TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

Première Chambre Civile

JUGEMENT DU : 25 Septembre 2025 N°: 25/00286

N° RG 24/00209 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E4CE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M. Cyril TURPIN, Juge

statuant à juge unique conformément aux articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 nouveau du code de procédure civile

GREFFIER : Madame Anne BOCHER, Greffier

DÉBATS : Audience publique du : 07 Juillet 2025

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. XPR

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Raphaël BERGER de la SELARL BERGER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, plaidant, Maître Violaine BOUCHET, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, postulant

DÉFENDEURS

M. [S] [M]

né le 06 Novembre 1968 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4] (ANDORRE)

Mme [T] [I] épouse [M]

née le 25 Février 1965 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 4] (ANDORRE)

représentés par Maître Johan MARENDAZ de la SELARL MARENDAZ AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY, plaidant

Grosse(s) délivrée(s) le 29/09/25

à

Maître Raphaël BERGER

Expédition(s) délivrée(s) le 29/09/25

à

— Maître Johan MARENDAZ

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Au terme d’un mandat de vente régularisé le 23 novembre 2021 et de son avenant régularisé le 14 janvier 2022, les époux [S] [M] et [T] [I] ont confié pour une durée d’un an dont trois mois ferme la vente de leur bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] à l’agence immobilière XPR – PRIVILEGE IMMOBILIER & CONSEIL.

Par courrier électronique du 17 avril 2022, [Z] [K] a manifesté son intérêt pour le bien à vendre auprès d’XPR, puis a refusé au regard du prix estimé trop élevé.

Par courrier électonique du 6 mai 2022, XPR a informé les époux [M] de ce contact avec [Z] [K].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 janvier 2023, les époux [M] ont dénoncé le mandat, au motif d’avoir trouvé un acquéreur, en l’espèce les époux [R] [K], et ont informé de la signature d’un compromis de vente le 18 janvier 2023.

Par courrier du 17 janvier 2023, XPR a mis en demeure les époux [M] et le notaire rédacteur de l’acte de souligner clairement son rôle d’intermédiaire, d’acter son droit à commission et de lui payer la somme de 90 000 euros TTC.

Par courrier du 31 janvier 2023, les époux [M] ont répondu que l’acquéreur était la SCI [N], soit une personne différente de [Z] [K], et que la commission n’était donc pas dûe.

Par courrier du 10 février 2023, XPR a fait valoir que [Z] [K] est un associé de ladite SCI, et a réitéré sa mise en demeure de payer la commission d’agence immobilière. Aucune réponse n’a été apportée.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, XPR a fait assigner les époux [M] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains aux fins de paiement de commission d’agence immobilière.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, XPR sollicite du tribunal, au visa de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu’il :

— condamne in solidum les époux [M] à lui payer la somme de 71 400 euros TTC assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023,

— déboute les époux [M] de leurs demandes,

— condamne in solidum les époux [M] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum les époux [M] aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [S] [M] demande au tribunal de :

— débouter XPR de ses demandes,

— subsidiairement déclarer la clause pénale litigieuse nulle et non avenue, ou ramener son montant à de plus justes proportions,

— condamner XPR à lui payer la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner XPR aux dépens avec distraction au profit de la SELARL MARENDAZ AVOCATS.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, [T] [I] épouse [M] demande au tribunal de :

— débouter XPR de ses demandes,

— condamner XPR à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner XPR aux dépens avec distraction au profit de la SELARL MARENDAZ AVOCATS.

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 février 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 25 septembre 2025.

MOTIFS

I/ Sur la demande de XPR en paiement de commission d’agence immobilière

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dispose que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

Il est de jurisprudence constante, depuis la décision de la première chambre civile de la Cour de Cassation du 17 novembre 1993, que lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue au sens de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou des fautes de l’agent immobilier.

En l’espèce, XPR sollicite la somme de 71 400 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023, en paiement des honoraires qui auraient dû être perçus, estimant avoir mis en lien les époux [M] et l’acquéreur de leur propriété.

Les époux [M] soutiennent avoir ignoré que ledit acquéreur avait été en contact avec l’agence immobilière avant de lui vendre directement le bien et qu’aucun honoraire n’est donc dû.

Il ressort du mandat n°246 conclu le 23 novembre 2021 produit aux débats (pièce n°1 de la demanderesse) que les époux [M] ont chargé XPR de la vente de leur maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de 12 mois (pages 1 et 2).

Il était convenu que XPR soit rémunérée dès la signature de la vente à hauteur de 4,523%TTC du prix global de cession (page 3), le prix de vente ayant été fixé à 1 990 000 euros TTC, soit une rémunération de 90 000 euros TTC devant être versée au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif (page 7).

Il apparaît qu’une clause de loyauté insérée audit mandat stipule que, pendant sa durée et celle d’une année de date à date suivant le terme du mandat, les époux [M] s’interdisent de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur lui étant présenté par XPR, avec précision que cette interdiction vise tant la personne de l’acheteur, que son conjoint (…) ou toute société dans laquelle ledit acheteur aurait une participation, sous peine que XPR ne demande une indemnité égale au montant de la rémunération toutes taxes comprises qui aurait été due au titre du mandat (page 10).

En outre, il ressort d’un avenant audit mandat que les époux [M] ont accepté de baisser le prix de vente à 1 890 000 euros TTC, et que la rémunération de XPR a été réévaluée à 4,76 % du montant de la vente TTC (pièce n°2 de la demanderesse).

La demanderesse produit aux débats différents courriers électroniques :

— des 17 au 20 avril 2022, établissant que [A] [P], agent immobilier chez XPR, donne à [Z] [R], dont l’adresse mail est [Courriel 8], toutes les informations nécessaires à l’acquisition de la propriété des époux [M] et à ses possibles aménagements en fonction des goûts du client (pièces n°3 et 4),

— du 5 mai 2022 par lequel [A] [P] proposait à [Z] [R] une autre propriété correspondant davantage à ses attentes (pièce n°4),

— du 6 mai 2022 où [A] [P] adressait aux époux [M] un compte-rendu de la commercialisation de leur propriété, et leur donnait les noms des potentiels acquéreurs [Z] [R] et [U] [Y] (pièce n°5).

Les époux [M] versent aux débats un courrier électronique du 30 août 2022 adressé à Monsieur [N], dont le nom figurant sur l’entête est [K] [R] et dont l’adresse mail est [Courriel 5], indiquant avoir envoyé tous les documents concernant leur propriété (pièce n°3.2 des défendeurs). Les échanges et négociations se sont ensuite tenus avec [H] [X], représentant des acquéreurs, d’août 2022 au 8 novembre 2022, soit pendant la durée du mandat (pièces n°3.2 à 3.7 des défendeurs).

Le compromis de vente produit aux débats permet de constater que les époux [M] ont contracté, le 21 décembre 2022 en l’étude de Me [E], avec [R] [C] [R] [K] [N] et [V] [W] [F] pour un prix de 1 605 300 euros TTC (pièce n°3.11 des défendeurs).

Il ressort également des pièces produites aux débats que :

— par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 janvier 2023, soit après le terme du mandat, les époux [M] ont informé XPR qu’ils avaient signé un compromis de vente avec [R] [K] (pièce n°12 de la demanderesse),

— Me [E] a attesté le 18 janvier 2023 que la SCI [N], dont le gérant est [R] [C] [R] [K] [N], avait acquis le bien des époux [M] (pièces n°3.17 et 3.18 des défendeurs),

— [Z] [R] [C] [K] [N], soit l’acquéreur ayant pris attache avec XPR, est un des associés de la SCI [N] (pièce n°10 de la demanderesse).

Il en résulte donc que les époux [M] n’ont pas respecté la clause de loyauté susmentionnée, pour avoir directement vendu leur bien, dans l’année suivant le terme du mandat, à la société d’un acquéreur lui ayant été présenté par XPR.

En conséquence, les époux [M] seront condamnés solidairement à payer les honoraires dus au titre de la clause de loyauté à XPR, s’élevant à la somme de 71 400 euros TTC, correspondant à 4,76 % de 1 500 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2023 (pièce n°7 de la demanderesse).

II/ Sur les demandes reconventionnelles de [S] [M]

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

1) S’agissant de la nullité de la clause pénale

En l’espèce, [S] [M] sollicite à titre subsidiaire la nullité de la clause de loyauté, au motif qu’elle ne serait pas rédigée en caractères très apparents.

Il ressort du contrat de mandat susmentionné, que ladite clause contenue au paragraphe intitulé « 6.3 – Obligation de loyauté » stipulé en gras, est rédigée de manière claire et explicite en ce qu’elle mentionne effectivement les obligations et interdictions des parties et des tiers liés à ces parties, ainsi que les délais dans lesquels ces obligations ou interdictions doivent être respectées (pièce n°1 de la demanderesse, page 10).

Cette clause a été acceptée sans équivoque par les époux défendeurs lorsqu’ils ont confié le mandat de vente exclusif à XPR le 23 novembre 2021.

En conséquence, [S] [M] sera débouté de sa demande de nullité de la clause pénale.

2) S’agissant de l’inapplicabilité de la clause pénale

En l’espèce, [S] [M] sollicite à titre très subsidiaire l’inapplicabilité de ladite clause, au motif qu’il n’aurait jamais rencontré [Z] [R] [K], l’associé de la SCI ayant acquis leur bien.

Cependant, la clause stipule expressément que “le mandant s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire avec un acheteur présenté à lui par PRIVILEGE – XPR ou un mandataire substitué” (même pièce) sans préciser que cette présentation doive se faire de manière physique.

Il est établi que XPR a informé les époux [M] de l’existence de [Z] [R] [K] par courrier électronique du 6 mai 2022 (pièce n°5 de la demanderesse), de sorte que même sans rencontre physique, au regard de l’intermédiaire prévu à cet effet, la demanderesse les a effectivement présentés au sens de la clause précitée.

En conséquence, la clause litigieuse est applicable à la présente espèce et [S] [M] sera débouté de cette demande.

3) S’agissant de la minoration de la clause pénale

Il est de jurisprudence constante, depuis une décision rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 12 janvier 1994, que la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, s’applique du seul fait de cette inexécution, et qu’il n’est pas nécessaire pour le créancier de justifier de l’existence d’un préjudice.

Il est également constant, depuis un arrêt de la première chambre civile rendu le 24 juillet 1978, qu’il appartient aux juges du fond, souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier, de fixer librement le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale dès lors qu’ils l’estiment manifestement excessive.

En l’espèce, [S] [M] sollicite à titre infiniment subsidiaire la réduction de la clause pénale, au motif qu’elle serait manifestement excessive au regard du préjudice subi par XPR.

Cependant, il ressort de l’avenant au contrat de mandat du 13 janvier 2022, accepté par les époux [M] (pièce n°2 de la demanderesse), que la rémunération de XPR s’élève à 4,76 % du montant de la vente TTC, exigible au jour de sa réalisation, à la charge du mandant.

La propriété des époux [M] ayant été vendue pour la somme de 1 500 000 euros hors charges (pièce n°3.17 des défendeurs), la somme de 71 400 euros sollicitée au titre des honoraires n’est donc aucunement excessive.

Enfin, il résulte des développements précédents que les époux [M] ont directement pris attache avec l’acquéreur qui avait été présenté par XPR, aux fins notamment de ne pas payer les honoraires dus, ne respectant pas l’obligation contractuelle de loyauté qui leur incombait en leur qualité de mandataires.

En conséquence, le préjudice de XPR étant certain, il n’y a pas lieu de minorer la clause pénale, et [S] [M] sera donc débouté de cette demande.

III/ Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les époux [M] succombent à l’instance.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les époux [M] sont condamnés aux dépens.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à payer à XPR une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, les époux [M] seront déboutés de leurs demandes de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune demande contraire n’est formulée et aucune disposition ne vient en opposition.

En conséquence, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement [S] [M] et [T] [I] épouse [M] à payer à la S.A.S. XPR la somme de 71 400 euros TTC au titre de la clause de loyauté insérée dans le mandat de vente du 23 novembre 2021 et de son avenant du 14 janvier 2022, outre intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023 ;

DÉBOUTE [S] [M] et [T] [I] épouse [M] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE [S] [M] et [T] [I] épouse [M] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE [S] [M] et [T] [I] épouse [M] in solidum à payer à la S.A.S. XPR la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE [S] [M] et [T] [I] épouse [M] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le tribunal et le greffier susnommés.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier, sus-désignés.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,