l’UDAF DU [Localité 6] était désignée en qualité de curateur.

Sur requête en date du 14 mai 2025, Madame [B] a été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance du 16 mai 2025.

Considérant que les valeurs retenues lors de l’établissement de l’acte de vente ne correspondent aucunement d’une part à la valeur du bien et d’autre part à la valeur locative de celui-ci, et estimant que son bien a été vendu à vil prix, par actes séparés en date du 3 juin 2025, Madame [B] a fait assigner à jour fixe Madame [R] et Monsieur [X] devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER afin de voir annuler la vente viagère.

Par conclusions du 25 juin 2025, l’UDAF ès-qualités de curateur de Madame [B], est intervenue volontairement à la procédure.

Madame [B] et l’UDAF demandent au Tribunal de :

Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1591 du Code Civil,

Vu l’article 1976 du Code Civil,

— Recevoir l’intervention volontaire de l’UDAF 29, en sa qualité de curateur de Madame [L] [B] ;

— Juger recevable l’action introduite par Madame [B] ;

— Juger que la vente en viager du bien sis lieu-dit [Adresse 8],

propriété de Madame [B], a été conclue à vil prix ;

Subsidiairement,

— Juger que le contrat de vente régularisé entre les parties le 27 juillet 2020 a été obtenu par dol ;

A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de donner un avis sur la valeur du bien sis lieu-dit [Adresse 8], objet du présent litige, au jour de la vente en viager réalisée entre les parties, soit le 27 juillet 2020 ;

En conséquence et en tout état de cause,

— Déclarer nulle la vente régularisée entre les parties le 27 juillet 2020 ;

— Dire que les parties seront remis en l’état antérieur à la vente ;

Vu les articles 1 240 et suivants du Code Civil,

— Condamner solidairement et/ou in solidum Monsieur [X] et Madame [R] à payer à Madame [B] la somme de 10 000 € en indemnisation de son préjudice moral ;

— Condamner Maître [G] à régler à Madame [B] la somme de 5 000 € en

indemnisation de son préjudice ;

— Condamner Monsieur [X] et Madame [R] au règlement de la somme de 5 000 € à Madame [B] sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens ;

— Débouter Monsieur [X], Madame [R] et Maître [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires.

En réponse, Monsieur [X] et Madame [R] demandent au Tribunal de :

— Déclarer Madame [B] irrecevable en son action pour defaut de publication de son assignation sur le fondement des dispositions du décret n°55-2 du 4 janvier 1955 ;

Sur le fond, à titre principal,

— Juger que la vente n’a pas été conclue à vil prix ;

A titre subsidiaire,

— Juger que la vente n”a pas été obtenue par dol ;

En conséquence et en tout état de cause,

— Débouter Madame [B] de toutes ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires ;

— Condamner Madame [L] [B] à leur verser la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Enfin, Maître [G] demande au Tribunal de :

— Débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame [B] à lui verser une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner Madame [B] aux entiers dépens de l’instance.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :

—  30 juin 2025 par Madame [B] et l’UDAF ;

—  1er juillet 2025 par Monsieur [X] et Madame [R] ;

—  1er juillet 2025 par Maître [G].

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur l’intervention volontaire de l’UDAF

Aux termes de l’article 325 du Code de Procédure Civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

L’article 329 du même code dispose que : « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

En l’espèce, l’UDAF du [Localité 6] s’est vu confier l’exercice d’une mesure de curatelle

renforcée au bien et à la personne au bénéfice de Madame [B], suivant jugement du Tribunal Judiciaire de QUIMPER en date du 6 février 2025.

Le présent litige ayant trait à une demande d’annulation de vente viagère régularisée

par Madame [B] et donc d’une mesure portant sur les biens de la majeur protégée.

En conséquence, l’UDAF du [Localité 6] apparaît bien-fondée à intervenir volontairement à la procédure.

— Sur la recevabilité de la demande en nullité de la vente viagère

En application de l’article 28-4 c) du décret 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Aux termes de l’article 30-5 du décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, Madame [B] a produit la demande de publication de son assignation qu’elle a déposée le 30 juin 2025 au service de la publicité foncière.

Les défendeurs considèrent que ce document est insuffisant pour asseoir la recevabilité de la demande de nullité de la vente viagère intervenue le 27 juillet 2020.

Maître [G] fait valoir que, nonobstant l’inscription au registre des dépôts, la formalité peut faire l’objet d’un rejet qui doit être notifié dans le délai d’un mois de la date du dépôt. Elle ajoute que la régularisation de la formalité en instance de rejet doit, à son tour, intervenir dans un délai d’un mois à compter de la notification du rejet.

Elle considère qu’en définitive, seul le retour de la formalité du service de la publicité foncière permet d’établir la preuve de sa publication.

Madame [R] et Monsieur [X] font observer en outre dans leurs conclusions que le curateur de Madame [B] est intervenu à la procédure postérieurement à la délivrance de l’assignation afin de pallier la nullité de l’action qui a été engagée en son absence au mépris des dispositions de l’article 468 alinéa 3 du Code Civil ainsi rédigé : “Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre”.

Ils considèrent que pour la recevabilité de l’action d’intervention du curateur doit également être publiée.

Sur ce, il convient de relever que si Madame [R] et Monsieur [X] développent un moyen aux fins de non-recevoir dans le corps de leurs conclusions relatif au fait que le curateur est intervenu postérieurement à l’assignation, la demande d’irrecevabilité sur ce moyen n’est pas reprise au dispositif de leurs conclusions. Dès lors, en application des dispositions de l’article 768 du Code de Procédure Civile, ce moyen n’a pas être examiné par le Tribunal.

En tout état de cause, s’il est établi que l’absence d’information du curateur de même que l’absence de signification d’un acte de procédure au curateur ou l’absence d’assistance du curateur pour l’exercice d’une action en justice entraîne une nullité pour irrégularité de fond, il est également établi que les dispositions des articles 467 et 468 du Code Civil sont édictées dans l’intérêt du majeur protégé de sorte que seul le curateur ou le majeur protégé peuvent se prévaloir de cette irrégularité (Cour d’appel, Rennes, 8e chambre prud’homale, 12 Janvier 2023 – n° 19/02132).

S’agissant de la non-publication de l’assignation et de l’intervention volontaire du curateur au service de la publicité foncière, le Tribunal relève que le cadre procédural est l’assignation à jour fixe laquelle a été préalablement autorisée et qui s’inscrit dans la nécessité d’obtenir une réponse judiciaire rapide. Les assignations ont été délivrées le 3 juin 2025 et l’affaire retenue pour être plaidée le 1er juillet 2025. Ce court délai ne permettait en tout état de cause pas d’attendre une hypothétique décision de rejet de la part du service de la publicité foncière.

S’agissant de la non-publication au service de la publicité foncière de l’assignation et de l’intervention volontaire du curateur, il sera rappelé que le titulaire de l’action comme celui de la publication importe toutefois peu dès lors que l’obligation de publication, qui peut être régularisée à tout moment, a essentiellement vocation à encadrer les conditions d’exercice de l’action dans le but légitime d’informer les tiers et d’assurer la sécurité juridique des mutations immobilières (Cour d’appel, Rennes, 1ère chambre, 4 Juin 2024 – n° 23/04834).

En conséquence de ce qui précède, l’action introduite le 3 juin 2025 par Madame [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6], intervenant volontaire, sera déclarée recevable.

— Sur la vileté du prix de vente de l’immeuble

Aux termes de l’article 1591 du Code Civil « Le prix de vente doit être déterminé et désigné par les parties.»

Il appartient au juge du fond, souverainement, de déterminer le sérieux du prix de vente. Si tel n’est pas le cas, la vilité du prix équivaut à une absence de prix, en conséquence de quoi l’acte de cession ne constitue pas une vente.

En application de l’article 1162 du Code Civil pour être valable, un engagement doit avoir une cause. S’agissant de contrats synallagmatiques, la cause de chaque obligation réside dans la prestation due par le cocontractant. Sont nuls pour défaut de cause les contrats dans lesquels la contrepartie n’est que symbolique ce qui est le cas en cas de vente à un prix dérisoire sans correspondance avec la valeur vénale de la chose.

En matière de rente viagère, la vileté du prix peut résulter du caractère dérisoire de la rente, c’est à dire inférieur au revenu du bien cédé dans l’hypothèse où le bien a été vendu en pleine propriété ou au revenu que pourrait produire le placement de la somme correspondant à la valeur vénale du bien grevé dans l’hypothèse où le crédirentier s’est réservé la jouissance du bien vendu.

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique, le prix de vente a été déterminé comme suit :

— bouquet : 14 000 €,

— rente viagère : rente annuelle révisable de 4 200 €, soit 350 € mois.

Aux termes de son courrier en date du 2 décembre 2024, Maître [G] a expliqué à Madame [B], les modalités de calcul. Ainsi,

— la valeur du bien au moment de la vente s’élevait à 85 227 €,

— les parties avaient convenu d’un bouquet de 14 000 €,

— le rendement locatif estimé du bien compris entre 3 et 4 % soit une fourchette annuelle de 2 556 € (213 €/mois) à 3 409 € soit (284 €/mois).

Maître [G] rappelait qu’une partie du bien était louée aux acquéreurs pour un montant de 450 €/mois soit 5 400 € par an, montant supérieur aux estimations classiques, représentant uniquement une partie du bien, l’autre partie étant occupée par Madame [B].

Il était aussi rappelé qu’à la date de la vente, l’âge de Madame [B] était de 82 ans, et que selon les tables de l’INSEE, son espérance de vie estimée se situait entre 8 et 9 ans.

Maître [G] établissait que le manque à gagner pour les acquéreurs se montait au minimum à 5 400 €/an x 8 ans, soit 42 200 €.

Dès lors, le calcul de la rente se faisait de la manière suivante : 85 227 € valeur du bien dont à déduire, le manque à gagner (42 200 €) et le bouquet (14 000€), de sorte qu’il restait à financer 29 027 €, ce qui donnait une rente mensuelle de 302 €. Le Notaire faisait observer qu’aux termes de l’acte de vente, la rente mensuelle a été fixée à 350 €, soit supérieure au montant calculé.

Par ailleurs, Maître [G] retenait que le droit d’usage de Madame [B] avait été évalué à 20% x 60 % de la pleine propriété, soit 10 227 €, justifiant que l’assiette des droits de mutation à titre onéreux ait été fixée à 75 000 €.

Madame [B] fait valoir que l’évaluation du bien (85 227 €) ne peut qu’interpeller et produit en ce sens un avis de valeur effectué en juillet 2024 fixant une fourchette de vente entre 170 000 et 180 000 €.

Sur ce, de manière préalable, il sera fait observer que le marché de l’immobilier a fluctué entre juillet 2020 et juillet 2024 dans une tendance haussière et ce pendant plusieurs mois postérieurement à la période COVID. Mais surtout, l’estimation produite porte sur un bien libre de toute occupation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

De plus, les calculs établis par Maître [G] sont conformes aux tables de mortalité de l’INSEE en vigueur au moment de la vente. Ces tables reflètent les statistiques calculées sur l’espérance de vie d’une population donnée à une date donnée, à partir d’un panel où sont représentées toutes les professions, autant celles qui garantissent a priori une espérance de vie supérieure que celles qui sont de nature à diminuer l’espérance de vie.

En l’occurrence au moment de la vente en 2020, l’espérance de vie de Madame [B], âgée alors de 82 ans était très exactement de 9 ans et 8 mois. Il a été retenu 8 ans, ce qui était un calcul favorable pour Madame [B].

Il est tout aussi constant que Madame [B] occupait une partie du bien, une autre étant occupée par les acquéreurs moyennant un loyer de 450 €. La somme de 450 € par mois a été retenue comme rendement locatif alors que si le taux de rendement traditionnel de 3 à 4 % avait été retenu, cela était moins favorable à Madame [B].

Le caractère aléatoire de la rente n’est pas discutable et Madame [B] assistée de l’UDAF du [Localité 6] ne démontrant pas la vileté du prix, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nulle la vente régularisée le 27 juillet 2020 sur le fondement de la vileté du prix.

Il sera en outre rappelé à Madame [B] que les mesures d’instruction ordonnées par le Tribunal n’ont pas vocation à palier la carence d’une partie.

— Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du Code Civil « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

Au soutien de ses prétentions, Madame [B] fait valoir que les acquéreurs ont profité de sa vulnérabilité en raison de son âge au moment de la vente.

Elle expose que ses difficultés qui ont prévalu à sa mise sous protection étaient déjà présentes en 2020 et que Monsieur [X] et Madame [R] en avaient d’ailleurs profité pour ne pas s’acquitter de leurs loyers entre 2016 et 2020.

Sur ce, Madame [B] ne justifie nullement de son état de vulnérabilité au moment de la vente. En effet, toutes les pièces produites relatives à son état de santé, sont postérieures comme datant de 2024 et 2025. Et suivant attestation de Madame [W], Madame [B] lui a loué l’un des logements en janvier 2023. Cela tend à démontrer qu’en janvier 2023, Madame [B] était toujours en pleine capacité de gérer ses biens.

De même en 2022, lorsque Madame [B] a fait assigner Monsieur [X] et Madame [R] pour non-paiement des loyers, elle n’était pas sous mesure de protection. Ce que révèle le jugement en revanche, c’est que seuls les loyers de 2019 et 2021 étaient dus (ce qui n’était pas contesté par Monsieur [X] et Madame [R]) et que le Juge a dû effectuer des calculs au regard des trop perçus de loyers reçus par Madame [B] en 2020 et 2021 devant y ajouter le dépôt de garantie qu’elle n’avait pas restitué au départ de ses locataires.

Madame [B] ne justifie pas plus des manoeuvres frauduleuses, nécessairement antérieures ou concomitantes à la vente destinées à obtenir son consentement.

Toutes les plaintes et attestations visant le “harcèlement” et “les actes d’intimidation” imputés à Monsieur [X] et Madame [R] portent sur les années 2023 et 2024.

En conséquence, Madame [B] assistée de l’UDAF du [Localité 6] sera déboutée de sa demande tendant à la nullité de la vente sur le fondement du dol.

— Sur les frais et dépens

Il apparaît inéquitable de laisser à Monsieur [X] et Madame [R] d’une part et à Maître [G] d’autre part, la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

Toutefois leurs demandes au titre des frais irrépétibles sera ramenée à de plus justes proportions.

En conséquence, Madame [B] assistée de l’UDAF du [Localité 6] qui succombe au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile sera condamnée à verser d’une part 2 000 € à Monsieur [X] et Madame [R] et d’autre part 2 000 € à Maître [G] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [B] assistée de l’UDAF du [Localité 6] sera en outre condamnée aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

REÇOIT l’intervention volontaire de l’UDAF du [Localité 6] ès-qualités de curateur de Madame [L] [B] ;

DÉCLARE recevable l’action introduite le 3 juin 2025 par Madame [L] [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6], intervenant volontaire ;

DÉBOUTE Madame [L] [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6] de sa demande tendant à voir déclarer nulle la vente régularisée le 27 juillet 2020 sur le fondement de la vileté du prix ;

DÉBOUTE Madame [L] [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6] de sa demande tendant à voir déclarer nulle la vente régularisée le 27 juillet 2020 sur le fondement du dol ;

CONDAMNE Madame [L] [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6] à verser d’une part 2 000 € à Monsieur [D] [X] et Madame [E] [R] et d’autre part 2 000 € à Maître [G] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [L] [B] assistée de son curateur l’UDAF du [Localité 6] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE