TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/03047 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WFCF

JUGEMENT DU 10 MARS 2025

DEMANDEUR :

M. [M] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Ludovic SCHRYVE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. KOH TAO THAI STREET FOOD

Prise en la personne de son représentant [Z], domicilé es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 26 Mars 2024 avec effet au 08 Mars 2024;

A l’audience publique du 09 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 24 février 2025 puis prorogé pour être rendu le 10 Mars 2025 ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Mars 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 janvier 2003, M. [M] [X] a donné à bail à la société Al Koursi un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 470 euros pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2003. Le local était exploité comme librairie.

Par acte sous seing privé non daté, un nouveau bail a été conclu entre les mêmes parties pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2012 moyennant un loyer annuel de 7 440 euros, soit 620 euros par mois.

Suite à une cession de parts sociales le 1er juillet 2019, la dénomination de la société Al Koursi a changé pour devenir la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food exploitant un restaurant.

Par acte d’huissier du 5 février 2021, M. [X] a fait délivrer à la société Koh Tao Thai Street Food congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction à effet du 30 septembre 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 9 mai 2022, M. [M] [X] a assigné la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de constat de la validité du congé et d’expulsion du locataire.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 14 septembre 2023, M. [M] [X] sollicite de la juridiction de :

A titre principal,

Juger que la société Koh Tao Thai Street Food a commis des manquements graves et légitimes justifiant le congé sans offre d’indemnité d’éviction ;

Ordonner son expulsion des lieux loués dans les quinze jours suivants la signification de la présente décision, si besoin avec le concours de la force publique ;

La Condamner à lui payer une somme de 18 123,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2021 ;

La Condamner à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges ;

A titre infiniment subsidiaire,

Prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société Koh Tao Thai Street Food au regard de ses manquements graves ;

Condamner la société Koh Tao Thai Street Food à lui payer une somme de 33 457,80 euros selon décompte arrêté au 31 juillet 2023, sous couvert d’actualisation au jour de la présente décision, ainsi que d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux ;

En toute hypothèse,

Débouter la société Koh Tao Thai Street Food de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

La Condamner à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Rappeler l’exécution provisoire attachée à la présente décision.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 11 janvier 2024, la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle demande au tribunal de :

Débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Le Condamner à lui payer une somme de 50 000 euros au titre du préjudice économique résultant de l’impossibilité d’exploiter le local pris à bail ;

Le Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros outre les dépens ;

Écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 8 mars 2024 par ordonnance du 26 mars 2024 avec fixation de l’affaire à l’audience du 9 décembre 2024 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 février 2025 prorogé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles ci.

I- Sur les demandes au titre du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

A- Sur la validité du congé sans indemnité d’éviction

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

D’après l’article L. 145-17 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité dans deux hypothèses :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction a été délivré sur le fondement de trois motifs :

la réalisation de travaux dans les locaux loués sans autorisation (notamment des percements dans les structures internes et externes)

des impayés depuis le mois d’août 2019 pour un montant total de 11 050 euros

le non-respect du droit de préemption du bailleur.

Le bailleur fait état d’une sommation délivrée à la défenderesse le 29 décembre 2020 au visa de l’article L.145-17 du code de commerce et visant les trois mêmes motifs.

S’il n’est pas justifié de la délivrance et de la date de cet acte, la société locataire ne conteste pas avoir reçu cette sommation.

Il est fait état par M. [X] de divers travaux réalisés par la locataire sans son autorisation, notamment l’installation du gaz, d’un système de ventilation et une installation en eau.

La société Koh Tao Thai Street Food ne conteste pas avoir réalisé des travaux pour permettre la fourniture en gaz des locaux, sans avoir sollicité l’autorisation préalable du bailleur.

La réalisation de ces travaux est établie par les procès-verbaux de constat d’huissier réalisés les 20 juillet 2020 et 27 avril 2021.

Or, il est stipulé en page 3 du bail au chapitre MODIFICATIONS MATERIELLES DES LIEUX LOUES que :

« Le preneur n’aura pas la possibilité d’effectuer des travaux affectant les structures internes ou externes des locaux sauf agrément exprès et écrit du bailleur. ».

Les travaux relatifs à l’installation du gaz dans le local sont des travaux touchant à la structure interne et externe des bâtiments qui nécessitaient l’autorisation préalable du bailleur, conformément aux dispositions contractuelles.

En procédant à ces travaux sans l’accord de M. [X], la société Koh Tao Thai Street Food a manqué à ses obligations contractuelles.

De plus, le preneur n’a pas justifié auprès de son bailleur de la conformité de l’installation, alors que la sécurité de ladite installation doit être vérifiée, ni d’une assurance particulière adaptée, et ce malgré sa demande formulée par courrier du 26 avril 2021. Il n’est pas davantage justifié dans le cadre de la présente instance de la sécurité et conformité de l’installation.

Sur la gravité des manquements

Le preneur a manqué à ses obligations contractuelles en réalisant des travaux sur les structures de l’immeuble sans l’accord du bailleur. Ce manquement est d’autant plus grave que le locataire ne justifie pas de la conformité de l’installation aux normes en vigueur et règles de sécurité.

Compte tenu de ces éléments, les manquements reprochés au preneur sont suffisamment graves pour justifier le refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

B- Sur les conséquences du congé

Le congé délivré ayant pris effet au 30 septembre 2021, il sera fait droit à la demande d’expulsion si nécessaire. Il sera néanmoins relevé que le bailleur indique lui-même dans ses écritures (page 7) que « le local est fermé depuis plus de deux ans, sans la moindre activité. ».

C- Sur la demande d’indemnité d’occupation

L’absence de remise des clés caractérisant la restitution des locaux cause un préjudice au bailleur qui ne peut récupérer son bien et le remettre en location. Il convient en conséquence de condamner le preneur à une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 équivalente au montant du loyer augmenté des charges et ce jusqu’à la libération effective des locaux.

II- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Selon l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du même code précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, la locataire argue d’un trouble de jouissance et d’une impossibilité d’exploiter les locaux causés par le bailleur pour justifier l’absence de paiement des loyers. Elle indique ainsi n’avoir jamais pu exploiter paisiblement son local et n’avoir pu générer un chiffre d’affaire efficient.

Elle invoque que M. [X] a fait procéder à la coupure de gaz au sein du local, qu’il a percé la canalisation de gaz, sectionné les canalisations d’arrivée d’eau, démonté la porte donnant sur les parties communes, dérobé des fusibles du compteur général. Elle évoque encore le vol d’un compteur GRDF, l’effraction de la porte entre le local et les parties communes, des tuyaux arrachés, des menaces et des violences de la part de M. [X].

Afin de justifier des dégradations, le preneur produit des photographies en noir en blanc non datées peu explicites, ainsi qu’un constat d’huissier du 20 juillet 2020 duquel il résulte notamment l’absence de porte entre le local commercial et les parties communes, l’absence de compteur de gaz, une canalisation pincée, une autre sectionnée etc.

Il est également produit plusieurs plaintes déposées entre le 3 août 2019 et le 18 septembre 2020 faisant état des diverses dégradations susmentionnées dans les locaux et des soupçons pesant sur M. [X]. Ces diverses dégradations ne pouvaient être causées que par une personne ayant accès aux locaux (effraction et retrait de la porte entre les parties communes et le local, dégradations diverses des tuyaux d’eau, de gaz se trouvant dans la cave, vol du compteur suivant plainte déposée par GRDF pour deux vols du compteur, disparition de fusibles dans le compteur électrique situé dans les parties communes etc.).

Ces diverses dégradations n’ont pas permis la jouissance paisible des locaux que devait garantir le bailleur.

Dès lors, le preneur est fondé à exciper de l’inexécution de ses obligations par M. [X] pour justifier le non-paiement des loyers.

En conséquence, la demande de paiement des loyers sera rejetée.

III- Sur le préjudice de jouissance

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

D’après l’article 1231-2, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, M. [X] n’a pas assuré la jouissance paisible des locaux à sa locataire, de sorte qu’il a commis une faute contractuelle.

Ce trouble de jouissance tenant aux diverses dégradations du local qui ont empêché l’alimentation en eau et électricité du local dans des conditions satisfaisantes, a causé un préjudice au locataire qui n’a pas pu exploiter son local dans des conditions normales.

Faute pour la locataire de produire des justificatifs de nature à établir son préjudice à hauteur de 50 000 euros comme elle le réclame en arguant d’un chiffre d’affaire insuffisant, seule une somme de 2 000 euros lui sera accordée.

M. [X] sera ainsi condamné à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

IV- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de l’issue du litige, chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et aucune indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne sera accordée à l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé délivré avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction est fondé ;

ORDONNE l’expulsion de la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food de l’immeuble loué sis [Adresse 2] à défaut de libération volontaire effective dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel augmenté des charges réelles à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande de paiement au titre des loyers et charges ;

CONDAMNE M. [X] à payer à la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Foord la somme de 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street Food de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE M. [M] [X] de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. Koh Tao Thai Street food de ses autres demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON